Qu’est ce que l’OPCI ?
L’OPCI est l’acronyme désignant un organisme de placement collectif immobilier, un produit de placement destiné au grand public. Le cadre juridique d’un OPCI est pleinement calqué sur celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM). Les OPCI incarnent soit des fonds de placement immobilier (FPI), soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).
Concrètement, il s’agit d’un investissement dans l’immobilier locatif. Les immeubles neufs ou anciens acquis ne peuvent l’être dans le but d’une revente. Si ces actifs permettent à l’épargnant de diversifier ses placements, son principal atout est sa liquidité. Quel que soit le cas de figure, les OPCI doivent intégrer un ratio minimum de 60 % d’actifs immobiliers contre 95 % pour les SCPI. Le produit est complété par 10 % de liquidités et les 30 % restants sont répartis entre des valeurs mobilières type actions, obligations et OPCVM.
Les rendements de 5 % brut toujours plausibles ?
Le rendement espéré est en moyenne de 5 % brut mais il n’est pas garanti. De ce rendement, il faut par ailleurs ôter les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de rachat. Néanmoins, un certain succès pour ce produit en 2016 est perceptible avec une collecte nette de 4,08 milliards d’euros pour un encours de 8,72 milliards d’euros. Les OPCI profitent d’une baisse des rendements de l’assurance-vie ce qui incite les banques à s’y intéresser. A ce titre, dès le mois de juin, le fonds en unités de compte immobilier Opcimmo P va être intégré au contrat d’assurance-vie d’ING Direct.
Mais l’arrivée d’un nouveau gouvernement peut-elle remettre en cause l’intérêt d’un tel support ? Dans le programme du président de la République nouvellement élu, il est inscrit la mise en place d’un prélèvement unique sur les revenus du capital à hauteur de 30 %. Ce prélèvement inclut l’assurance-vie. Toutefois, l’impact apparaît peu conséquent, le seuil de 150 000 € par personne étant fixé. Cette flag taxe de 30 % concernerait donc uniquement les produits d’assurance-vie supérieurs à 150 000 €, les versements opérés après l’entrée en vigueur de la réforme, le rachat partiel ou total sur les sommes versées après l’établissement du prélèvement et le fait d’avoir un contrat en plus-value.
Actuellement, les OPCI continuent d’attirer les épargnants, ce qui incite l’Autorité des Marchés Financiers à les alerter sur le fait que le capital n'est pas garanti. Les rendements fluctuent selon le marché de l’immobilier et dépendent de la conjoncture économique.