Crédit immobilier : pas de remontée des taux avant l'été 2020

Crédit immobilier : pas de remontée des taux avant l'été 2020

Avec des taux de prêt à l'habitat qui continuent de dégringoler, la demande est fortement stimulée. Si l'afflux des emprunteurs dope la production de crédits et la hausse des prix de l'immobilier, les autorités de régulation surveillent de près cette machine en surchauffe.
Banques en ligne

Rédigé par Olivier BALBASTRE

le 26 Aout 2019

Pas de remontée des taux avant l

Les taux de crédit immobilier au plus bas

1,20 %, c’est le taux du crédit immobilier en moyenne relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA en juillet 2019, toutes durées confondues, hors assurance. Le record déjà tombé en juin (1,25 %) est de nouveau battu, continuant d’être inférieur à l’inflation (1,4 % au début de l’année 2019) pour le 14e mois consécutif.

Pour réduire leur mensualité de remboursement, les emprunteurs peuvent aussi profiter d’un allongement de la durée des prêts immobiliers (229 mois en moyenne), comme l’illustre l’envolée de la production des emprunts sur 25 ans et plus (41,3 %, +6 points sur un an, +25 points sur cinq ans).

La concurrence commerciale entraine des exigences moindres de la part des organismes prêteurs avec un taux d’apport personnel en repli. Résultat : la solvabilité des emprunteurs s’améliore, bénéficiant notamment aux primo-accédants, foyers jeunes et ménages aux revenus modestes.

Gare à l’emballement de la production de crédits

La baisse des taux d’emprunt immobilier va perdurer suite au prolongement de la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). Déjà, le taux d’émission d’État français à dix ans, la référence pour fixer les taux de crédit immobilier, est devenu négatif dès l’annonce faite le 28 juin dernier par le président de la BCE. Au 07 août 2019, il s’affichait à -0,3160 %.

Le 25 juillet, la BCE s’est officiellement positionnée : pas de remontée des taux avant l’été 2020 et baisse des taux à prévoir dès septembre. Les craintes d’un emballement de la machine à octroyer des crédits sont palpables chez les autorités de régulation. En juin, 16 milliards d’euros de crédits ont été distribués aux particuliers (+6,3 %) portant l’encours total à 1040 milliards d’euros.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a déjà donné de la voix par deux fois afin que les banques mettent plus de fonds propres en face de leurs crédits. Ce coussin contracyclique doit servir en cas de ralentissement de la situation économique, mais agit de fait comme une manière de limiter la production de crédits.

Tensions sur le marché immobilier et sur le taux d’usure

Voyant s’ouvrir à eux l’opportunité d’un achat immobilier à des taux très bas, les emprunteurs se bousculent au portillon. La Fnaim chiffre à 985 000 le nombre de transactions en rythme annuel à la fin de juin 2019. Cette année pourrait donc dépasser les points sommets atteints en 2017 (950 000) et en 2018 (970 000).

Outre l’envolée des prix de l’immobilier dans les territoires les plus prisés, dont le stock est désormais moins élevé, la forte demande permet aux banques de sélectionner les meilleurs profils d’acquéreurs : une personne en CDI, primo-accédant et cadre supérieur. En revanche, cela se complique pour les profils atypiques (CDD, intérimaires, micro-entrepreneurs, etc.) moins attractifs, donc d'un intérêt secondaire.

Autre conséquence : le taux d’usure (taux maximum d’emprunt, à 2,79 % en juillet pour un emprunt de 10 à 20 ans) exclut certaines catégories de population pourtant sans soucis financiers. En effet, l’écart entre le TAEG et le taux d’usure diminue avec la baisse des taux de crédit immobilier et le poids de plus en plus important de l’assurance emprunteur. Ainsi, des surprimes pour les professions à risque et les retraités sont susceptibles de les évincer de l’accès aux crédits immobiliers.

Le Crédit Agricole veut prêter de l’argent

Du côté des banques, les ambitions du Crédit Agricole sont intactes en matière d’activités de crédits malgré des marges d’intermédiation en souffrance mais en légère remontée : +1,7 % au deuxième trimestre pour la Société Générale, +2,4 % au premier trimestre pour le Crédit Mutuel Alliance fédérale, +2 % au premier trimestre pour la Banque Populaire et +1,19 % pour le réseau Caisse d'Epargne.

Grâce à des fonds propres plus importants que la concurrence, le Crédit Agricole est en position de force. Philippe Brassac, son directeur général, se veut positif : « Il y a toujours la possibilité de prêter à marge positive, et cela peut se faire de façon saine ». Fin juin, ces encours de crédits ont bondi de 7,4 %, la banque verte se fixant comme objectif de capter 26 % de parts de marché.



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