SCPI : Guide complet pour bien investir

Communément appelées pierre papier, les SCPI peuvent-elles maintenir, en 2024, leur aura en tant qu'investissement sûr et performant ? Le public s'était habitué à une croissance constante des prix de parts des SCPI, mais les hausses des taux, voulues par les banques centrales, ont impacté certaines d'entre elles. En 2023, le taux de distribution moyen des SCPI est resté stable à 4,52%, contre 4,53% en 2022. En revanche, la collecte nette a chuté de 44 %, atteignant 5,7 milliards d'euros ! 

Des disparités de performance se dessinent clairement entre les SCPI les plus performantes et celles qui rencontrent des difficultés : Pricebank vous en dit plus sur le fonctionnement des SCPI, les stratégies d'investissement possibles, ainsi que les éventuelles opportunités du marché actuel.

Qu'est-ce qu'une SCPI ou pierre papier ?

Définition d'une SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion, agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Concrètement, une SCPI est chargée de sélectionner et d'acheter les immeubles, de les louer, de les gérer, d'encaisser et reverser les loyers, d'organiser l'achat et la vente des parts de la SCPI, mais également de vendre les immeubles. 

Une SCPI est ainsi propriétaire d'un ensemble d'immeubles qu'elle loue : en achetant des parts dans une SCPI, la société vous reverse des revenus locatifs au prorata du nombre de parts détenues. Versés généralement tous les trimestres, les loyers sont nets de frais (gestion, taxes, assurances, entretien). 

Qui peut investir dans des SCPI ?

Que vous soyez jeunes, cadres ou bien retraités, tout le monde peut investir dans des SCPI que ce soit pour diversifier ses avoirs, compléter ses revenus ou préparer sa retraite. Les SCPI sont plus accessibles qu'un achat immobilier et la gestion est totalement déléguée !

Vous pouvez investir dans des SCPI en direct, au comptant ou à crédit, ou via un contrat assurance vie. Si les SCPI constituent un placement avantageux, cet investissement s'envisage toutefois sur le long terme. Enfin, ne vous dispersez pas en sélectionnant trop de SCPI : restez sélectif !

Quelles SCPI acheter ? Auprès de qui ? À quel prix ?

SCPI : Tendance 2024

Selon l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), les SCPI qui investissent dans des actifs de logistiques et de locaux d'activités affichent les meilleures rentabilités. Pour minimiser les risques et optimiser les rendements potentiels, les SCPI diversifiées permettent quant à elle de couvrir différents actifs et zones géographiques.

De son côté, la pierre papier résidentielle et de bureaux génèrent les rendements les moins flatteurs. Dans tous les cas, la qualité des actifs est essentielle.

Taux de distribution moyen des SCPI versés en 2022 et 2023 (par catégorie)

Choisir les meilleures SCPI 

Généralement, il est recommandé d'opter pour des SCPI avec une forte capitalisation (plus de 200 millions d'euros) puisqu'elles seront davantage en mesure de gérer des impayés de loyers ainsi que les vacances locatives. Pour rappel, la capitalisation est égale au nombre de parts à un moment donné, multiplié par son prix d'exécution. Une capitalisation élevée est un gage de liquidité mais d'autres paramètres rentrent également en compte.

De leurs côtés, les SCPI plus récentes offrent de belles performances grâce à l'état de leur parc immobilier : contrairement aux acteurs plus anciens, ces SCPI nouvellement établies disposent d'un patrimoine avec des qualités énergétiques et caractéristiques conformes aux attentes du marché. 

Sélection des 10 meilleures sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour 2024

Pour déterminer la qualité d'une SCPI, nous vous invitons à visiter les sites internet des sociétés de gestion. Vous y trouverez les bulletins trimestriels et rapports annuels de leurs SCPI, permettant de cerner les éléments clés suivants :

• la typologie du patrimoine,
• les frais de gestion et de souscription de la SCPI convoitée,
• des indicateurs précieux, tels que le rendement, le taux de remplissage, les parts en attente, le report à nouveau...
• l'utilisation du levier de la dette.

Attention, le rendement ne fait pas tout !

Avec une SCPI et l'immobilier en général, une règle est à retenir : lorsque les prix des biens augmentent, le potentiel de plus-value augmente également, mais le rendement sera plus faible. En revanche, une baisse des prix fait mécaniquement augmenter le taux de rendement ! 

Avec un prix de parts en baisse en 2023 pour certaines SCPI, leur taux de distribution devrait ainsi automatiquement grimper. Par exemple, considérons un bien immobilier d'une valeur initiale de 200.000 euros générant des loyers annuels de 12.000 euros. Dans ce cas, le taux de rendement à l'achat s'établit à 6%. Si le bien est revalorisé à la baisse à 160.000 euros tout en conservant les mêmes loyers ...le taux de rendement à l'achat passe à 7,5% !

Rendement des SCPI : Mécanisme à comprendre

Comment souscrire à une ou plusieurs SCPI ?

Pour souscrire à des parts de SCPI, vous pouvez contacter directement la société de gestion. Si vous envisagez d'acheter plusieurs SCPI auprès de sociétés de gestion différentes, nous vous conseillons de vous adresser à des conseillers en gestion de patrimoine ou des sites spécialisés, tels que Portail-SCPI.fr ou la Centrale des SCPI.

Selon votre situation et vos objectifs, ces professionnels sélectionnent les meilleures SCPI et vous accompagnent dans le montage du dossier, en vous proposant également des solutions de financement adaptées.

Quels sont les frais des SCPI ?

Plusieurs types de frais interviennent dans la vie d'une SCPI. Voici les deux principales tarifications à connaître :

1- La commission de souscription : elle avoisine généralement les 10 % du prix de souscription de la part de SCPI. Ces frais sont inclus dans le prix des parts et sont prélevés lors de la revente des SCPI. Quel que soit le professionnel par qui vous passez, la commission de souscription et le prix de la part de SCPI reste le même !

2- Les frais de gestion de la SCPI : ils constituent la contrepartie des services rendus (gestion locative, travaux, rapports.). Les frais de gestion d'une SCPI se situent entre 9 et 15% des loyers encaissés. Vos revenus locatifs sont versés nets de frais de gestion.

Retenez que le prix de revente d'une SCPI est amputé des frais de souscription : sur une période courte d'investissement, il sera préférable de privilégier les SCPI présentant les plus faibles commissions de souscription.

Quels sont les avantages et les risques d'investir dans des SCPI ?

Chahutée en 2023, la pierre papier doit toujours être envisagée sur le long terme. Malgré la pandémie, le télétravail, les politiques monétaires des banques centrales, et les réglementations énergétiques, les meilleures SCPI démontrent une résilience étonnante !

Les 5 avantages des SCPI

En complément de vos placements monétaires, de vos investissements en actions ou ETF au sein d'un PEA, d'un plan épargne retraite (PER) ou d'une assurance vie, la pierre papier cumule cinq atouts majeurs : 

1. Accessible à tous : là où il sera nécessaire de mobiliser plus de 100.000€ pour un investissement immobilier en direct, les SCPI permettent de franchir le pas avec quelques milliers d'euros seulement.

2. Gestion transparente et peu chronophage : agréée par l'AMF, la société de gestion se charge de toute la gestion locative et leurs activités sont encadrées et transparentes. Les SCPI sont donc un moyen pratique d'investir dans l'immobilier sereinement sans la charge mentale d'un locatif en direct.

3. Diversification et maîtrise du risque : chaque SCPI possède un patrimoine varié, réparti sur plusieurs immeubles. Le risque est ainsi dilué sur plusieurs immeubles et sur plusieurs investisseurs. Tout l'inverse d'un achat en direct où vous supportez à 100% le risque sur un logement et un seul locataire (impayé, vacance locative…)

4. Un actif qui rassure : reposant sur des biens immobiliers, les SCPI sont bâties sur des actifs physiques tangibles. L'amour des français pour la pierre explique le succès des SCPI ces dernières années.

5. L'effet de levier du crédit : investir à crédit dans des SCPI est possible et permet de profiter de l'effet de levier du crédit. Les intérêts de cet emprunt sont déductibles de votre imposition sur le revenu. Toutefois, avec des taux repartis à la hausse, les loyers perçus auront toutefois du mal à couvrir à 100% de votre échéance de crédit.

Les 4 risques des SCPI

Au risque de nous répéter, les SCPI constituent un placement long terme dont il est primodial de cerner les risques suivants :

1. Risque de liquidité : comme pour un bien immobilier classique, il faut trouver un acheteur pour pouvoir vendre une SCPI ! Les SCPI à capital fixe sont moins liquides que les SCPI à capital variable. S'il y a davantage de vendeurs que d'acheteurs, alors il faudra patienter.  Les demandes de retrait peuvent être soumises à des délais de traitement.

2. Risque de valeur des parts : le capital investi repose sur de l'immobilier qui évolue avec le temps. Il est soumis aux aléas de l'immobilier avec des phases à la hausse comme à la baisse. Le capital n'est donc malheureusement pas garanti. La diversification des investissements en SCPI peut atténuer les risques associés à l'immobilier.

3. Risque de rendement : Le rendement est directement lié aux loyers encaissés déduits des frais de gestion. Selon le contexte économique ou une crise, le rendement peut varier en raison du taux d'occupation des immeubles et/ou la baisse des loyers versés par les locataires.

4. Risque lié aux frais élevés : qui dit immobilier dit souvent des frais importants (notaires…) et l'achat de SCPI amène notamment des frais de souscription. Plus vous conservez votre investissement longtemps, plus ces frais s'amortissent et moins ils impactent votre rentabilité globale. 

Les 4 façons d'investir dans des SCPI : Comptant, à crédit…

L'investisseur particulier est en mesure d'acheter des SCPI de 4 manières différentes :

1. Acheter des SCPI au comptant : vous investissez dans la pierre papier en utilisant ici votre épargne. Il n'y a pas de montant maximum recommandé mais votre patrimoine doit demeurer diversifié sans être trop exposé aux SCPI. Il est conseillé d'opter pour 2 voire 3 SCPI différentes. Au-delà, il sera compliqué, au fil des ans, de prendre connaissance des différents bulletins et rapports fournis par les sociétés de gestion !

2. Acheter des SCPI à crédit : les banques acceptent de financer l'achat de SCPI à crédit mais sachez qu'elles recommandent souvent leurs SCPI « maison » qui ne sont d'ailleurs pas forcément les plus performantes ! Les financements de SCPI se font via des prêts immobiliers mais aussi via des crédits personnels. Ces derniers ont des taux plus élevés mais offrent plus de souplesse sur la mise en place du crédit (assurances, garantie…). 

3. Acheter des SCPI via un contrat d'assurance vie : au sein d'un contrat assurance vie, les SCPI seront considérées comme des unités de compte avec une liquidité immédiate assurée par l'assureur en cas de besoin ! Vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe notamment sur les retraits avec une imposition des gains attractive après 8 ans de détention. En revanche, le choix de SCPI est parfois restreint comparé à un achat en direct et les frais de gestion de l'assurance vie amputent le rendement net de la SCPI. Enfin, certains contrats peuvent décider de ne pas vous verser la totalité de vos revenus SCPI. 

4. Acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété : si vous cherchez à vous constituer un patrimoine sans forcément générer des revenus, la SCPI en démembrement est un excellent moyen de préparer sa retraite sans être imposé pendant sa période d'activité ! Ici, l'usufruit est acquis par une société pour y placer son excédent de trésorerie. De votre côté, vous conservez la nue propriété. A l'issu du démembrement qui oscille entre 3 et 20 ans, vous deviendrez seul propriétaire des parts de la SCPI.

Quelle fiscalité sur les SCPI ?

Revenus locatifs des SCPI : Fiscalités possibles

Comme pour un investissement immobilier locatif traditionnel, les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. 

1. Par défaut, la pierre papier est soumise aux frais réels : les revenus seront soumis à l'impôt progressif (de 0 % à 45 % en fonction des tranches) ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Pour un achat à crédit, les intérêts d'emprunt seront déductibles des revenus.

2. Sinon, l'investisseur peut également opter pour le microfoncier. Pour cela, vous devez déjà percevoir des revenus locatifs ordinaires en parallèle de vos SCPI et les revenus fonciers globaux ne doivent pas dépasser le plafond du régime microfoncier fixé à 15.000 euros par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% sera appliqué aux revenus bruts perçus : Les 70 % de revenus restants sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu.

3. Quant aux SCPI fiscales, elles donnent droit à des réductions d'impôts pour les SCPI Pinel, Denormandie, Malraux mais vous devrez respecter ici une durée de détention minimum.

Plus-values sur SCPI

Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI sont soumises à la fiscalité des plus-values immobilières qui se traduit par :

• une imposition de 19% sur les plus-values réalisées,
• des prélèvements sociaux de 17,2 %, 
• des abattements après la sixième année de détention.

Quels sont les 7 indicateurs pour bien choisir une SCPI ?

Le vocabulaire à connaître

Pour apprécier et choisir une SCPI, il est important de connaître un certain nombre de termes spécifiques aux SCPI :

• La Valeur Nominale (VN) : c'est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. La valeur nominale ne change pas avec le temps, mais la valorisation de la SCPI va évoluer,
• La Valeur Vénale : correspond à la valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert agréé par l'AMF,
• La Valeur de Réalisation (VDR) : c'est la valeur vénale ainsi que les actifs détenus par la SCPI comme sa trésorerie,
• La Valeur de Reconstitution : c'est la valeur de réalisation en y ajoutant les frais générés par une reconstitution de son patrimoine,
• Le Prix d'Achat : c'est la valeur nominale ajoutée de la prime d'émission qui intègre la valorisation du patrimoine, ainsi que les frais liés à l'achat,
• Le Prix de Retrait : lors de la vente d'une part de SCPI, c'est la valeur de la part diminuée des frais de souscription (10% en moyenne).

Les 7 indicateurs à connaître sur les SCPI

Voici les principaux indicateurs de performances à étudier avant d'investir dans une SCPI :

1. Le taux de distribution en valeur de marché (TDVM) : le TDVM a été l'indicateur de référence de 2012 à 2021 avant son remplacement au profit du taux de distribution. Le TDVM calcule le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l'année. C'est le dividende brut avant prélèvement divisé par le prix moyen d'acquisition de la part de la SCPI.

2. Le taux de distribution (TD) : depuis 20222, c'est l'indicateur de performance des SCPI qui remplace le TDVM. L'objectif est d'harmoniser les calculs au niveau international pour mieux comparer les performances des SCPI. Le TD se calcule pour les SCPI à capital variable par le rapport entre le dividende brut avant prélèvement libératoire et le prix de référence de souscription au 1er janvier de l'année écoulée. Pour une SCPI à capital fixe, le taux de distribution se calcule en divisant le dividende brut par le prix de la part acquéreur moyen correspondant à  l'année N-1.

3. Le taux de rendement interne (TRI) : le TRI est l'indicateur essentiel qui informe sur la performance globale d'une SCPI donnée. Il représente le taux de rentabilité annualisé pour une période donnée (5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans) et prend en compte :

• À l'entrée, le prix acquéreur de la première année sur la période concernée, 
• À la sortie, soit le prix d'exécution (pour les SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) au 31 décembre de l'année écoulée, 
• et enfin sur l'ensemble de la période concernée, seront également pris en compte, les revenus distribués avant prélèvement libératoire.

4. le Report à nouveau (RAN) : le RAN est un facteur clé sur la pérennité d'un rendement. Le RAN constitue la réserve composée par une partie des dividendes qui sera utile ensuite pour les années futures afin de compenser une baisse hypothétique des dividendes versés.

5. La Provision pour Gros Entretien (PGE) : la PGE permet d'établir la somme d'argent mise de côté par la SCPI pour entretenir son parc immobilier et cela se fait immeuble par immeuble.

6. Le taux d'occupation physique (TOP) : le TOP représente le taux occupation des surfaces du patrimoine d'une SCPI. Le TOP est le rapport entre la surface louée des immeubles de la SCPI et sa surface totale à un moment donné.

7. Le taux d'occupation financier (TOF) : le TOF doit être scruté de très près car il permet d'évaluer la qualité de gestion de la SCPI et le bon remplissage des biens immobiliers. Le TOF est le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d'une période. 

Quelles sont les différentes SCPI qui existent ?

SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Deux types de SCPI existent, celles à capital fixe et celles à capital variable :

1. La SCPI à capital variable : elle dispose d'un capital qui peut augmenter ou diminuer durant l'année. La société augmente et crée des parts nouvelles si le nombre de parts souscrites est supérieur au nombre de parts vendues. A l'inverse, si le nombre de parts souscrites est inférieur aux parts vendues, le capital est alors réduit. Les investisseurs peuvent ainsi acheter des parts à tout moment et vendre des parts à condition toutefois qu'il y ait des acheteurs en face.

2. Le SCPI à capital fixe : elle peut augmentée ses parts que lorsqu'elle décide de faire une augmentation de capital. Les investisseurs peuvent alors acheter des parts lors de ces augmentations de capital. Il existe toutefois un marché secondaire, qui met en relation les vendeurs et les acheteurs mais mieux vaut être patient si on constate un déséquilibre entre l'offre et la demande.

SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale ?

Encadrées par un régime juridique très précis, les SCPI se répartissent en 3 catégories :

1. SCPI de rendement : elle vise un rendement élevé et régulier aux copropriétaires. Elle investit dans de l'immobilier professionnel à usage commercial comme les bureaux, parkings, entrepôts ou bien les résidences hôtelières et seniors. Vous pouvez trouver des SCPI de rendement spécialisées comme les SCPI de bureaux ou les SCPI sur les entrepôts. D'autres sont dites diversifiées et investissent sur plusieurs types d'actifs.

2. SCPI de plus-value : la SCPI de plus-value a pour but d'accroître la valeur de la part, sans distribuer de rendement. Elle investit afin de valoriser le patrimoine, générer des plus-values à plus long terme et par l'acquisition d'actifs dont la valeur est décotée. L'investissement porte exclusivement sur l'immobilier d'habitation.

3. SCPI fiscale : ce type de SCPI possède des biens à usage d'habitation ayant pour but d'offrir des réductions d'impôt à l'investisseur via des dispositifs fiscaux biens connus tels que SCPI Pinel, Malraux. Par le passé, il y a eu également les SCPI Robien, SCPI Borloo, SCPI ZRR.

Des SCPI adaptées à votre stratégie

Pour s'adapter aux stratégies d'un grand nombre d'investisseurs, les SCPI offrent un univers d'investissement varié, avec principalement : 

• des SCPI thématiques : se concentrent sur des thèmes spécifiques tels que la santé, l'environnement ou bien encore l'éducation,
• des SCPI spécialisées : se portent exclusivement sur un type d'actif particulier, comme les bureaux ou les commerces,
• des SCPI diversifiées : investissent dans différents types d'actifs et diverses zones géographiques,
• des SCPI européennes : ciblent les opportunités du marché immobilier européen en investissant dans différents pays tels que l'Allemagne, l'Angleterre ou les Pays-Bas par exemple.

Verdict et risques sur les SCPI en 2024

En cette année 2024, une interrogation demeure chez de nombreux épargnants : est-il judicieux d'investir dans des SCPI ?

Jusqu'à fin 2022, plusieurs ingrédients ont favorisé l'essor de la pierre papier, comme les taux d'intérêts très bas, l'image de valeur refuge de l'immobilier, mais aussi l'effet TINA (There is no alternative). Les SCPI ont ensuite démontré une résilience remarquable (Covid19, télétravail, normes énergétiques...). Toutefois, depuis les hausses de taux successives de nos banques centrales, certaines sociétés de gestion ont vu leurs prix de part baisser.

Si les SCPI reposent sur un actif tangible rassurant, elles ne sont pas sans risque ! La pierre papier demeure ainsi un investissement long terme et retenez que les sociétés de gestion SCPI font face à un changement de paradigme assez brutal :

• les taux de crédit encore élevés et les normes HCSF restreignent toujours les financements, pouvant entraîner une dévalorisation durable des immeubles ainsi que la difficulté de pouvoir vendre les biens avec des plus-values,
• les rendements monétaires et obligataires concurrencent les SCPI, démontrant le passage de l'effet TINA à l'effet TAPAS (There Are Plenty of Alternatives),
• les changements plus structurels pertubent les SCPI avec une baisse prévisible des taux d'occupation sur tous les biens ne répondant plus aux attentes des locataires (biens plus économes en énergie, plus modulables, plus proches des transports en commun).

En revanche, les SCPI devraient bénéficier : 

• de la revalorisation à la hausse des loyers lors de la révision des baux (merci l'inflation),
• d'éventuelles belles opportunités d'acquisitions d'immeubles à des prix plus bas, 
• de rendements locatifs plus élevés suite aux baisses de prix des parts.

Sans boule de cristal, nous pensons que la clé de la réussite est de savoir apprivoiser cette instabilité permanente et comme le disait Sénèque :

«La vie, ce n'est pas d'attendre que l'orage passe, c'est d'apprendre à danser sous la pluie».

Les SCPI constituent ainsi une vraie opportunité de diversification de votre patrimoine. Accessibles au plus grand nombre, il est crucial de choisir celles offrant les meilleures garanties et de bien considérer la fiscalité qui s'applique aux SCPI. Que vous optiez pour l'achat de SCPI au comptant ou à crédit, en nue propriété ou via un contrat d'assurance vie, il existe une combinaison idéale, adaptée à vos objectifs financiers personnels : faites-vous épauler par un spécialiste et pas forcément votre conseiller bancaire traditionnel.

Dans tous les cas, avec ou sans SCPI, crise ou pas crise, la construction de votre patrimoine doit demeurer une priorité, alignée sur vos objectifs et capacité à investir. Dans cette logique, rappelez-vous que le meilleur moment pour commencer à investir était hier, le deuxième meilleur moment est aujourd'hui, et le pire des moments c'est très certainement d'attendre toujours un demain plus profitable ! À présent, donnez-vous votre avis, l'équipe Pricebank sera ravie de vous répondre en commentaire.

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