Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) concerne autant les biens neufs que les biens anciens, et permet de louer autant pour de courtes durées, avec un système de type Airbnb/Booking, que pour des durées plus longues.
Qu'est-ce qu'un « meublé » ?
Voici les éléments qui doivent être mis à disposition pour que le bien soit considéré comme « meublé » :
Literie (dont couette ou couverture) ;
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
Plaques de cuisson ;
Four ou four à micro-ondes ;
Réfrigérateur avec un congélateur intégré ou annexe ;
Vaisselle ;
Ustensiles de cuisine ;
Table et sièges ;
Étagères de rangement ;
Luminaires ;
Matériel d'entretien ménager.
Si ces différents éléments ne sont pas présents et en état de marche, un juge peut requalifier le contrat de location meublé en contrat de location nue, débouchant sur une imposition rétroactive des revenus désormais considérés comme des revenus fonciers.
Quels sont les nombreux avantages du statut LMNP ?
Parmi les atouts du statut LMNP, il y a la possibilité de facilement reprendre le bien au terme du bail, pour un usage personnel ou familial, ou encore pour le revendre.
En LMNP, il n'existe pas de limite du loyer comme pour la loi Pinel. Il n'y a pas non plus de plafond de ressources pour les locataires.
Quels critères pour être en statut LMNP ?
Les conditions principales concernent le plafond de recettes et le caractère « non professionnel » de l'activité. Pour rester conforme au statut LMNP, il faut en effet que les recettes (soit les loyers charges comprises) tirées de la location en meublé restent inférieures à certains niveaux. Le premier plafond, et le plus fréquemment cité, est celui de 23 000 €, qui correspond au niveau de recettes accordé quels que soient les autres revenus.
Mais, ce plafond augmente à proportion des autres revenus, en fonction de la deuxième règle qui est que, au-delà de 23 000 €, les gains issus de la location en LMNP doivent être inférieurs ou égaux à l'ensemble des autres revenus - salaires, bénéfices hors LMNP,… - générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
Exemple : si les revenus du foyer fiscal sont inférieurs à la somme de 24.000 €, alors que les revenus locatifs dépassent 23.000 €, le statut passe de LMNP à LMP (loueur en meublé professionnel), car l'administration considère qu'il ne s'agit plus d'une activité annexe.
Si, toutefois, les revenus de votre foyer fiscal sont supérieurs à 24.000 €, les recettes tirées du LMNP peuvent augmenter proportionnellement, sans jamais qu'elles ne puissent dépasser vos autres revenus, et ce jusqu'au plafond final qui est de 247.000 €. Il s'agit donc d'un montant considérable, qui permet d'envisager des investissements très conséquents avec ce statut.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Si l'appartement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée dans le bâtiment.
Puis il faut aller sur le site de l'INPI pour se créer un compte et déclarer une activité locative avec le statut LMNP, choisir une date de début d'activité, un régime fiscal (voir plus bas) et un régime de TVA (de préférence la franchise en base TVA). De manière contre-intuitive, il faut déclarer une entreprise et obtenir un numéro de SIRET, alors même que l'activité est considérée « non-professionnelle ».
Si le bien est situé « dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif », une demande préalable est obligatoire, sous peine d'amende, afin d'obtenir une autorisation de changement d'usage du bien. La liste des communes concernées est donc amenée à évoluer et il est conseillé de contacter la mairie du lieu en question. Cette demande doit être désormais accompagnée d'un diagnostic de performance énergétique.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les investisseurs qui débutent parce qu'il permet une comptabilité simplifiée composée d'un simple formulaire 2042 C-PRO. Ce régime fiscal repose sur un système d'abattement forfaitaire prévu pour compenser les dépenses liées au bien. Cet abattement est variable selon la nature et l'emplacement du bien, et il est accordé jusqu'à un certain plafond de recettes, au-delà duquel le bailleur doit passer au régime réel :
Les meublés de tourisme classés étant situés en « zone détendue ou en station de montagne » bénéficient d'un abattement de 71 % qui est accordé jusqu'à un chiffre d'affaires de 176 200 € ;
Les meublés de tourisme non classés étant situés en « zone détendue ou en station de montagne » bénéficient d'un abattement à 50 %, qui est accordé jusqu'à un chiffre d'affaires de 72 600 €.
Les meublés de tourisme classés étant situés en « zone tendue » bénéficient d'un régime à 50 %, qui est accordé jusqu'à un chiffre d'affaires de 30 000 € ;
Les meublés de tourisme non classés étant situés en « zone tendue » bénéficient d'un abattement à 30 %, qui est accordé jusqu'à un chiffre d'affaires de 15 000 €.
Les deux plafonds en zone tendue ont donc fortement baissé dans la dernière loi « Airbnb » du gouvernement, et le régime micro-BIC en LMNP s'avère donc de moins en moins intéressant pour les meublés de tourisme. L'État cherche de toute évidence à orienter les bailleurs LMNP vers le régime au réel.
Pour inciter tous les bailleurs LMNP à se faire accompagner fiscalement, même ceux en régime micro-BIC, l'État offre une réduction d'impôt intéressante pour adhérer à un OGA ? un organisme de gestion agréé chargé de vérifier la cohérence et la vraisemblance des déclarations fiscales. Cette réduction d'impôt monte jusqu'aux 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 €. Seules conditions : le bailleur LMNP doit être résident fiscal français, retirer moins de 72 600 € de l'activité de location meublée et avoir déclaré son activité en nom propre.
Le régime au réel
Ce régime fiscal concerne tout bailleur dont les revenus dépassent 72 500 €, ou qui en fait le choix lors de sa déclaration d'activité afin de profiter des avantages qu'il offre.
En effet, le régime au réel permet de déduire du bénéfice non seulement les charges mais aussi l'amortissement comptable du bien immobilier, des meubles et des travaux. De quoi réduire son assiette imposable d'un montant supérieur aux abattements proposés en micro-BIC, voire même de se retrouver avec un bénéfice nul, donc non imposable (même si les cotisations sociales comprennent un minimum forfaitaire, cf. plus bas).
Il n'existe pas de liste exhaustive des charges déductibles en LMNP réel, mais voici les principales :
Assurance du bien immobilier
Frais d'électricité, d'eau et de gaz, etc
Téléphone & Internet
Achat de fournitures de type produits ménagers, savons, café, etc
Frais de publication sur les sites d'annonces immobilières
Charges de copropriété
Dépenses d'entretien et de réparation
Honoraires du prestataire pour la gestion locative
Honoraires du tiers pour un investissement locatif clé en main
Impôts et taxes (cf. plus bas)
Intérêts d'emprunt
On peut ajouter à cette liste les honoraires de l'agence immobilière et les frais de notaire, si les démarches ont été effectuées dans l'année de lancement de l'activité locative.
Le critère pour déterminer si une dépense peut être considérée comme une charge déductible est qu'elle soit réalisée dans l'intérêt direct du bien et soit justifiable. Mais il est préférable de demander conseil pour déterminer la déductibilité d'une dépense en cas de doute.
Le deuxième atout du régime réel concerne la déductibilité de l'amortissement. L'amortissement se définit comme un mécanisme comptable permettant de prendre en compte la dépréciation de certains actifs du fait de leur utilisation. Les éléments pouvant être amortis en LMNP sont :
L'immeuble
Les meubles et le matériel mis à disposition
Les travaux
Exception importante, le terrain ne peut pas être amorti. Il faut donc, le cas échéant, réduire le montant du bien en estimant le coût du terrain hors bâti.
Le calcul de l'amortissement est complexe parce qu'il doit prendre en compte les durées d'amortissements spécifiques pour chaque élément du bien (structure, toiture, huisseries,…) ainsi que l'importance relative de chaque élément dans le prix total du bien.
Parce que les charges ne sont reportables que sur 10 ans, il est parfois préférable de passer certaines dépenses ? les travaux notamment ? en amortissement plutôt qu'en charges, notamment durant les premières années où il y a déjà de nombreuses charges à déduire.
Au régime réel, vous devez remplir et télétransmettre la liasse fiscale LMNP aux impôts au plus tard en mai. Et les démarches sont évidemment plus compliquées, contrepartie évidente d'une fiscalité plus avantageuse ! Pour cette raison, il est plus simple de se faire accompagner pour la fiscalité, d'autant que les honoraires versés à l'expert-comptable sont inclus dans les charges déductibles.
Quel que soit le choix du régime fiscal, le bailleur en LMNP doit s'acquitter sur son bénéfice net de l'impôt sur le revenu (en fonction de sa tranche marginale de l'impôt) et des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 17,2 %.
Faut-il payer des cotisations sociales ?
En principe, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales, mais cette règle ne vaut pas pour les nombreux bailleurs LMNP louant en location saisonnière dès lors que leurs recettes annuelles dépassent 23 000 €.
Lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €, la possibilité existe de s'affilier au régime général de la Sécurité sociale plutôt qu'à la SSI. Mais on perd avec le régime général l'avantage qu'offre le SSI de déduire les charges pour le calcul des cotisations sociales et de viser ainsi la réduction voire l'annulation du bénéfice. Toujours affûtée en matière de taxes, l'administration a néanmoins prévu une cotisation forfaitaire minimale de 1 162 € en cas de bénéfice nul.
Quelles sont les taxes à payer en LMNP ?
La taxe foncière
La cotisation foncière des entreprises, ou CFE, soit l'impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle. Vous pouvez en être exonéré la première année. Elle doit être réglée avant le 15 décembre sur un espace professionnel à se créer sur le site des impôts.
La taxe d'habitation est un sujet complexe. Les résidences secondaires y sont soumises, ce qui devrait logiquement exclure la plupart des biens en LMNP qui sont entièrement à vocation locative. Encore faut-il pouvoir prouver à l'administration que vous n'habitez jamais le lieu en question. En cas d'action de l'administration, le seul moyen de prouver l'absence d'usage personnel de ce bien est de conclure un mandat avec un tiers ? agence immobilière, conciergerie,… ? qui exclut l'usage personnel sur toute l'année de mise en location.
Ces trois taxes sont déductibles des impôts avec le régime au réel.
Enfin, un investissement LMNP permet de récupérer la TVA de 20 % sur une résidence neuve de services (type résidences étudiantes, médicalisées, …). Cela complique toutefois beaucoup la gestion puisque le régime TVA de l'activité s'en trouve modifié, et il faut ensuite intégrer la TVA dans ses loyers. De plus, le bien doit être conservé 20 ans pour ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée sur l'achat.
L'exonération de plus-value
Encore un autre avantage de ce statut LMNP qui n'en manquait déjà pas : profiter des mêmes abattements pour durée de détention que les particuliers. Si vous possédez le bien depuis 22 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value. Si la vente a lieu plus de 30 ans après l'acquisition, vous n'avez à payer ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Cumulé avec les avantages fiscaux au cours de l'activité locative, le statut LMNP est donc structuré pour inciter à l'investissement de long-terme.
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