Immobilier 2019 : quand les taux empruntent le toboggan
1,43%, c’était le taux moyen du crédit, en janvier 2019, accordé à un emprunteur désireux de financer un projet d’achat immobilier, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Au mois de novembre dernier, ce taux de prêt immobilier moyen tombait à 1,12%, après une décrue tout au long de l’année malgré les dires de certains prévisionnistes. Pour rappel, il était de 1,29% en mai, 1,24% en juin, 1,20% en juillet, 1,17% en août et 1,13% en octobre, après une légère remontée en septembre.
Les niveaux sont donc largement inférieurs au point bas atteint en 2016 (1,33%). Or, l’année suivante, en 2017, les emprunteurs en avaient largement profité pour souscrire un crédit ou bien pour renégocier celui déjà souscrit quelques années auparavant. Rappelons que la renégociation d’un prêt immobilier permet au souscripteur de réduire la durée de remboursement en conservant un niveau de mensualités identique, ou de baisser les mensualités en gardant la même durée d’emprunt.
26% du stock en volumes provient de renégociations
Avec la baisse durable des taux immobiliers, les emprunteurs reviennent logiquement frapper à la porte de leur banque, pour obtenir de substantielles économies en renégociant les paramètres du précédent contrat. Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, détaillait déjà au mois d’août : « aujourd’hui, tous ceux qui ont un écart de 0,7 point à 1 point entre leur taux initial et les taux pratiqués sont gagnants et renégocient. Ils réalisent des économies de 5 000 € à 10 000 € minimum sur le montant de leur prêt ».
Les chiffres traduisent ce mécanisme : sur les 250 milliards d’euros de prêts immo débloqués (un record !), 50 milliards d’euros sont le fruit d’une renégociation. On se rapproche du chiffre de 70 milliards d’euros atteint en 2017. Autrement dit : la part des renégociations serait de 26%, d’après les données de la Banque de France.
Le danger pour les banques
L’impact sur la rentabilité des banques est déjà soulevé par la Banque de France. La concurrence entre les établissements, pour capter et fidéliser les clients par ce produit d’appel, fait le jeu des emprunteurs mais pas des banques. Pourquoi ? Automatiquement, en remplaçant un taux d’intérêt à 3% par un taux d’intérêt à 1%, le rendement moyen de leurs encours de crédits baisse. Des crédits pas chers qui vont demeurer dans leurs bilans au moins pendant une décennie.
Jusqu’à présent, les banques profitent elles-mêmes de conditions d’emprunt très avantageuses, grâce à la politique de la Banque centrale européenne. Mais que se passe-t-il le jour où l’environnement des taux vient à se retourner ? Les banques devraient alors supporter un coût de refinancement plus conséquent, tout en étant plombées par la détention en portefeuilles de prêts peu rémunérateurs.
2020 : l’année de la remontée des taux d’emprunt immobilier ?
Dans ce climat d'emballement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande de restreindre l'accès au crédit. Comment ? En renforçant les conditions d’octroi de prêt immobilier aux particuliers, en respectant les paramètres du taux d’endettement (33%) et de la durée d’emprunt (25 ans maximum). Ces préconisations s’appliquent aussi bien au crédit qu’au rachat ou renégociations de crédits. Toutefois, soucieux de ne pas enrayer la machine, Ivan Odonnat, directeur général adjoint de la stabilité financière de la Banque de France, rappelle : « Il y a encore du potentiel pour que les renégociations se poursuivent, mais sans doute pas dans les mêmes proportions. »
Faut-il s’attendre pour autant à une remontée des taux d’emprunt ? Le mois de décembre a été marqué par une très légère hausse du taux de crédit immobilier, de l’ordre de 0,05% à 0,01% et une stabilisation des renégociations (l'impact de la grève n'y serait pas pour rien). Même constat en ce début d’année avec une hausse modérée de 0,05% à 0,2% selon les durées. Reste que les meilleurs profils sont particulièrement recherchés par les banques et que les objectifs de crédit pour 2020 des organismes prêteurs sont similaires à ceux de 2019. La remontée des taux d'emprunt immobilier attendra.