Quelle est la meilleure garantie pour un prêt immobilier ?

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 26 Avril 2022

Un apport personnel et une bonne capacité d’emprunt favorisent grandement l'obtention du crédit immobilier. En complément, les banques demanderont et exigeront des garanties réelles ou des cautions.

La garantie va permettre à la banque de se protéger si jamais vous ne parveniez pas à rembourser vos mensualités. Quelles sont les garanties possibles ? Quelle est la meilleure garantie pour vous et pour les banques ? Voici ce que vous devez savoir. 

Quelles sont les garanties de prêt immobilier ?

Lors de la mise en place de votre financement, l'établissement bancaire peut vous demander différents types de garanties, à savoir :

Sauf situation spécifique, toutes les banques vont vous demander une garantie. Sachez également que les principales banques en ligne proposent des credits immobiliers avec des taux très compétitifs. Certaines offrent même les frais de dossier et l'exonération des indemnités de remboursement anticipé.

L’hypothèque

L’hypothèque permet à l’établissement prêteur de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues par l’emprunteur si celui-ci venait à ne plus rembourser ses mensualités.

Elle est utilisée lorsque le crédit est destiné à financer la construction d’un nouveau logement (construction, travaux) ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est également demandée lorsque le prêt doit débloquer les fonds en plusieurs fois pour financer, par exemple, une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Avec l'hypothèque, le bien immobilier est affecté à la garantie du crédit. Via le notaire, cette garantie fait l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière. Il est intéressant de savoir que plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien et c'est la date d'inscription qui va déterminer le rang prioritaire entre les créanciers.

Le privilège de prêteurs de deniers

Le privilège de prêteur de deniers est destiné à garantir le financement d’un bien immobilier déjà existant. Il fonctionne ensuite comme pour une hypothèque. En d’autres termes, le prêteur peut se rembourser en saisissant et en vendant par voie judiciaire le bien concerné lorsque l’emprunteur ne parvient plus à rembourser ses dettes.

Retenez la différence entre un PPD et une hypothèque : Le PPD ne peut porter que sur des biens existants déjà, c’est-à-dire un logement ancien ou logement neuf dont la construction est complètement terminée. Le coût du PPD est moins élevé que celui de l’hypothèque car cette garantie est dispensée de taxe de publicité foncière.

Le nantissement 

Le nantissement correspond à un contrat par l’intermédiaire duquel l’emprunteur remet un placement à l’établissement bancaire pour sécuriser sa dette. Concrètement, si l'emprunteur lui-même détient une somme d'argent qu’il peut mettre en garantie, comme une assurance-vie ou des placements sûrs, cela va constituer la garantie et surtout une bonne alternative à l’hypothèque ou à la caution.

En cas de défaillance de l'emprunteur, l’organisme prêteur peut alors utiliser cette épargne pour se rembourser. Cette solution engendre peu de frais et il est préférable de disposer du placement au sein du même établissement bancaire où vous demandez le financement.

Les cautions bancaires

Les sociétes de cautionnement, souvent filiales de banques ou d'organismes financiers, vont garantir votre prêt immobilier. Elles constituent aujourd'hui une alternative sérieuse à la garantie hypothécaire traditionnelle. Les sociétés de cautions les plus réputées sont :

• le Crédit Logement (coût de la caution entre 1 et 1,70%);
• la CAMCA du Crédit Agricole (coût de la caution 1,20%);
• la SACEF du Groupe BPCE (coût de la caution entre 0,8% et 1,30%) ;
• la CMH du Groupe Crédit Mutuel (coût de la caution entre 0,468% et 0,80%);

Particularité de la caution Crédit Logement dont les frais sont toujours constitués de 2 parties :

• un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) éventuellement restituable au terme de la garantie selon les conditions prévues par le FMG. Il est à régler en une fois dès le début du prêt et il permet de se substituer aux emprunteurs défaillants.
• une commission de caution acquise à Crédit Logement afin de rémunérer son intervention.

Les cautions de mutuelles et employeurs

A ces sociétés de caution, il existe également des sociétés de caution spécifiques à certaines catégories professionnelles comme ceux de la fonction publique :

• la caution Casden (issue de la banque du même nom et liée au réseau Banque Populaire) 
• la caution MGEN (issue de la mutuelle du même nom)
• La caution GMPA (Groupement Militaire de Prévoyance des Armées)
• la caution MFP (Mutualité de la Fonction Publique)
• les cautions pour les salariés de la SNCFou bien la RATP

La caution personnelle

Elle correspond à un engagement de remboursement d’une personne physique concernant son propre patrimoine personnel. Cette garantie prendra ainsi le relais en cas de défaillance de l’emprunteur pour rembourser les échéances du crédit immobilier.

En d’autres termes, une personne qui se porte caution pour une autre s’engage à régler les mensualités du crédit  dans l’éventualité où l’emprunteur ne pourrait plus les rembourser. L’acte de caution est conclu pour toute la durée du prêt. Il existe 2 types de caution : 

• Simple : en cas de défaillance de l’emprunteur, l’établissement de crédit doit dans un premier temps, mettre en demeure l’emprunteur, et si cela ne fonctionne pas, solliciter ensuite la personne s’étant porté caution ; 
• Solidaire : si l’emprunteur ne parvient plus à rembourser ses mensualités, l’organisme de crédit se retournera sans distinction contre la caution ou l’emprunteur. 

Quelle est la meilleure garantie à apporter à votre banque ? 

Selon votre situation personnelle, votre projet et le bien que vous comptez acquérir, le Privilège Prêteur de Denier ou bien une caution bancaire ou de mutuelle seront les meilleurs choix. 

La caution présente les avantages suivants : 

• la caution est moins chère qu’une hypothèque : en effet, comparé à une hypothèque, son coût sera toujours moindre et certaines sociétés de cautions peuvent même vous reverser une partie de la commission prise à la mise en place du prêt.
• la caution est moins risquée : Souscrite auprès d’un tiers, la caution est moins risquée, brutale que l’hypothèque ou le PPD. Elle évitera ainsi que votre bien soit saisi et que vous vous retrouviez dans une situation très inconfortable du jour au lendemain.
• la caution est rapide à mettre en place. En cas de revente de votre bien, vous éviterez les frais de mainlevée de garantie. 

Le Privilège Prêteur de Denier sera la garantie la moins onéreuse si vous achetez un bien déja construit sans financer de travaux.

Pricebank espère que nos informations vous permettent de mieux comprendre les garanties et que ces conseils vous serviront dans votre demande de financement.

Nous vous proposons pour finir ce tableau récapitulatif des coûts estimés entre une hypothèque, un PDD et une caution.

*La caution Crédit logement intègre deux barèmes : Classic ouvert à tous les emprunteurs et Initio dédié aux moins de 37 ans. Le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) est éventuellement restituable au terme de la garantie selon les conditions prévues par le FMG.