Un taux de refus qui grimpe à 15% fin 2020
L’accès au crédit immobilier se resserre pour les ménages français. Le taux de refus des demandes de prêt s’élève à 15% sur la période des mois de septembre et d’octobre selon le réseau de courtiers Vousfinancer.
En 2020, ce taux de refus atteint 11,5% contre 5,5% en 2019. Le score est quasiment identique pour le réseau Cafpi (autour de 14%). Autrement dit : 1 dossier sur 7 est refoulé par les banques.
Est-ce surprenant ? Non, puisque ce resserrement résulte de l’application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) datant de décembre 2019. A l’époque, cette institution s’inquiète de l’emballement de la production de crédits.
Surtout, elle constate un relâchement des conditions d’octroi des banques, soucieuses d’atteindre leurs objectifs de fin d’année. Le HCSF a fait un rappel à l’ordre autour de deux directions.
Tout d’abord, les banques ont été invitées à respecter le taux d’endettement des emprunteurs de 33%. Ensuite, les organismes prêteurs ont dû freiner l’allongement des prêts immobiliers (25 ans maximum).
Les banques ont tout de même obtenu le droit de déroger à ces règles pour 15% au plus de leurs dossiers de demande de prêt. Mais il semblerait que certaines banques mutualistes (BPCE, Crédit Mutuel, Crédit Agricole) aient empiété bien au-delà de cette borne.
Une année entre coup d’arrêt brutal et euphorie exagérée
Marqué durement par les conséquences de la pandémie, le secteur immobilier a connu les montagnes russes au cours de l’année 2020. Dès janvier et février, les règles de durcissement mises en place ont eu un impact dans l’achat de biens immobiliers anciens.
Ensuite, le confinement printanier a stoppé l’activité avant un rebond magistral : +460% sur la période avril-juillet. Mais cette euphorie ne masque pas un recul des transactions immobilières : -14% en septembre sur une année glissante.
Au final, l’accès plus compliqué au crédit immobilier a fait baisser de 7% les crédits liés à un taux d’endettement supérieur à 33%. Le suivi des recommandations du HCSF a également conduit au recul de 4% des prêts immobiliers supérieurs à 25 ans.
Taux d’endettement à 35%, durée d’emprunt à 27 ans
De quoi mettre en alerte les acteurs du secteur de l’immobilier. Justement, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, se montrait récemment favorable à des assouplissements.
Il se disait « prêt à proposer un ajustement limité et raisonnable de certains critères, à la condition qu’on garde clairement et fermement le cap d’arrêter une dérive continue des conditions d’octroi, qui exposerait les ménages au risque de surendettement. »
Le ministre de l’Economie, Bruno Lemaire, entérine cette direction en relevant le taux maximum d’endettement de 33% à 35%, et la durée d’emprunt de 25 à 27 ans maximum. Ces mesures d’assouplissement vont profiter en théorie aux primo-accédants et aux ménages les plus modestes.
Bruno Lemaire a également précisé « dans les semaines qui viennent, définir les modalités juridiques pour rendre ces dispositions contraignantes. ». Les banques mutualistes ont ainsi été réprimandées au mois d’octobre pour non respect des précédentes recommandations.
L’incertitude plane toujours pour 2021
Alors, quel scénario pour le marché immobilier en 2021 ? Pour le Professeur d’Economie, Michel Mouillart, la demande risque d’être prise en étau.
D’un côté, les effets de la crise socio-économique vont s’auto-alimenter. Il relève une énorme récession économique, une hausse spectaculaire du chômage, un recul du pouvoir d’achat, une baisse de moral des ménages ou encore les incertitudes liées à l’avenir sanitaire.
D’autre part, les conséquences de la hausse des sinistres sur l’offre bancaire peuvent rendre difficile l’accès au crédit malgré les mesures d’assouplissement. Les ménages les plus modestes sont encore visés puisqu’un quart des acquéreurs de biens immobiliers ancien affiche un revenu net mensuel inférieur à deux SMIC et un autre quart entre 2 et 3 SMIC.
Autre sujet de questionnement pour 2021 : l’application de contraintes juridiques à l’endroit des banques l’été prochain pourrait resserrer le robinet du crédit. Plus souples, les banques mutualistes pointées du doigt devraient réduire la voilure, prenant à contre-pied les mesures d’assouplissement.