Malgré la pandémie, les SCPI ont réalisé une importante collecte en 2020 et 2021 et se démocratisent un peu plus chaque jour. Alors que les SCPI de commerce et de l’hôtellerie ont vacillé et que les SCPI de bureaux doivent se réinventer du fait du développement du télétravail, les SCPI résidentiels, de santé et logistique sortent, elles, dopées de cette période 2020/2021.
Sans apporter notre soutien entier à cet engouement car les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel, il est important de vous éclairer et de vous donner toutes les cartes en main pour bien choisir.
Qu’est ce qu’une SCPI ?
SCPI s’appelle également ‘pierre papier’.
Elle désigne une Société Civile de Placement Immobilier et représente donc une société propriétaire d’un ensemble d’immeubles qu’elle loue. Pour imager tout cela, elle est chargée d’organiser l’achat et la vente des parts de la Scpi, de sélectionner et d’acheter les immeubles, de les louer, de les gérer, d’encaisser et reverser les loyers mais également de vendre les immeubles.
La SCPI est détenue par des particuliers comme vous et moi qui détiennent des parts de la SCPI. Vous êtes ainsi copropriétaire de la SCPI, elle même propriétaire de biens immobiliers qu’elle loue. Celle-ci vous reverse, une fois tous les frais déduits (gestion, taxes, assurances, entretien) des revenus nets au prorata de votre nombre de parts et en général tous les trimestres.
Encadrées par un régime juridique très précis, les SCPI se répartissent en 3 catégories :
SCPI de rendement :
Elle vise un rendement élevé et régulier aux copropriétaires. Elle investit pour cela dans de l’immobilier professionnel à usage commercial comme les bureaux, parkings, entrepôts ou bien les résidences hôtelières et seniors.Vous pouvez trouver des SCPI de rendement spécialisées. Par exemple, les SCPI de bureaux, ou les SCPI sur les entrepôts. D’autres, sont dites diversifiées car elles investissent sur plusieurs types d’actifs. Les SCPI de rendement sont recommandées pour les personnes qui souhaitent se constituer un capital et obtenir une rente régulière.
SCPI de plus-value :
La Scpi de plus value a pour but d’accroitre la valeur de la part, sans distribuer de rendement. Elles investissent afin de valoriser le patrimoine, générer des plus values à plus long terme et par l’acquisition d’actifs dont la valeur est décotée. L’investissement porte exclusivement sur l’immobilier d’habitation.
SCPI fiscale :
Elle possède des biens à usage d’habitation ayant pour but d’offrir des réductions d’impôt à l’investisseur via des dispositifs fiscaux biens connus tels que SCPI Pinel, Malraux mais il y a eu également les Scpi Robien, Les Scpi Borloo, Les Scpi ZRR.
Il est également à préciser que l’on enregistre deux types de SCPI : à Capital Fixe ou à Capital Variable.
La SCPI à capital variable :
Elle dispose d’un capital qui peut augmenter ou diminuer durant l’année. La société augmente et crée des parts nouvelles si le nombre de parts souscrites est supérieur au nombre de parts vendues. A l’inverse, si le nombre de parts souscrites est inférieur aux parts vendues, le capital est alors réduit. L’avantage réside donc dans le fait que les investisseurs peuvent donc acheter des parts à tout moment et vendre des parts à condition toutefois qu’il y ait des acheteurs en face.
Le SCPI à capital fixe :
Elle ne peut donc pas être augmenté sauf si elle décide de faire une augmentation de capital. Les investisseurs peuvent alors acheter des parts que lors de ces augmentations de capital. Il existe toutefois un marché secondaire, qui met en relation les vendeurs et les acheteurs mais mieux vaut être patient si notamment on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande.
Quels sont les avantages des SCPI?
Un actif qui rassure : les SCPI sont bâties sur des actifs physiques tangibles car ce sont des biens immobiliers. Le principe et les missions de la société de gestion sont clairs et transparents.
Un patrimoine diversifié : La SCPI possède un patrimoine varié et réparti sur plusieurs immeubles. Le risque est donc dilué sur plusieurs immeubles et sur plusieurs investisseurs. Tout l’inverse d’un achat en direct où vous supportez à 100% le risque sur un logement, un locataire mais également la potentielle vacance locative.
Une gestion déléguée et maitrisée : la société de gestion se charge de tout. Les SCPI sont donc un moyen pratique d’investir dans l’immobilier sereinement.
Un actif accessible : Là où il sera nécessaire de mobiliser plus de 100.000€ pour un investissement immobilier en direct, les SCPI permettent de franchir le pas avec quelques milliers d’euros seulement.
L’effet de levier du crédit : Investir dans des SCPI peut se réaliser par un achat au comptant mais également en profitant de l’effet de levier du crédit, des taux bas actuels et donc du loyer généré pour prendre en charge en partie le crédit. A terme, vous bénéficiez d’un patrimoine qui aura été financé en partie par les loyers sans souci de gestion majeur.
Quels sont les inconvénients et risques des SCPI ?
Risque de liquidité : Pour vendre ses SCPI, il va falloir, comme pour un bien immobilier classique, trouver un acheteur. S’il y a davantage de vendeurs que d’acheteurs, alors il faudra patienter. Les SCPI à capital fixe sont censées être moins liquides que les SCPI à capital variable.
Risque de valeur des parts : Le capital investi est de l’immobilier. Il évolue donc avec le temps et est soumis aux aléas de l’immobilier avec des phases à la hausse comme à la baisse. Le capital n’est donc malheureusement pas garanti.
Risque de rendement : Le rendement est lié notamment aux loyers encaissés déduits des frais de gestion. Selon le contexte économique ou bien une crise, le rendement peut varier selon le taux d’occupation et/ou la baisse des loyers versés par les locataires.
Risque lié aux frais élevés : Qui dit immobilier dit souvent des frais importants (notaires…) L’achat de SCPI va générer des frais d’entrée, des frais de gestion annuels ainsi qu’une commission lors de la revente. Il est essentiel de bien intégrer tout cela et de ne pas investir dans des SCPI sur du court terme.
Qui peut investir dans des SCPI ?
Que vous soyez jeunes, cadres ou bien retraités, tout le monde peut investir dans des SCPI ou presque. Les SCPI sont bien plus accessibles qu’un achat immobilier et la gestion est déléguée.
Toutes les personnes, dont notamment les actifs de 30 à 60 ans qui cherchent à diversifier leurs avoirs, trouveront de l’intérêt aux SCPI . Ils pourront dédier une capacité d’épargne mensuelle et se constituer un patrimoine immobilier via le crédit. Il est un placement avantageux pour préparer sa retraite au même titre qu’un contrat assurance vie ou bien un Plan Epargne Retraite avec l’effet de levier en plus. Les retraités pourront, quant à eux, se servir de leurs liquidités afin de percevoir des revenus complémentaires sans souci de gestion.
Vous pouvez également investir dans des SCPI en misant plus régulièrement avec des centaines ou milliers d’euros au gré de vos possibilités. Attention toutefois à rester sélectif et à ne pas vous disperser dans le temps en sélectionnant trop de SCPI différentes. Si c’est le cas, il sera ensuite difficile de suivre et contrôler les revenus trimestriels qui vous seront versés et l’actualité de chaque SCPI !
Comment investir dans des SCPI ?
Il est important également de définir des règles de bon sens avant d’investir dans des SCPI.
Pour un investissement entre 3 et 10 ans, on vous le rappelle mais le prix de revente d’une SCPI est amputé des frais de souscription. Sur une période relativement courte, cela a un impact important, et il est donc préférable de privilégier les SCPI présentants les plus faibles commissions de souscription, même si ce ne sont pas les SCPI les plus rentables. Sur une durée inférieure à 10 ans, soyez donc vigilant à la commission de souscription en vigueur.
Pour un investissement à plus de 10 ans, le rendement, la qualité du patrimoine et de la société de gestion sont alors à privilégier (voir nos critères vus précédemment), car ce sont eux qui vont pérenniser l’investissement.
En dehors de ces règles pour déterminer la performance des SCPI, cela nécessitera également une bonne connaissance du marché, des sociétés de gestion et de la SCPI en particulier. Il est important de lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels, afin de voir les éléments concernant la typologie du patrimoine, le rendement, le taux de remplissage, les parts en attente, le report à nouveau, les frais de gestion et de souscription, l’utilisation du levier de la dette.
Acheter des SCPI peut se faire :
- SCPI au comptant :
En utilisant notamment son épargne personnelle. Il n’y a pas de montant maximum recommandé mais il est utile de garder à l’esprit que cela reste une épargne long terme. Si vous souhaitez investir des sommes importantes, Il peut être recommandé d’opter pour 2 voire 3 SCPI différentes.
- SCPI à crédit :
Les banques acceptent de financer l’achat de SCPI mais attention car elles peuvent fortement recommander leurs SCPI « maison » qui ne sont pas forcément les plus performantes. Ces financements se font généralement via des prêts immobiliers classiques mais on voit également des crédits personnels aux taux légèrement plus élevés mais offrant plus de souplesse sur la mise en place du crédit (assurances, garantie…). Si vous souhaitez acquérir plusieurs SCPI en même temps, des financements Multi-scpi en une seule ligne de crédits sont également possibles.
Sachez enfin qu'il n’y pas d’hypothèques possibles avec les SCPI mais les banques peuvent toutefois demander des garanties comme le nantissement des parts, la caution crédit logement.
- via un contrat d’assurance vie :
Elles seront, dans ce cas, considérées comme des unités de compte et bénéficieront de la fiscalité de l’assurance vie. Attention, les valeurs utilisées par les assurances-vie sont souvent différentes des valeurs en direct. La valeur de la part est souvent la valeur de réalisation augmentée de frais éventuels, et donc différente du prix d’achat de la part en direct.
L’avantage des SCPI dans l’assurance vie sont la fiscalité avantageuse de l’assurance vie sur les retraits et la transmission et le fait qu’il n’y ait pas d’imposition sur les revenus si pas de retrait ainsi que la liquidité assurée par l’assureur. Les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie sont les frais de gestion de l’assurance vie appliqués sur l’ensemble de la valeur de la SCPI, ce qui ampute le rendement net. Nous y ajoutons le risque supplémentaire en cas de faillite de l’assureur mais n’ayons pas peur de tout quand même !
- en démembrement temporaire de propriété :
Normalement les investisseurs achètent la pleine propriété des parts. Pour rappel, la pleine propriété correspond à la somme de la nue-propriété et de l’usufruit. La nue-propriété correspond à la propriété effective de la part, alors que l’usufruit correspond à la jouissance des parts, c’est à dire les revenus. Ici l’usufruit est acquis par une société pour y placer son excédent de trésorerie et vous conservez la nue propriété.
A l’issu du démembrement qui oscille entre 3 et 20 ans, vous deviendrez seul propriétaire des parts de la SCPI. Un excellent moyen de préparer sa retraite sans être imposé pendant sa période d’activité !! Si vous êtes avec un TMI (taux marginal d’imposition) égal ou supérieur à 30%, les parts de SCPI détenues en nue propriété n’entreront pas dans l’assiette de l’IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière) et vous ne serez soumis à aucune fiscalité car vous ne percevez temporairement pas de revenus.
Comme pour un investissement immobilier locatif, les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt progressif ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour un achat à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus.
L’investisseur peut également opter pour le microfoncier si les revenus de la SCPI ne dépassent pas le plafond du régime microfoncier et si vous percevez des revenus locatifs ordinaires en parallèle. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% sera appliqué aux revenus bruts perçus. Quant aux SCPI fiscales, elles donnent droit à des réductions d’impôts pour les SCPI PINEL et les SCPI Malraux.
Pour finir, certaines SCPI disposent d’immeubles basés à l’étranger avec donc, des revenus de source étrangère. Dans ce cas, l’administration va interpréter cela au mieux pour éviter une double imposition. Selon les tranches d’imposition de chacun, l’économie réelle peut donc varier mais ces revenus seront par contre totalement exonérés de prélèvements sociaux.
Quels critères pour choisir une SCPI ?
Pour apprécier et choisir une SCPI, il est important de connaître un certain nombre de termes spécifiques aux SCPI.
Voici dans un premier temps le vocabulaire de base à connaître :
La Valeur Nominale (VN) est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. la valeur nominale ne change pas avec le temps, mais la valorisation de la scpi va évoluer. C’est donc la valeur de la part constituant le capital social.
La Valeur Vénale est la valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert agréé par l’AMF.
Important : il est recommandé d’opter pour des SCPI avec une forte capitalisation (plus de 200 millions d’euros) puisqu’ elles seront en mesure de gérer des impayés de loyers ainsi que les vacances locatives. La capitalisation est égale au nombre de parts à un moment donné, multiplié par son prix d’exécution.
La Valeur de Réalisation (VDR) est la valeur vénale ainsi que les actifs détenus par la Scpi comme sa Trésorerie.
La Valeur de Reconstitution est la valeur de réalisation en y ajoutant les frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine
Le Prix d’Achat est la valeur nominale ajoutée de la prime d’émission qui intègre la valorisation du patrimoine, ainsi que les frais liés à l’achat.
Le Prix de retrait, c’est la Valeur de la part diminuée des frais de souscription (10% en moyenne)
Voici maintenant les indicateurs de performances pour faire les bons choix :
Le taux de distribution (TD) devient en 2022 l’indicateur de performance des SCPI. Il se calcule par le rapport entre le dividende brut avant prélèvement libératoire et le prix de référence de souscription au 1er janvier de l’année n.
Le taux de distribution en valeur de marché (TDVM) calcule le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. C’est le dividende brut divisé par le prix moyen d’acquisition de la part de la SCPI;
Le taux de rendement interne (TRI) représente le taux de rentabilité annualisé pour une période donnée (5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans), avec le prix acquéreur de la première année à l’entrée et à la sortie le prix d'exécution pour les SCPI à capital fixe ou la valeur de retrait pour les SCPI à capital variable au 31 décembre de l’année écoulée et sur la période concernée par les revenus distribués avant prélèvement libératoire. Le TRI est l’indicateur essentiel qui informe sur la performance globale d'une SCPI donnée.
le Report à nouveau (RAN) constitue la réserve constituée par une partie des dividendes utiles ensuite pour les années futures afin de compenser une baisse hypothétique des dividendes versés. C'est un facteur clé sur la pérennité d’un rendement.
La Provision pour Gros Entretien (PGE) permet d'établir la somme d'argent mis de côté par la SCPI pour entretenir son parc immobilier.
Le taux d’occupation physique (TOP) est le rapport entre la surface louée des immeubles de la SCPI et sa surface totale à un moment donné.
Le taux d’occupation financier (TOF) est le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période. Cet indicateur est à surveiller est permet de cerner la qualité de gestion de la SCPI.
Où s’informer, acheter des SCPI et à quel prix?
Afin de bien s’informer sur la gestion des SCPI, vous pouvez, en complément de notre site Pricebank.fr, consulter la presse financière qui établit des palmarès réguliers sur les performances des SCPI. Il est intéressant également de visiter les sites internet des sociétés de gestion et distributeurs de SCPI qui mettent à disposition les comptes-rendus de gestion et autres rapports.
Nous ne conseillerons ici aucune SCPI car le choix dépendra du moment où l’investisseur se décide à investir. Sans être un conseil en investissement, nous pouvons vous dresser une liste des SCPI réputées par leur solidité et régulièrement primées. Nous pouvons citer Corum XL, Pierval Santé, Eurion, Activimmo, Primopierre ou bien encore PFO2 et Kyaenos Pierre.
Pour souscrire à des parts de SCPI, contactez directement la société de gestion. Toutefois, si vous envisagez d’acheter plusieurs SCPI auprès de sociétés de gestion différentes, nous vous conseillons de vous adresser à des professionnels (conseillers en gestion de patrimoine) ou bien encore des sites internet spécialisés dans les SCPI.
Ces dernières prendront le temps de faire avec vous un diagnostic patrimonial, de bien cerner vos attentes et ensuite de sélectionner les meilleures SCPI. Ils seront en mesure de vous accompagner dans le montage du dossier en vous proposant également des solutions de financement sans que cela vous coûte au final plus cher. Effectivement, le prix de la part de SCPI est le même. La commission d’achat va soit à la société de gestion, soit au conseiller.
Plusieurs types de frais interviennent dans la vie d’une SCPI. Voici les principaux à connaître. Tout d’abord, il existe la commission de souscription d'une SCPI qui avoisine généralement les 10,00 % du prix de souscription de la part. Ces frais sont inclus dans le prix des parts.
Ensuite, vous avez les frais de gestion de la SCPI qui constitue la contrepartie des services rendus. C’est l’équivalent d'un pourcentage des loyers encaissés par la société de gestion pour le compte des associés. Elle est également de l'ordre de 10 %. Les loyers versés sont frais de gestion de la SCPI déduits donc ces frais sont relativement transparents si vous comparez les SCPI entre elles.
Nul ne peut prévoir avec certitude l’évolution de l’immobilier. On constate toutefois que malgré le Covid19, la généralisation du télétravail et la fermeture des commerces, les rendements SCPI n’ont pas été plus bousculés et que certaines se sont trouvées plutôt résiliantes.
Les sociétés de gestion ont su gérer parfaitement cet épisode et semblent avoir même amorcé de nouvelles orientations pour redéfinir l’immobilier de bureaux, des commerces de demain afin d’assurer aux SCPI des rendements prometteurs.
Plusieurs ingrédients semblent favoriser son essor comme les taux d’intérêts encore très bas, le côté valeur refuge de l’immobilier rempart des crises et de l’inflation…
Les SCPI demeurent un investissement attrayant avec des actifs tangibles, un bon rendement, une transparence totale de gestion. Les tentatives des banques et assureurs de les transformer en placements financiers (OPCI) ont échoué pour le moment.
On peut par contre s’inquiéter de la présence de plus en plus importante des SCPI au sein des contrats d’assurance vie car si les investisseurs renoncent alors à leur droit de vote et à la propriété des parts au profit des compagnies d’assurance, il est probable qu’elles finissent par transformer ce pur placement immobilier en placement financier hybride.
Encore une fois, le choix de la SCPI est primordial, soyez donc très sélectif, faites vous épauler également par un spécialiste des SCPI …….et pas forcément votre conseiller bancaire traditionnel.
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