Des taux historiquement bas qui encouragent la renégociation
A l’instar de ce qu’il s’était produit en 2015 et en 2017, les renégociations des crédits immobiliers connaissent un nouveau pic d’activité. En montants, elles représentent un quart des prêts à l’habitat en octobre, d’après les chiffres collectés par la Banque de France. Jamais ces renégociations, engagées auprès des banques pour décrocher un rabais sur le prêt en cours de remboursement, n’ont été au plus haut depuis deux ans. Les emprunteurs ne sont pas dupes et regardent les taux d’emprunt baisser avec convoitise.
D’après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens des prêts à l’habitat s’établissent à 1,12% hors assurances et coût de garantie. Au début de l’année 2019, cette moyenne était à 1,43%. Dans le détail, entre octobre et novembre, le taux moyen sur 15 ans est passé de 0,90% à 0,87%, celui sur 20 ans de 1,05% à 1,04%, et celui sur 25 ans de 1,32% à 1,30%.
De quoi offrir des marges de manœuvre pour réduire la durée de remboursement à mensualités équivalentes ou conserver la même durée de prêt à l’habitat en abaissant le coût de ces mensualités. Résultat : « La production de crédits à l'habitat qui s'établit en octobre à 24 milliards d'euros, un plus haut depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations » dixit la Banque de France. Elle représente 26% des crédits immobiliers, contre 16,4% en octobre 2018, mais reste loin du record de 62% en janvier 2017.
Les conditions pour renégocier son prêt immobilier
Attention, tout le monde ne gagne pas à renégocier son crédit immobilier. Il est généralement admis qu’il faut que l’écart entre le taux initialement souscrit et le nouveau taux soit au minimum de 0,8 à 1 point. En deçà, le risque est que le coût du remboursement anticipé du prêt à l’habitat ne soit pas couvert.
Mieux vaut intervenir aussi dans la première partie du remboursement du crédit immobilier, une période où l’emprunteur rembourse prioritairement les intérêts (jusqu’à 50% de la mensualité d’un prêt à 20 ans les deux premières années !). En négociant plus tardivement, lorsque la part des intérêts ne correspond plus qu’à 15 à 20% des mensualités, le gain est marginal voire inexistant.
Dans ce contexte particulier, Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, nuance, remettant en cause ces conditions : « Tout ce qu’on disait il y a quelques mois encore sur la renégociation de crédit - avoir au moins 50 000 euros de capital restant dû et 1 point d’écart -, est en train d’être revisité ! ». Pour le dirigeant, renégocier son crédit avec seulement 30 à 40 points de base est désormais tout à fait pertinent.
Profiter du jeu de la concurrence pour renégocier
Comment les banques réagissent-elles à une demande de renégociation de prêt immobilier ? Elles subissent ce mouvement en raison d’une concurrence très importante entre les organismes financiers. Le crédit immobilier est considéré comme le produit numéro un pour capter et fidéliser un client, mais aussi comme un produit particulièrement rémunérateur. Le client, qui présente une situation financière solide, a tout intérêt à jouer le jeu de la négociation.
Par contre, les profils moins intéressants pour les banques peuvent ne pas être retenus, d’autant que, s’ils quittent la banque, cette dernière percevra de lucratives indemnités de remboursement anticipé (IRA). Quoiqu’il en soit, ce vaste mouvement de renégociation provoque une baisse du rendement moyen produit par les encours de crédits et une baisse de la rentabilité de l’activité de prêt exercée par les banquiers.
Dans le même temps, le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) se penche sur l’emballement autour du crédit immobilier en France. Entre 2017 et 2019, le rythme annuel de progression est supérieur à 6%. Les autorités veulent éviter la surchauffe, notamment pour protéger les ménages les plus vulnérables tentés par l’emprunt grâce à l’abaissement des conditions d’octroi.
L’idée est d’inciter aux comportements vertueux et à la transparence, en étant plus contraignant sur le taux d’effort des ménages (pourcentage du crédit immobilier sur les revenus) pour accepter le prêt, et en renchérissant le remboursement anticipé des prêts pour calmer les ardeurs en matière de renégociations. Ces hypothétiques mesures accompagneront donc l’année 2020 pour laquelle, Philippe Taboret n’a « identifié aucune raison de s’inquiéter sur une remontée des taux ».