Comment constituer un apport personnel pour son prêt immo ?

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 03 Mai 2022

L’apport personnel est un des éléments essentiels dans le cadre d’un dossier de financement pour un crédit immobilier. Avec le niveau de vos revenus, le calcul du taux d'endettement et du reste à vivre, il permet de mieux définir la qualité de votre dossier afin de mieux négocier avec sa banque. Comment peut-on se constituer un apport personnel ? Est-il possible d’emprunter sans ? Quelles sont les règles des banques ? On vous dit tout.

Qu’est ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est la somme d'argent que le futur acquéreur souhaite investir dans son projet immobilier en complément du financement à crédit. Son montant s’exprime en pourcentage de la somme globale du projet. Généralement, les banques apprécient que l’apport personnel atteigne 10 % du coût total de l’opération.

Exemple : vous ciblez un achat immobilier de 180 000 €. Pour un apport personnel de 10 %, vous devrez réunir des fonds à hauteur d’au moins 18 000 € !

Les avantages d'avoir un apport personnel

Inutile de vous préciser que plus votre apport personnel est élevé, plus la banque sera rassurée. Le candidat prouve aux conseillers bancaires qu’il est capable d’épargner et donc de rembourser. Avec un tel dossier, l’établissement prêteur sera en mesure de vous proposer une offre de crédit immobilier rapidement et au meilleur taux.

L'apport personnel peut donc être un élément capital permettant d'obtenir un crédit dans de bonnes conditions. 

L'usage et l'intérêt de l'apport personnel

L’apport personnel a donc pour vocation de :

• Prendre en charge les frais de notaire qui s’élèvent en moyenne à 8 % ; 
• Prendre en charge les frais dus à l’agence immobilière et/ou au courtier ;
• Diminuer la somme à emprunter et/ou la durée du prêt.

Dans ces conditions, le candidat sera en position de force pour négocier avec sa banque: Il pourra mieux faire baisser le taux d’emprunt, réduire voire de supprimer les frais de dossier, négocier les indemnités de remboursement anticipé...etc.

Les différentes sources pour son apport personnel

Au final, l’apport personnel peut se constituer de différentes manières. Voyons comment les combiner au mieux le jour où vous aurez à faire une demande de crédit immobilier. 

L’épargne bancaire 

L’apport personnel peut se constituer à partir de vos économies réalisées au fil du temps, placées notamment sur des livrets d’épargne comme :

• le livret A ;
• le livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• le livret Epargne Populaire (LEP) ;
• le plan d’épargne logement (PEL) ;
• l’assurance-vie ;
• le plan épargne entreprise (PEE), etc.

Des retombées financières complémentaires

Deuxièmement,  votre apport personnel peut être complété par des retombées financières supplémentaires comme par exemple :

• une prime exceptionnelle ;
• une donation ;
• un héritage ;
• un emprunt auprès de sa famille ou d’un de ses proches ;
• une participation aux bénéfices de son entreprise.
• une plus-value suite à la revente d’un premier logement ;
• les loyers collectés suite à un ou plusieurs investissements locatifs ;

Si vous êtes salarié, pensez également à votre Plan Epargne Entreprise (PEE) si vous en avez un : L'achat de votre résidence principale peut être un cas de déblocage anticipé !

Des prêts comme apport personnel ! 

Dans la constitution de votre plan de financement, il ne faut rien négliger.

Effectivement, certains prêts sont assimilés à de l’apport personnel par les banques et peuvent ainsi venir enrichir la cagnotte consacrée à l’apport personnel. Il serait donc très dommageable de ne pas les solliciter. On peut donc mentionner :

• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt Action Logement (ex 1 % logement) ;
• le prêt à l’accession sociale (PAS) ;
• l’APL accession ;
• le prêt épargne logement (PEL) ;
• les prêts aux fonctionnaires ;
• les crédits attribués par les caisses de retraite ou la Caisse d’allocations familiales (CAF) ;
• les financements locaux, régionaux et départementaux
• le prêt relais.

Est-ce possible d’emprunter sans apport personnel ?

Oui, il est possible d’emprunter sans apport personnel. Heureusement car tout le monde ne peut pas mobiliser des fonds importants avant d'investir dans un projet immobilier. Nombre de Français estiment d’ailleurs ne pas avoir les moyens suffisants pour y parvenir.

Même ceux disposant d'une épargne, ne devront pas investir intégralité de leur épargne dans leur achat immobilier. Acquérir un bien engendre très souvent des frais imprévus et des dépenses supplémentaires. Pour ces raisons, il est utile de toujours conserver une épargne de précaution suffisante afin de ne pas se démunir.

Si vous ne disposez pas d'un apport personnel suffisant, il est important de pouvoir disposer d'un dossier le plus sécurisant possible pour la banque avec notamment :

• un emploi en CDI et avec de l'ancienneté ;
• des revenus confortables ;
• un endettement maîtrisé ;
• un maintien voire une baisse de vos charges futures lièes à ce projet immobilier.

Un prêt immobilier de 100 % et même 110 %

Les jeunes actifs sont les premiers concernés par un apport personnel insuffisant dans le cadre d'un projet immobilier. Toutefois, ils ont l’avantage d’être particulièrement convoités par les établissements bancaires. Ceux-ci aspirent à étoffer leur base clientèle et n’hésitent pas à proposer des solutions de financement sans apport.

Un prêt à 100 % couvre la totalité de l’achat immobilier. Un organisme prêteur peut même formuler un prêt à plus de 110 % pour prendre en compte les frais annexes comme les frais de notaire, les droits de mutation, les frais d’agence, etc.

Le ratio prêt/valeur ou le Loan To Value (LTV)

Le "Loan to Value" (LTV) est un critère important pour les banques afin d'octroyer un crédit immobilier et permet d'évaluer le risque en cas de défaut de paiement. La LTV rapporte ainsi le montant du crédit au montant du bien financé.

Plus la LTV est basse, plus le financement est sûr, même dans le cas d'une revente forcée du bien sur le marché. Dans le même esprit, si les prix de l’immobilier sont à la hausse, il n'y a pas d'inquiétude. A l'inverse, si les prix de l'immobilier baissent et que le client ne peut plus honorer ses écheéances, la banque peut prendre un risque majeur.

Pour éviter que des emprunteurs ne se retrouvent au final en situation de surendettement, la Banque de France et le HCSF songent à mettre en place un plafonnement du ratio prêt-valeur ou LTV. Autrement dit : le régulateur souhaite instaurer un apport personnel obligatoire, ce qui irait à l’encontre du crédit immobilier accordé sans apport personnel.

Position du HCSF sur le LTV

Depuis le 1er janvier 2022 et suite aux recommandations et obligations imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques appliquent déjà un taux d’endettement de 35 % assurances comprises. Or, les ménages sont déjà parfois tentés de franchir ce seuil de 35 %, dans un contexte où les salaires progressent moins vite que les prix de l’immobilier. En incitant les futurs acquéreurs à disposer d’un apport personnel, on cherche avant tout à réduire les risques d’une crise immobilière. Toutefois, si des règles d'apport minimum ou de LTV devaient voir le jour, le secteur de l'immobilier se verra retirer une grosse part de sa clientèle !

Synthèse Pricebank sur l'apport personnel dans un financement

Avec ou sans apport et pour toutes les raisons évoquées ensemble, le profil de chaque candidat est étudié à la loupe par les conseillers bancaires qui décortiquent :

• l’âge ;
• la capacité à épargner ;
• les placements ;
• le niveau d’endettement ;
• le reste à vivre après le versement des mensualités du prêt immobilier ;
• la situation familiale ;
• les perspectives professionnelles ;
• la nature du contrat de travail ;
• la valeur du bien immobilier acheté, etc.   

Sans apport personnel, les négociations s’annoncent plus délicates et les taux d’intérêts proposés plus élevés que la moyenne. Ne lâchez rien et faites vous épauler dans votre demande de financement. Vous pouvez également faire des études de crédit immobilier en ligne sur notre site.

Nous espérons avoir répondu à vos interrogations. Sachez que nous restons à votre disposition pour tout complément d'information.