Qu'est-ce que le taux d'usure sur un crédit ? Guide complet

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 03 Janvier 2024

Censé protéger l'emprunteur, le taux d'usure détermine le taux au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter, sous peine d’être sanctionnées ! En 2023, face à l'augmentation des taux d'intérêt et afin de fluidifier un marché immobilier en crise, le taux d'usure a été calculé tous les mois. 

En 2024, face à l’accalmie des taux décidée par la Banque Centrale Européenne (BCE), notre ministre de l'Économie et des Finances a annoncé le retour à une révision trimestrielle du taux d’usure. Pour le premier trimestre de 2024, le nouveau taux d'usure applicable pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans est fixé à 6,29%, soit une augmentation de 18 points de base en seulement un mois !

Quelle est la fonction historique du taux d’usure ? Quel est son mode de calcul ? Quels sont les différents taux d'usure à respecter par la banque ? Comment obtenir son prêt immobilier ? Pricebank vous dit tout.

Qu’est-ce que le taux d’usure ? Définition

L’usure qualifie l’aspect abusif d’un taux formulé dans une offre de prêt par un établissement de crédit. Afin de protéger également les consommateurs de la menace de surendettement, le législateur a décidé d’intervenir en créant un taux d’usure permettant de réguler les pratiques des banques et l'économie en général. C’est un seuil au-delà duquel le taux d’intérêt pratiqué dans le cadre d’opérations de prêt est jugé abusif.

En d’autres termes, lors de la souscription d’un contrat de prêt (crédit à la consommation, prêt personnel, prêt immobilier, crédit auto, hypothèque, renégociation, regroupement de crédits, rachat de crédit…) l’organisme de prêt ne doit pas vous appliquer un taux supérieur au taux de l’usure en vigueur. Ce taux est revu chaque trimestre par la Banque de France. Il a été exceptionnellement révisé tous les mois jusqu'au 31 décembre 2023 avant de revenir à un calcul trimestriel dès le 1er janvier 2024.

Taux d'usure et taux annuel effectif global (TAEG)

Dans la pratique, un emprunteur se voit proposer, par un organisme de crédit, une offre de prêt qui mentionne un taux annuel effectif global (TAEG). Ce TAEG traduit le coût réel d’un crédit à la consommation ou d’un crédit immobilier. Les conditions de l'offre de crédit immobilier sont maintenues durant une période de 30 jours minimum.

 Le TAEG doit impérativement se situer en dessous du taux d'usure. Le TAEG intègre les coûts suivants :  

• le taux de crédit nominal qui détermine les intérêts d'emprunt,
• le coût de l’assurance de prêt qui couvre l'emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail,
• la garantie du prêt comprenant soit une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une société de caution permettant de garantir la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur,
• les frais de dossier,
• les diverses commissions comme celles du courtier si vous avez fait appel à cet intermédiaire.

Un avocat en droit bancaire précise à ce sujet que tout coût qui ne correspond pas à un service exigé du prêteur est exclu et allège d'autant le TAEG. En crédit immobilier, le prêteur précise par écrit ces conditions sur la Fiche FISE : Pas de condition exigée, pas de coût dans le TAEG et donc un TAEG plus bas ! 

Les frais du crédit retenus pour le calcul du TAEG doivent respecter cumulativement trois conditions juridiques conformément à l'article L. 314-1 du Code de la consommation :

"Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt [...] sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées."

Méthode de calcul du taux d’usure

C’est la Banque de France (BDF) qui est chargée de déterminer le taux d’usure chaque trimestre et pour chaque catégorie de prêt. Chaque trimestre, la Banque de France collecte les TAEG des différents prêts pratiqués par les établissements prêteurs. Ensuite, elle en déduit une moyenne, c'est le taux effectif moyen qui est alors surpondéré d’un tiers de sa valeur :

Les taux d'usure 2024 des différents crédits 

Au 1er janvier 2024 et selon la publication de la Banque de France, voici les taux d'usure à respecter en France par les établissements de crédits :

• Taux d'usure sur un crédit de trésorerie :

  • prêt inférieur ou égal à 3 000 € : 22%
  • prêt entre 3 000 € et 6 000 € :  12,93%
  • prêt supérieur à 6 000 € :  7,35%

• Taux d'usure sur un crédit immobilier :

  • prêt taux fixe inf. à 10 ans : 4,53%
  • prêt taux fixe entre 10 et - de 20 ans:  6,01%
  • prêt taux fixe sup. ou égal à 20 ans :  6,29%
  • prêt à taux variable :  5,63%
  • prêt relais :  6,35%

• Taux d'usure pour un prêt dédié aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale :

  • Découverts en compte : 18,31 %

Pour déterminer le coût de votre crédit et vérifier la conformité des offres de crédits qui vous sont faites, n’hésitez pas à utiliser nos calculatrices de crédit et d’effectuer le calcul de votre TAEG !

L’évolution du taux à travers les réformes

Le taux d’usure a su évoluer au gré des réformes dont voici les dates les plus marquantes :

• 2003 : suppression du délit d’usure pour les prêts accordés aux entreprises financières, industrielles ou commerciales,
• 2005 : suppression du délit aux personnes physiques œuvrant pour leurs besoins professionnels. Sont concernés les entrepreneurs individuels,
• 2011-2013 : modification des catégories du crédit à la consommation qui sont désormais établies par le critère de la somme empruntée et non plus par celui de la nature des crédits (prêt amortissable, découvert en compte, crédit renouvelable),
• 2017 : création de catégories pour les crédits immobiliers en fonction de la maturité. Auparavant, la durée de remboursement du prêt immobilier n’était pas prise en considération,
• 2023 : afin de fluidifier le marché du crédit, la Banque de France a decidé de mettre en place une révision mensuelle du taux d'usure du 1er février au 31 décembre 2023 (au lieu de chaque trimestre).
• 2024 : Retour au calcul et à la révision trimestrielle du taux d'usure.

L'évolution du taux d'usure sur les prêts immobiliers de 2022 à 2024

L'imbroglio et la crise du marché immobilier en 2023 

Jusqu'au printemps 2023, les banques ont eu du mal à respecter les taux d’usure imposés par la Banque de France. Calculé sur des moyennes de taux avec 3 mois de retard, complètement déconnecté de la réalité des taux du moment, le taux d'usure a révélé ses limites face à la hausse vertigineuse des taux nominaux des prêts immobiliers. 

Depuis le 1er février 2023, les révisions mensuelles du taux d’usure ont généré une hausse régulière des taux des crédits immobiliers. Malheureusement, sans une baisse des prix de l'immobilier, cela n'a clairement pas amélioré la solvabilité des emprunteurs et la production de crédits. Enfin, les augmentations des taux de la BCE entrainent une hausse du coût des ressources qui viennent compromettre les marges des banques sur cette activité. 

S'ajoute le problème du TAEG qui intègre le coût de l’assurance emprunteur. Mettant de côté bon nombre d'emprunteurs au moindre pépin de santé, cette assurance de prêt appartient, selon nous, plus à l’emprunteur qu’au taux d’usure en lui-même : tant qu'on y est, pourquoi ne pas mettre l'assurance habitation dans le TAEG ?

D'autres éléments sont ainsi venus envenimer un peu plus le marché immobilier :

• les normes contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) bien que sensiblement assouplies en juin 2023,
• les diagnostics de performance énergétique (DPE),
• la fin du calcul différentiel sur le locatif, 
• l'inflation sur le prix des matières premières et des travaux qui freinent certains acquéreurs.

Si une trêve sur les taux est perceptible au premier trimestre 2024, on ne constate pour le moment qu'une baisse très sensible sur les prix de l’immobilier. Si cette situation demeure, cela ne compensera pas la baisse de la capacité d’emprunt des français de plus de 25% depuis le printemps 2022 !

Les futurs acquéreurs vont devoir retrousser leur manche pour dénicher la bonne affaire et obtenir leur financement. Pour cela, tâchez de préparer votre projet, d'adapter votre budget en conséquence et de suivre nos 5 conseils suivants :

1. Plus que jamais, négociez au meilleur prix le bien immobilier convoité,

2. Constituez un dossier de banque solide avec copie de vos bulletins de paie, crédits, avis d’impôts…

3. Trouvez le meilleur plan de financement en mêlant notamment les bonnes durées de prêt, le bon apport personnel et un prêt DUO ou gigogne,

4. Réalisez un devis pour une délégation d’assurance emprunteur,

5. Faites-vous épauler d’un courtier si besoin.

Pricebank souhaite désormais que nos dirigeants traitent plus sérieusement les problèmes actuels du marché immobilier. Avec ou sans 49.3, ils doivent savoir qu'être propriétaire de sa résidence principale à 64 ans est le premier levier pour préparer sa retraite ! Quant à l'investissement locatif, il reste un outil puissant pour pallier à la perte de revenus une fois que l'âge légal de départ à la retraite est acquis ! 

Au final, si le taux d'usure est censé protèger initialement les emprunteurs, il semble toutefois qu'un taux d’usure à plus de 22% sur certains crédits ne gêne pas le gouverneur de la Banque de France, M. François Villeroy de Galhau.