Crédit immobilier : qui peut emprunter ?

Crédit immobilier : qui peut emprunter ?

L'encours des crédits immobiliers a dépassé 1000 milliards d'euros fin 2018, d'après les chiffres publiés par la Banque de France. Le contexte des taux bas encourage les Français à s'endetter, ces derniers bénéficiant parallèlement d'un assouplissement des conditions d'octroi. Un mécanisme qui inquiète.
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Rédigé par Olivier BALBASTRE

le 08 Juillet 2019

Crédit immobilier : qui peut emprunter ?

Crédit immobilier 2018 : les principaux chiffres

Dans son bulletin de mai/juin 2019, la Banque de France indique que le montant moyen d’un prêt immobilier en 2018 s’est élevé à 170 200 euros, soit une hausse annuelle de 5,5 %. La durée moyenne des crédits immobiliers s’établit à 19,9 années. Ce chiffre, en progression de 11 mois par rapport à 2017, renoue avec les niveaux atteints sur la période précédant la crise financière et économique de 2007/2008. Pour les primo-accédants, la durée moyenne gagne six mois supplémentaires entre 2017 et 2018 : 22,1 ans.

Le taux d’effort moyen, c’est-à-dire la totalité des charges des emprunteurs ramenée à leurs revenus, est de 30,1 % contre 29,7 % en 2017. Cet élément n’a pas retrouvé les sommets déjà enregistrés, surtout du fait de la faiblesse des taux d’intérêt et d’une courbe des taux plate. En revanche, le taux d’endettement immobilier moyen émarge à 5,2 années de revenu en 2018 (+4 mois sur un an). Autrement dit : un emprunteur devra mobiliser 5,2 années de revenu pour rembourser la totalité de son prêt immobilier. Enfin, le loan-to-value des crédits à l’habitat à l’octroi est de 87,3 % en 2018, contre 87 % en 2017. Ce rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien grimpe à 90 % pour les primo-accédants.

Une hausse des prix immobiliers plus rapide que les revenus des ménages

Les auteurs de l’étude expliquent que « cet assouplissement des conditions d’octroi, associé à la dynamique de l’endettement des ménages, soulève des questions sur sa soutenabilité et son impact, à terme, pour la stabilité du système financier ». Ce constat a déjà été mis en avant par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui a d’ailleurs contraint les banques à relever le coussin de fonds propres contracyclique. Dans son Bulletin, la Banque de France rappelle que les critères d’octroi de l’emprunt immobilier « retrouvent parfois les niveaux observés en 2007-2008. Cela contribue à la dynamique des crédits et à une hausse des prix plus rapide que celles des revenus des ménages ».

Malgré des indicateurs qui se dégradent, l’assouplissement des critères d’octroi demeure graduel et, pour l’heure, plutôt contenu. La dégradation du risque de crédit des ménages reste également limitée grâce aux caractéristiques structurelles du marché immobilier. Ainsi, le taux de sinistralité est faible : taux d’encours douteux de 1,3 % pour les stocks (-13 pb). Le taux de défaut trimestriel est de 0,18 % alors que le coût du risque stagne à 3 points de base, un niveau inférieur à sa moyenne observée depuis 2006 (5 pb). Yvan Odonnat, directeur général adjoint de la Stabilité financière et des opérations à la Banque de France, remarque tout de même qu’un « quart des ménages qui reçoivent des crédits » sont déjà soumis à une charge d’endettement élevée supérieure à 35 % % de leurs revenus.

Quel est le profil des primo-accédants ?

Les primo-accédants profitent de l’assouplissement des critères d’octroi pour acheter leur premier bien immobilier. Le courtier en crédit immobilier Cafpi en dessine d’ailleurs le portrait-robot : le primo-accédant est âgé de 35 ans en moyenne, célibataire dans 73 % des cas et sans enfants dans 68 % des dossiers traités. Plus des trois-quarts sont généralement détenteurs d’un contrat à durée indéterminée (77 %). En moyenne, le primo-accédant dispose d’un revenu annuel moyen par foyer de 44 300 euros, un niveau stable sur l’année écoulée. La Cafpi relève peu d’évolution même si les achats communs ne représentent plus que 59 % des dossiers.

Philippe Taboret, directeur général adjoint du réseau Cafpi, rappelle que « les primo-accédants font le dynamisme du marché immobilier, particulièrement dans les grandes métropoles » et ciblent plutôt l’immobilier ancien. Au deuxième trimestre de l’année 2019, le spécialiste du courtage de crédits immobiliers informe que 65 % des dossiers concernent des primo-accédants contre 19 % pour les acquéreurs déjà propriétaires d’une résidence principale. L’assouplissement des conditions d’octroi se ressent : 52 % profitent d’un financement à plus de 100 % de la valeur du bien acquis (+4 point sur un an). Le taux d’apport est de 12,2 % pour un emprunt moyen de 223 700 euros (+5,5 % sur un an). Et les taux négociés continuent de baisser : 0,90 % sur 20 ans pour les meilleurs profils de client.



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