Qu'est-ce que le taux d'usure ? Comment avoir un TAEG sous le taux d'usure ?

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 22 Décembre 2022

Que ce soit pour l’achat de sa résidence principale, d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif, l’emprunteur est confronté actuellement au problème du taux d’usure actuellement fixé par la Banque de France au-delà duquel les banques ne peuvent plus prêter !

Cet outil devient en 2022 et 2023 un critère d’exclusion du crédit avec plus de 40 % des dossiers de prêt qui seraient rejetés à cause de cette problématique de taux ! Un établissement prêteur se doit toutefois de respecter ce taux d'usure sous peine d’être sanctionné. Quelle est la fonction historique du taux d’usure ? Quel est son mode de calcul ? Quels sont les différents taux d'usure à respecter par la banque ? Comment obtenir son prêt ? Pricebank vous dit tout.

Qu’est-ce que le taux d’usure ? Définition

L’usure qualifie l’aspect abusif d’un taux formulé dans une offre de prêt par un établissement de crédit. Afin de protéger les consommateurs de la menace de surendettement, le législateur a décidé d’intervenir en créant un taux d’usure permettant de réguler les pratiques des banques et l'économie en général. C’est un seuil au-delà duquel le taux d’intérêt pratiqué dans le cadre d’opérations de prêt est jugé abusif.

En d’autres termes, lors de la souscription d’un contrat de prêt (crédit à la consommation, prêt personnel, prêt immobilier, crédit auto, hypothèque, renégociation, regroupement de crédits, rachat de crédit…) l’organisme de prêt ne doit pas vous appliquer un taux supérieur au taux de l’usure en vigueur. Ce taux révisable et plafonné vous assure une protection contre de potentiels excès des banques.

Concrètement, on dénombre plusieurs taux d'usure selon le type de prêt octroyé, son montant et la durée de celui-ci. Ce taux s'applique aussi bien aux prêts immobiliers, qu'aux crédits à la consommation,  aux découverts en compte, ou aux crédits renouvelables, etc. (voir le détail des différents taux d'usure plus bas dans cet article).

Le TAEG doit se situer en dessous du taux d'usure. Il intègre les coûts suivants :  

• le taux de crédit nominal qui détermine les intérêts d'emprunt,
• le coût de l’assurance de prêt qui couvre l'emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail,
• la garantie du prêt comprenant soit une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une société de caution permettant de garantir la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur,
• les frais de dossier,
• les diverses commissions comme celles du courtier si vous avez fait appel à cet intermédiaire.

Un avocat en droit bancaire précise à ce sujet que tout coût qui ne correspond pas à un service exigé du prêteur est exclu (et allège) le TAEG. En crédit immobilier, le prêteur précise par écrit ces conditions sur la Fiche FISE : Pas de condition exigée, pas de coût dans le TAEG et donc un TAEG plus bas ! Ce sont les principes juridiques en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Les frais du crédit retenus pour le calcul du TAEG doivent respecter cumulativement trois conditions juridiques conformément à l'article L. 314-1 du Code de la consommation :

"Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt [...] sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées."

La banque qui accorde le prêt a également pour obligation de faire connaître à l’emprunteur le seuil de l’usure correspondant au prêt proposé. Cette information doit être soit affichée dans l’agence bancaire, soit mentionnée sur un document remis au client.

Méthode de calcul du taux d’usure

C’est la Banque de France qui est chargée de déterminer le taux d’usure chaque trimestre et pour chaque catégorie de prêt. Pour le définir, elle collecte les TAEG auprès d’un échantillon représentatif d’établissements prêteurs chaque trimestre. L’institution en déduit une moyenne, le taux effectif moyen. Celui-ci est alors surpondéré d’un tiers de sa valeur. En résulte, le taux d’usure révisable tous les trois mois : 

L’évolution du taux à travers les réformes

Le taux d’usure évolue régulièrement au gré des réformes :

• 2003 : suppression du délit d’usure pour les prêts accordés aux entreprises financières, industrielles ou commerciales,
• 2005 : suppression du délit aux personnes physiques œuvrant pour leurs besoins professionnels. Sont concernés les entrepreneurs individuels,
• 2011-2013 : modification des catégories du crédit à la consommation qui sont désormais établies par le critère de la somme empruntée et non plus par celui de la nature des crédits (prêt amortissable, découvert en compte, crédit renouvelable),
• 2017 : création de catégories pour les crédits immobiliers en fonction de la maturité. Auparavant, la durée de remboursement du prêt immobilier n’était pas prise en considération,
• 2023 : Du 1er février au 1 juillet 2023, la Banque de France a decidé de mettre en place une révision mensuelle du taux d'usure (au lieu de chaque trimestre) afin de fluidifier le marché du crédit. Toutefois, la méthode de calcul reste quant à elle inchangée. La véritable réforme espérée par les banques, courtiers et agents immobiliers attendra (cf dernière partie de notre article).

Les seuils d’usure des différents crédits 

A titre informatif, au 1 mars 2023, les calculs des taux d'usure sont les suivants :

• Crédit de trésorerie :

  • prêt inférieur ou égal à 3 000 € : taux effectif moyen de 15,43 %, taux d’usure 20,57 %,
  • prêt entre 3 000 € et 6 000 € : taux effectif moyen de 7,95 %, taux d’usure 10,60 %,
  • prêt supérieur 6 000 € : taux effectif moyen de 4,61 %, taux d’usure 6,15 %,

• Crédit immobilier :

  • prêt taux fixe inf. à 10 ans : taux effectif moyen de 2,75 %, taux d’usure 3,67 %,
  • prêt taux fixe entre 10 et - de 20 ans: taux effectif moyen de 2,90 %, taux d’usure 3,87 %,
  • prêt taux fixe sup. ou égal à 20 ans : taux effectif moyen de 3,00%, taux d’usure 4,00 %,
  • prêt à taux variable : taux effectif moyen de 2,84 %, taux d’usure 3,79 %,
  • prêt relais : taux effectif moyen de 3,08 %, taux d’usure 4,11 %,

• Prêt aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale :

  • Découverts en compte : taux d’usure 16,47 %.

Pour vérifier que les offres de crédits qui vous sont faites sont conformes, n’hésitez pas à utiliser nos calculatrices de crédit afin d’effectuer le calcul de votre TAEG. Vous pourrez ainsi calculer le coût de votre crédit et vérifier qu'il ne dépasse pas le taux d’usure.

Pour aller plus loin : comment calculer le TAEG ?

L'imbroglio du taux d'usure sur le marché immobilier en 2022 et 2023

Les banques ont beaucoup de mal à respecter ce taux d’usure car les taux nominaux des prêts immobiliers montent trop vite. La marge de manoeuvre entre ces deux taux se réduit car le taux d’usure est calculé sur des moyennes de taux avec 3 mois de retard déconnectées de la réalité des taux du moment. A cela, s'ajoute que le TAEG intègre également le coût de l’assurance emprunteur. Si ces taux d’usure sont censés protèger véritablement les emprunteurs, posons-nous la question, pourquoi un taux d’usure à plus de 21% sur certains crédits ne gêne personne !

Selon Credit Logement, la production de crédit a chuté de plus de 30% à l’automne 2022 et les notaires parlent même de goulet d’étranglement. L’immobilier est en mesure d’encaisser comme tout secteur un ralentissement naturel de son activité mais il est incompréhensible qu’un « dysfonctionnement réglementaire » et que l’immobilisme de certains dirigeants viennent aggraver la situation.

Ce taux d’usure envenime tout le marché immobilier déjà bien chahuté après :

• les normes 2022 du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF),
• les diagnostics de performance énergétique,
• la fin du calcul différentiel sur le locatif, 
• l'inflation notable sur le prix des matières premières et des travaux qui freinent certains acquéreurs.

Jusqu'à l'été 2023, le taux d'usure devrait continuer d'augmenter. Par conséquent, préparez votre projet et adaptez votre budget en conséquence ! Présenter un bon dossier à la banque avec de bons revenus, avec un taux d'endettement et un reste à vivre dans les normes ne suffit plus. Reste à trouver des solutions concrètes pour se voir octroyer un crédit immobilier.

En synthèse et pour tous ceux qui envisagent d’acheter et de se faire financer à crédit un bien immobilier, Pricebank vous donne les 6 conseils suivants :

• Négociez au meilleur prix le bien immobilier convoité,
• Constituez un dossier de banque solide avec copie de vos bulletins de paie, crédits, avis d’impôts…
• Trouvez le meilleur plan de financement en mêlant notamment :
  • les bonnes durées de prêt,
  • le bon apport personnel,
  • le prêt DUO ou gigogne,
• Réalisez un devis pour une délégation d’assurance emprunteur,
• Faites-vous épauler d’un courtier si besoin,
• N'envisagez le taux variable et/ou la SCI qu’en dernier recours en ayant la certitude d’avoir cerné tous les tenants et aboutissants !

Si malgré nos conseils, le dossier de financement de l’emprunteur reste bloqué, Pricebank vous invite à  manifester votre colère et lassitude sur le site refusdepret.fr. Ce site a été créé sans aucun interêt commercial avec pour unique vocation que chaque emprunteur puisse témoigner collectivement de son incompréhension sur le sujet dans l’espoir qu’un jour, un responsable puisse changer les choses.

De leur côté, les banques ont présenté l’idée à la Banque de France de calculer le taux d’usure sur les offres de crédit proposées et non sur les crédits octroyés ou bien que ce taux d’usure n’intègre pas le coût de l’assurance emprunteur. Cette dernière solution est très certainement la clé au problème tant son coût appartient plus à l’emprunteur qu’au taux d’usure en lui-même.

Pricebank souhaite que nos dirigeants traitent rapidement ce problème de taux d'usure qui constitue une condition essentielle à l'accession à la propriété de milliers de français. Les actions de M. François Villeroy de Galhau, Directeur de la Banque de France et M.Bruno Le Maire sont donc attendues avec impatience.