Comment choisir ses SCPI pour une diversification réussie ? Guide SCPI

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 12 Juin 2023

Avec un rendement moyen de 4,15% au premier trimestre 2023, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) présentent un tassement significatif comparées aux 4,53% enregistrés en 2022 (source France SCPI). Le panorama 2023 de l'investissement immobilier en France se dévoile peu à peu avec une question : Qu'elles soient spécialisées dans le commerce, l'hôtellerie, les bureaux, la santé ou la logistique, les SCPI peuvent-elles maintenir leur aura légendaire en tant qu'investissement sûr et performant ?

En 2023, les professionnels de l'immobilier et investisseurs s'interrogent sur la pertinence d'investir encore en SCPI. Il était donc important pour Pricebank de vous donner toutes les informations utiles sur la pierre papier : ne lisez pas dès maintenant notre verdict final...patience !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI s’appelle également ‘pierre papier’.

Le terme SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier et représente une société propriétaire d’un ensemble d’immeubles qu’elle loue. Pour imager tout cela, une SCPI est chargée d’organiser l’achat et la vente des parts de la SCPI, de sélectionner et d’acheter les immeubles, de les louer, de les gérer, d’encaisser et reverser les loyers mais également de vendre les immeubles.

Encadrées par un régime juridique très précis, les SCPI se répartissent en 3 catégories :

SCPI de rendement :

Elle vise un rendement élevé et régulier aux copropriétaires. Elle investit pour cela dans de l’immobilier professionnel à usage commercial comme les bureaux, parkings, entrepôts ou bien les résidences hôtelières et seniors.Vous pouvez trouver des SCPI de rendement spécialisées comme les SCPI de bureaux ou les SCPI sur les entrepôts. D’autres sont dites diversifiées et investissent sur plusieurs types d’actifs.

SCPI de plus-value :

La SCPI de plus-value a pour but d’accroitre la valeur de la part, sans distribuer de rendement. Elle investit afin de valoriser le patrimoine, générer des plus-values à plus long terme et par l’acquisition d’actifs dont la valeur est décotée. L’investissement porte exclusivement sur l’immobilier d’habitation.

SCPI fiscale :

Ce type de SCPI possède des biens à usage d’habitation ayant pour but d’offrir des réductions d’impôt à l’investisseur via des dispositifs fiscaux biens connus tels que SCPI Pinel, Malraux mais il y a eu également les SCPI Robien, SCPI Borloo, SCPI ZRR.

2 types de SCPI existent, celles à capital fixe et celles à capital variable :

La SCPI à capital variable :

Elle dispose d’un capital qui peut augmenter ou diminuer durant l’année. La société augmente et crée des parts nouvelles si le nombre de parts souscrites est supérieur au nombre de parts vendues. A l’inverse, si le nombre de parts souscrites est inférieur aux parts vendues, le capital est alors réduit. Les investisseurs peuvent ainsi acheter des parts à tout moment et vendre des parts à condition toutefois qu’il y ait des acheteurs en face.

Le SCPI à capital fixe :

Elle ne peut donc pas être augmentée sauf si elle décide de faire une augmentation de capital. Les investisseurs peuvent alors acheter des parts que lors de ces augmentations de capital. Il existe toutefois un marché secondaire, qui met en relation les vendeurs et les acheteurs mais mieux vaut être patient si notamment, on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Des SCPI adaptées à votre stratégie

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une gamme variée adaptée à vos stratégies d'investissement et profils. On distingue généralement quatre catégories de SCPI qui peuvent correspondre à vos objectifs : 

1. les SCPI thématiques se concentrent sur des thèmes spécifiques tels que la santé, l'environnement ou bien encore l'éducation,
2. les SCPI spécialisées se portent exclusivement dans un type d'actif particulier, comme les bureaux ou les commerces,
3. les SCPI diversifiées investissent dans différents types d'actifs et diverses zones géographiques,
4. les SCPI européennes explorent quant à elles, les différentes opportunités du marché immobilier européen en investissant dans différents pays tels que l'Allemagne, l'Angleterre ou les Pays-Bas par exemple.

Investir en SCPI via Portail-SCPI.fr

Quels sont les 5 avantages des SCPI?

En dépit des défis imposés par la pandémie et le télétravail, les SCPI ont jusque-là démontré une résilience étonnante en réalisant à la fois une forte collecte et de belles performances ! En complément d'un PEA, d'un plan épargne retraite (PER) ou d'une assurance vie, la pierre papier est devenue une option courante et prisée pour les investisseurs via notamment les 5 atouts suivants : 

1. Un actif qui rassure : les SCPI sont bâties sur des actifs physiques tangibles qui reposent sur de véritables biens immobiliers. En prime, le principe et les missions de la société de gestion sont clairs et relativement transparents.

2. Un patrimoine diversifié : la SCPI possède un patrimoine varié et réparti sur plusieurs immeubles. Le risque est dilué sur plusieurs immeubles et sur plusieurs investisseurs. Tout l’inverse d’un achat en direct où vous supportez à 100% le risque sur un logement, un locataire mais également la potentielle vacance locative.

3. Une gestion déléguée et maîtrisée : la société de gestion se charge de tout. Les SCPI sont donc un moyen pratique d’investir dans l’immobilier sereinement sans la charge mentale d'un locatif en direct.

4. Un actif accessible : là où il sera nécessaire de mobiliser plus de 100.000€ pour un investissement immobilier en direct, les SCPI permettent de franchir le pas avec quelques milliers d’euros seulement.

5. L’effet de levier du crédit : investir dans des SCPI peut se réaliser par un achat au comptant mais également en profitant de l’effet de levier du crédit. 

Quels sont les 4 risques des SCPI ?

Au risque de nous répéter, les SCPI constituent un placement long terme qui nécessite une réflexion approfondie. Avant d'investir dans la pierre papier, il est primodial de cerner les risques suivants :

1. Risque de liquidité : pour vendre des SCPI, il va falloir, comme pour un bien immobilier classique, trouver un acheteur. S’il y a davantage de vendeurs que d’acheteurs, alors il faudra patienter. Les SCPI à capital fixe sont censées être moins liquides que les SCPI à capital variable. Les demandes de retrait peuvent être soumises à des délais de traitement.

2. Risque de valeur des parts : le capital investi repose sur de l’immobilier qui évolue avec le temps. Il est soumis aux aléas de l’immobilier avec des phases à la hausse comme à la baisse. Le capital n’est donc malheureusement pas garanti. La diversification des investissements en SCPI peut atténuer les risques associés à l' immobilier.

3. Risque de rendement : le rendement est lié notamment aux loyers encaissés déduits des frais de gestion. Selon le contexte économique ou bien une crise, le rendement peut varier selon le taux d’occupation et/ou la baisse des loyers versés par les locataires.

4. Risque lié aux frais élevés : qui dit immobilier dit souvent des frais importants (notaires…). L’achat de SCPI amène des frais d’entrée, des frais de gestion annuels ainsi qu’une commission lors de la revente. Il est essentiel de bien intégrer tout cela et de ne pas investir dans des SCPI sur du court terme même s'il existe des SCPI sans frais de souscription, qui se rémunèrent davantage sur les frais de gestion.

Quelles SCPI acheter ? Où et à quel prix ?

Pour s’informer sur la gestion des SCPI, vous pouvez, en complément de notre site Pricebank.fr, consulter la presse financière qui établit des palmarès réguliers sur les performances des SCPI. Il est intéressant également de visiter les sites internet des sociétés de gestion et distributeurs de SCPI qui mettent à disposition les comptes-rendus de gestion et autres rapports.

Nous ne conseillerons ici aucune SCPI en particulier car le choix dépendra du moment où l’investisseur se décide à investir, de ses objectifs et situation. Toutefois, sans être un conseil en investissement, nous pouvons vous dresser une liste des SCPI réputées par leur solidité et régulièrement primées. Nous pouvons citer Corum Origin, Corum Eurion, Pierval Santé, Activimmo, Primopierre ou bien encore PFO, Kyaenos Pierre et Iroko.

Sélection des meilleures sociétés civiles de placement immobiliers (SCPI) pour 2023

Pour souscrire à des parts de SCPI, vous pouvez contacter directement la société de gestion. Toutefois, si vous envisagez d’acheter plusieurs SCPI auprès de sociétés de gestion différentes, nous vous conseillons de vous adresser à des professionnels (conseillers en gestion de patrimoine) ou des sites internet spécialisés dans les SCPI.

Ces derniers prendront le temps de faire avec vous un véritable diagnostic patrimonial, de cerner vos attentes pour ensuite vous sélectionner les meilleures SCPI. Ils seront également en mesure de vous accompagner dans le montage du dossier en vous proposant également des solutions de financement sans que cela vous coûte au final plus cher.

Plusieurs types de frais interviennent dans la vie d’une SCPI. Voici les principaux à connaître :

• la commission de souscription d'une SCPI avoisine généralement les 10 % du prix de souscription de la part. Ces frais sont inclus dans le prix des parts. Certaines SCPI sont sans frais de souscription mais disposent de frais de gestion plus élevés.
• les frais de gestion de la SCPI constituent la contrepartie des services rendus. C’est l’équivalent d'un pourcentage des loyers encaissés par la société de gestion pour le compte des associés. Elle est également de l'ordre de 10 %. Les loyers versés sont frais de gestion de la SCPI déduits : ces frais sont donc relativement transparents si vous comparez les SCPI entre elles.

Comparer et acheter des SCPI sur Portail-SCPI.fr

Qui peut investir dans des SCPI ?

Toutes les personnes peuvent trouver de l’intérêt aux SCPI et plus particulièrement les actifs de 30 à 60 ans qui cherchent à diversifier leurs avoirs et à préparer leur retraite. Il est un placement avantageux au même titre qu’un contrat assurance vie ou bien un Plan Epargne Retraite Individuel (PERin) avec l’effet de levier du crédit en plus. Les retraités pourront, quant à eux, se servir de leurs liquidités afin de percevoir des revenus complémentaires sans souci de gestion : Gardez toutefois en tête que cet investissement s'envisage sur le long terme.

Vous pouvez également investir dans des SCPI en misant plus régulièrement avec des centaines ou milliers d’euros au gré de vos possibilités. Attention, restez sélectif et ne vous dispersez pas en sélectionnant trop de SCPI. Si c’est le cas, il sera difficile de contrôler les revenus trimestriels versés. 

Comment investir dans des SCPI ? 4 options

Concrètement, l'investisseur particulier sera en mesure d'acheter des SCPI de 4 manières différentes :

1. Acheter des SCPI au comptant :

Vous investissez dans la pierre papier en utilisant ici votre épargne. Il n’y a pas de montant maximum recommandé mais votre patrimoine doit demeurer diversifié sans être trop exposé aux SCPI. Il est conseillé d’opter pour 2 voire 3 SCPI différentes. Au-delà, il sera compliqué, au fil des ans, de prendre connaissance des différents bulletins et rapports fournis par les sociétés de gestion !

2. Acheter des SCPI à crédit :

Les banques acceptent de financer l’achat de SCPI à crédit mais sachez qu'elles recommandent souvent leurs SCPI « maison » qui ne sont d'ailleurs pas forcément les plus performantes ! Ces financements se font généralement via des prêts immobiliers classiques mais également via des crédits personnels. Ces derniers ont des taux plus élevés mais offrent plus de souplesse sur la mise en place du crédit (assurances, garantie…). Si vous souhaitez acquérir plusieurs SCPI en même temps, des financements Multi-SCPI en une seule ligne de crédits sont également possibles.

3. Acheter des SCPI via un contrat d’assurance vie :

Au sein d'un contrat assurance vie, les SCPI seront considérées comme des unités de compte. Attention, les valeurs utilisées par les assurances-­vie diffèrent des valeurs en direct : la valeur de la part est souvent la valeur de réalisation augmentée de frais éventuels. 

L’avantage des SCPI dans l’assurance vie repose sur la fiscalité avantageuse de cette enveloppe notamment sur les retraits, la transmission ainsi que la liquidité assurée par l’assureur. L' inconvénient majeur, ce sont les frais de gestion de l’assurance vie appliqués sur la valeur de la SCPI qui amputent le rendement net. Nous y ajoutons le risque en cas de faillite de l’assureur... mais n’ayons pas peur de tout quand même !

4. Acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété :

Normalement, les investisseurs achètent la pleine propriété des parts qui correspond à la somme de la nue-­propriété et de l’usufruit. La nue-­propriété correspond à la propriété effective de la part, alors que l’usufruit correspond à la jouissance des parts, c’est à dire les revenus. Ici l’usufruit est acquis par une société pour y placer son excédent de trésorerie. De votre côté, vous conservez la nue propriété. A l’issu du démembrement qui oscille entre 3 et 20 ans, vous deviendrez seul propriétaire des parts de la SCPI.

La SCPI en démembrement est donc un excellent moyen de préparer sa retraite sans être imposé pendant sa période d’activité ! Si vous êtes avec un TMI (taux marginal d’imposition) égal ou supérieur à 30%, les parts de SCPI détenues en nue propriété n’entreront pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ici, vous ne serez soumis à aucune fiscalité car vous ne percevez temporairement aucun revenu !

Il est important également de rappeler les règles de bon sens avant d’investir dans des SCPI :

Pour un investissement entre 3 et 10 ans, l'investisseur doit comprendre que le prix de revente d’une SCPI est amputé des frais de souscription. Sur une période courte d'investissement, cela a un impact important et il sera préférable de privilégier les SCPI présentant les plus faibles commissions de souscription, même si ce ne sont pas les SCPI les plus rentables. 

Pour un investissement à plus de 10 ans, le rendement, la qualité du patrimoine et de la société de gestion sont alors à privilégier (voir les critères et indicateurs ci-après) : ce sont eux qui vont pérenniser l’investissement.

Pour déterminer la qualité d'une SCPI, cela nécessite une connaissance du marché, des sociétés de gestion et de la SCPI en particulier. Il est important de lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels et prendre notamment connaissance des éléments suivants :

• la typologie du patrimoine,
• les frais de gestion et de souscription,
• le rendement, le taux de remplissage, les parts en attente, le report à nouveau,
• l’utilisation du levier de la dette.

Comparer les SCPI et investir via Portail-SCPI.fr

Quelle fiscalité sur les SCPI ?

Comme pour un investissement immobilier locatif, les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. La pierre papier peut être soumise aux frais réels : les revenus seront soumis à l’impôt progressif ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Pour un achat à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus.

Si vous percevez déjà des revenus locatifs ordinaires en parallèle de vos SCPI, l’investisseur peut également opter pour le microfoncier si les revenus fonciers globaux ne dépassent pas le plafond du régime microfoncier fixé à 15 000 euros par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% sera appliqué aux revenus bruts perçus.

Quant aux SCPI fiscales, elles donnent droit à des réductions d’impôts pour les SCPI Pinel-Denormandie, SCPI Malraux mais vous devrez respecter ici une durée de détention minimum.

Quels sont les 7 indicateurs pour bien choisir une SCPI ?

Pour apprécier et choisir une SCPI, il est important de connaître un certain nombre de termes spécifiques aux SCPI. Pricebank vous dévoile pour commencer le vocabulaire de base à connaître :

• La Valeur Nominale (VN) est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. La valeur nominale ne change pas avec le temps, mais la valorisation de la SCPI va évoluer. C’est donc la valeur de la part constituant le capital social,
• La Valeur Vénale est la valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert agréé par l’AMF,
• La Valeur de Réalisation (VDR) est la valeur vénale ainsi que les actifs détenus par la SCPI comme sa Trésorerie,
• La Valeur de Reconstitution est la valeur de réalisation en y ajoutant les frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine,
• Le Prix d’Achat est la valeur nominale ajoutée de la prime d’émission qui intègre la valorisation du patrimoine, ainsi que les frais liés à l’achat,
• Le Prix de Retrait, c’est la valeur de la part diminuée des frais de souscription (10% en moyenne).

Voici maintenant les indicateurs de performances pour faire les bons choix :

1. Le taux de distribution en valeur de marché (TDVM) a été l'indicateur de référence de 2012 à 2021 avant son remplacement au profit du taux de distribution. Le TDVM calcule le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. C’est le dividende brut avant prélèvement divisé par le prix moyen d’acquisition de la part de la SCPI.

2. Le taux de distribution (TD) devient en 2022 l’indicateur de performance des SCPI au détriment du TDVM. L'objectif est d'harmoniser les calculs au niveau international pour mieux comparer les performances des SCPI. Le TD se calcule pour les SCPI à capital variable par le rapport entre le dividende brut avant prélèvement libératoire et le prix de référence de souscription au 1er janvier de l’année écoulée. Pour une SCPI à capital fixe, le taux de distribution se calcule en divisant le dividende brut par le prix de la part acquéreur moyen correspondant à  l’année N-1.

3. Le taux de rendement interne (TRI) représente le taux de rentabilité annualisé pour une période donnée (5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans). Le TRI est l’indicateur essentiel qui informe sur la performance globale d'une SCPI donnée en prenant en compte :

• À l’entrée, le prix acquéreur de la première année sur la période concernée, 
• À la sortie, soit le prix d'exécution (pour les SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) au 31 décembre de l’année écoulée, 
• et enfin sur l'ensemble de la période concernée, seront également pris en compte, les revenus distribués avant prélèvement libératoire.

4. le Report à nouveau (RAN) constitue la réserve composée par une partie des dividendes qui sera utile ensuite pour les années futures afin de compenser une baisse hypothétique des dividendes versés. C'est un facteur clé sur la pérennité d’un rendement.

5. La Provision pour Gros Entretien (PGE) permet d'établir la somme d'argent mise de côté par la SCPI pour entretenir son parc immobilier et cela se fait immeuble par immeuble.

6. Le taux d’occupation physique (TOP) est le rapport entre la surface louée des immeubles de la SCPI et sa surface totale à un moment donné. Le TOP représente ainsi le taux occupation des surfaces du patrimoine d'une SCPI. 

7. Le taux d’occupation financier (TOF) est le rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période. Cet indicateur calculé chaque trimestre permet d'évaluer la qualité de gestion de la SCPI et le bon remplissage des biens immobiliers.

Pour en savoir plus et investir sur Portail-SCPI.fr

Verdict et risques sur les SCPI en 2023

Nous n'avons malheureusement pas de boule de cristal et nul ne peut prévoir avec certitude l’évolution de l’immobilier. Malgré le Covid19 et la généralisation du télétravail, les rendements SCPI n’ont pas été plus bousculés avec une belle résilience et performance jusqu’à fin 2022. Les sociétés de gestion ont même su gérer parfaitement cet épisode.

Toutefois, ne nous voilons pas la face, plusieurs ingrédients ont favorisé l'essor des SCPI comme les taux d’intérêts très bas, l'image de valeur refuge de l’immobilier rempart des crises et de l’inflation mais aussi l’effet TINA (There is no alternative). Les SCPI ont ainsi représenté un investissement attrayant avec des actifs tangibles, un bon rendement, une transparence totale de gestion...bref, un monde assez merveilleux ! 

Reste qu’investir dans des SCPI ne doit aucunement se faire à la légère avec toujours, et plus qu’hier, un engagement long terme. Pour 2023 et 2024, les sociétés de gestion vont devoir affronter un changement de paradigme avec :

1. la forte remontée des taux de crédit immobilier cumulée aux normes HCSF qui limitent toujours autant les financements et peuvent surtout entrainer, à terme, une valorisation des biens immobiliers à la baisse,
2. le prix des parts et valeurs d'expertise des biens immobiliers pourrait ainsi être amené à reculer,
3. le passage de l’effet TINA à l’effet TAPAS (There Are Plenty of Alternatives) avec notamment les rendements monétaires et obligataires qui reviennent en force,
4. les changements plus structurels liés aux SCPI avec une demande locative sur les bureaux, plus exigeante, recherchant des biens plus économes en énergie, plus modulables ou plus proches des transports en commun,
5. le niveau d'endettement de la pierre papier,
6. la présence de plus en plus importante de SCPI au sein des contrats d’assurance vie : les investisseurs renoncent ainsi à leur droit de vote et à la propriété des parts au profit des compagnies d’assurance qui finiront par transformer ce pur placement immobilier en placement financier hybride,
7. l'inquiétude porte aussi sur l’évolution des valeurs de réalisation des SCPI qui constituent un précieux indicateur de performance d’une SCPI. Elles permettent de juger de la capacité d’une SCPI à créer de la valeur aux investisseurs sans tenir compte de l’évolution du prix de souscription.

Chez Pricebank, nous militons toutefois pour un conseil indépendant, réaliste et optimiste à la fois. Finalement, avec ou sans SCPI, crise ou pas crise, cela ne doit pas vous empêcher de vous construire votre patrimoine en fonction de vos objectifs, de vos besoins et capacité à investir. Retenez qu’il sera toujours plus compliqué d’investir à 60 ans qu’à 30 ans et qu’il y aura probablement toujours des obstacles pour nous empêcher de réaliser nos projets.

Inflation, taux des crédit, marché de l’immobilier, il est impossible de tout anticiper et la charge mentale serait insupportable ! La clé est donc certainement d’apprivoiser cette instabilité permanente et retenez une citation de Sénèque :

«la vie, ce n'est pas d'attendre que l'orage passe, c'est d'apprendre à danser sous la pluie».

Bilan des courses, le meilleur moment pour commencer à investir était hier, le deuxième meilleur moment est aujourd’hui, et le pire des moments c’est très certainement d’attendre toujours un demain plus profitable  ! Pour conclure et revenir aux SCPI, soyez sélectif et faites-vous épauler par un spécialiste (pas forcément votre conseiller bancaire traditionnel). 

Notre bilan patrimonial vous accompagnera également à prendre les bonnes décisions pour des finances performantes comprises et assumées !