Prix de l’immobilier : les tendances
11 000 euros/m², c’est la barre que ne devraient pas effacer les prix de l’immobilier à Paris en 2020. Les chiffres de MeilleursAgents montrent d’ailleurs un léger tassement à 10 450 euros/m² au 1e octobre (-0,5% sur un mois). Le début d’un recul durable des prix de l’immobilier ? Pas vraiment. D’abord, la baisse des petites surfaces est minime (-0,1%) tandis que le reflux sur les plus grandes surfaces (-0,9) coïncide avec une évolution saisonnière habituelle.
Dans les grandes métropoles régionales, la tendance est identique, bien que quelques hausses soient enregistrées à Nantes, Rennes, Strasbourg et Marseille. D’autres typologies de villes affichent toutefois plus de résilience, à l’image des villes moyennes de Reims, Angers et Clermont-Ferrand, des villes localisées à proximité du bassin parisien (Evreux, Chartres) et des villes de banlieue parisienne (Sartrouville, Champigny-sur-Marne). Si le besoin d’espaces est bien réel depuis le confinement, les prix stagnent dans les zones rurales.
Paris - Province : radiographie des profils d’acheteurs
Etudiant les données de centaines de milliers de simulations en ligne, le courtier Pretto indique que les Parisiens ont un budget moyen de 388 000 euros pour investir un logement de 76m². Ailleurs, le budget logement est de 227 500 euros pour 104 m². A Paris, l’achat de la résidence principale est un motif pour 76% d’entre eux, contre 83% en province. L’immobilier locatif est l’objectif pour 20% des acquéreurs parisiens, contre 14% en région.
L’achat immobilier à Paris se fait à 32 ans. Huit personnes sur dix n’ont pas d’enfants à charge, 60% étant d’ailleurs seuls. L’investisseur possède un revenu mensuel moyen de 4172 euros, leur assurant un apport personnel de 44 500 euros, contre 24 500 euros en moyenne en province, où les acheteurs perçoivent en moyenne 3475 euros par mois. Ces derniers âgés de 35 ans sont 40% à avoir au moins un enfant à charge (31% deux enfants). Mais partout le crédit est la solution de financement privilégiée (83% en région, 76% à Paris).
Marché immobilier : quelle dynamique ?
Les taux d’emprunt sont toujours bas : 1,10% en moyenne sur 15 ans pour VousFinancer en septembre, 1,30% sur 20 ans et à 1,55% sur 25 ans. Les derniers chiffres de la Banque de France précisent que le taux d’intérêt moyen des prêts à l’habitat a progressé de 1,29% en juillet à 1,31% en août. La production de crédits immobiliers renoue avec son niveau d’avant-crise. Toutefois, si les excellents dossiers décrochent toujours du 1% sur 20 ans, ces données dissimulent un marché à deux vitesses.
En fait, les conditions d’octroi de prêt se rigidifient suite aux recommandations du Haut comité de stabilité financière qui enjoignait, fin 2019, les organismes prêteurs à stopper les emprunts supérieurs à 25 ans et à respecter la règle des 33%. Cette dernière veut qu’un emprunteur ne puisse avoir des montants d’échéances de remboursement supérieurs au tiers de ses revenus. Conséquences : les refus de dossier grimpent (10,7% des dossiers pour VousFinancer).
Taux d’usure à la hausse et recommandations d’investissement
La barrière à l’accès au crédit immobilier concerne principalement les jeunes primo-accédants, les ménages modestes et les investisseurs déjà fortement engagés. Et la crise économique suite à la pandémie n’arrange pas ces profils à l’heure où la précarité monte avec les perspectives de chômage. Seule éclaircie : la révision à la hausse du taux d’usure, taux d’intérêt au-dessus duquel une banque n’a pas le droit de prêter. Le taux d’usure pour les prêts entre 10 et 20 ans va passer à 2,41% (2,68% pour les prêts de plus de 20 ans).
Dans cet environnement jonché d’incertitudes, les stratégies d’investissement dans la pierre sont moins lisibles. Le retour au bon sens est primordial : localisation de qualité, bien sans défaut majeur. La location nue est aussi conseillée par les experts, qui constatent l’explosion de l’offre de meublés suite à la transformation des « logements à visée touristiques » vides de clients. Enfin, pour se faciliter l’accès au prêt immobilier, les emprunteurs peuvent tenter le prêt aux mensualités progressives qui a l’avantage de limiter les premiers remboursements.