Prêt immobilier : 1 % avant la fin de l’année !
La baisse des taux des prêts immobiliers se poursuit et nombreux sont les observateurs à envisager une convergence sous les 1 % à la fin de l’année 2019. En août, le taux d’intérêt moyen des nouveaux prêts à l’habitat s’établit à 1,31 % d’après les dernières données publiées par la Banque de France. La moyenne des taux de crédit immobilier était de 1,34 % le mois précédent, et de 1,51 % en août 2018. L’encours global frise désormais 1054 milliards d’euros (+60 % en une décennie !). Toujours au mois d’août, les emprunteurs ont décroché 21,3 milliards d’euros pour financer leur achat immobilier, soit une hausse de 6,5 %.
Du côté de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui ne répertorie pas tous les dossiers contrairement à la Banque de France, les taux ont déjà basculé, en août, à 1,17 % (1,23 % pour le neuf et 1,19 % pour l'ancien). Le courtier en ligne Vousfinancer relève « qu’une quinzaine de banques » ont baissé leurs taux de crédit au mois d’octobre entre 0,1 et 0,3 %. En moyenne, les taux s’élèvent à 1,10 % pour un crédit immobilier sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans, et 1,50 % sur 25 ans. Dans la même veine, chez Meilleurtaux.com, cette moyenne s’établit à 1,10 % sur 15 ans, 1,27 % sur 20 ans et 1,47 % sur 25 ans.
Vers un resserrement des conditions d’octroi de prêt immobilier
Quelles sont les raisons qui poussent les organismes prêteurs à baisser leur taux ? L’une des explications majeures est bien évidemment la politique accommodante impulsée la Banque centrale européenne qui vient d’abaisser son taux de dépôt à 0,5 % pour taxer l’excédent de liquidités des banques. Résultat : les banques ont plus intérêt à prêter même à des taux très faibles qu’à déposer leur argent à la BCE. D’autres raisons favorisent ce contexte comme le vieillissement de la population et la concurrence accrue entre les organismes. Les taux bas entrainent une hausse des candidats à l’emprunt, donc une bataille commerciale pour les attirer, avec des conditions de prêt toujours plus avantageuses.
Toutefois, en octobre, certains établissements ont décidé de resserrer leurs conditions d’octroi, notamment du fait que leurs objectifs de production de crédits soient atteints. D’autres pensent moins prêter en 2020, suite à la pression des autorités régulatrices qui les incitent à mettre toujours plus de fonds propres face aux crédits immobiliers accordés (Bâle IV). Surtout, ce sont les meilleurs profils (couple aux revenus supérieurs à 10 000 euros par mois, 10 % d’apport personnel, capacité d’épargne, etc.) qui profitent de ce climat. Interrogée, Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, explique que les banques « ajustent leurs barèmes en fonction des clients qu’elles souhaitent capter : les unes baissent leurs taux uniquement sur les meilleurs profils, d’autres les relevant sur certaines typologies d’emprunteurs ».
Prudence du HCSF sur le risque de surchauffe
Ce mardi 1e octobre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait un état des lieux de la question du crédit s’inquiétant du « risque d’une nouvelle vague de renégociations » néfaste pour les banques. En août, les renégociations ont concerné 24,6 % des prêts octroyés contre 14,9 % l’an dernier. Le HCSF estime que l’assouplissement des conditions de prêt à l’habitat (durée d’emprunt, apport personnel réclamé) constitue « une vulnérabilité à moyen terme ». Les experts observent toutefois les signaux d’un durcissement de ces conditions, avec des remboursements plus courts (226 mois contre 230 en juin 2019), des frais de dossier moins négociables, et des taux d’apport personnel désormais stabilisés depuis cet été.
Malgré tout, les taux devraient continuer à être attractifs notamment pour les meilleurs profils. Les banques ne décèlent pas de surchauffe comme l’exprime Frédéric Oudéa, président de la Société Générale et de la Fédération bancaire française (FBF) : « Nous n’avons pas le sentiment qu’il y ait des risques inconsidérés ». Le HSCF a tout de même ouvert une concertation qui s’achèvera au mois de novembre dans le but de contenir ces risques. Dans une note, l’analyste UBS Lorraine Quoirez tient compte des éventuelles pistes préventives à venir pour émettre une prévision : « Dans ce contexte, nous nous attendons à ce que la croissance du crédit immobilier ralentisse à environ 4 % à partir de l'an prochain, contre plus de 6 % cette année ».
Crédit immobilier : l’offre attractive des banques en ligne
Pour profiter d’offres avantageuses, les emprunteurs peuvent toujours se tourner vers les offres de crédit immobilier en ligne. Le Revenu décrypte les produits des banques en ligne positionnées sur ce segment d'activité. On apprend ainsi que la meilleure solution de crédit immobilier sur 20 ans en ligne est de 0,79 % chez Boursorama Banque, qui devance BforBank (0,97 %), Fortuneo (1,01 %) et ING (1,1 %). Boursorama Banque propose « l’offre la plus complète avec les prêts relais, les achats sur plans et les montages Pinel » et des « taux et assurance de groupe compétitifs ». La banque en ligne ne plafonne pas de montant de prêt à l’habitat mais limite la durée d’emprunt à 25 ans et l’âge à 80 ans.
L’offre de prêt immobilier en ligne de BforBank présente des taux compétitifs et des simulations très complètes. Le temps moyen d’attribution du prêt est de 48h après réception de la totalité des pièces. Chez Fortuneo, Le Revenu juge l’offre plutôt « basique mais compétitive pour les taux et l’assurance ». La banque en ligne se démarque avec ses trois formules d’assurance emprunteur dont une réduite au seul décès, pratique pour les séniors. Enfin, ING est la seule à ponctionner des frais de dossier (750 euros) et à inciter la domiciliation de revenus. En revanche, son offre est l'unique à inclure la possibilité de « prêts transférables, en cas de revente du bien, et modulables ».