Définition et fonctionnement du PEL
Qu'est-ce qu'un PEL ?
Le Plan d'Epargne Logement (PEL) constitue une épargne bloquée jusqu'à 15 ans. Il crée des intérêts et peut permettre d'obtenir à la fois un prêt immobilier à un taux préférentiel et une prime d'État. Ce livret bancaire est uniquement proposé par des établissements de crédit ayant noué une convention avec l'État. Le titulaire d'un PEL peut accéder au prêt épargne logement après avoir épargné durant un laps de temps de 4 ans.
" Votre argent est bloqué quatre ans avant de pouvoir obtenir un prêt. "
Le PEL nécessite un versement initial minimum de 225 € et un versement régulier obligatoire de 45 € / mois (ou 135 € / trimestre, ou 270 € / semestre), soit un montant annuel total imposé de 540 €. Le compte PEL est plafonné à 61 200 €, sachant que tout retrait, même partiel, provoque sa fermeture. Une clôture avant deux ans est sanctionnée par une rémunération moindre.
Une épargne prévue pour une période entre 4 et 10 ans
Indiquée dans le contrat souscrit auprès de l'établissement bancaire, la durée minimale pour un PEL est de 4 ans. La reconduction de ce livret est ensuite annuelle jusqu'à atteindre la durée maximale qui est fixée à 10 ans. Le processus est automatique, la banque ayant l'obligation d'informer le titulaire de la prorogation un mois avec la date anniversaire du contrat.
Pour refuser la prorogation, le titulaire doit informer la banque. Il a jusque 5 jours ouvrés avant la date d'anniversaire pour le faire. Entre 4 et 10 ans, le PEL peut être fermé à tout moment, la banque s'en réservant aussi le droit en cas de non respect du versement minimal. Les droits à prêts sont ceux acquis lors de la date anniversaire précédent celle de la clôture du compte.
Conséquences d'une fermeture d'un PEL avant 4 ans
La clôture d'un livret PEL effectuée avant deux ans entraine la suppression des droits à prêts et de la prime d'État. Les intérêts sont réévalués au taux du CEL en vigueur au moment de la clôture du compte. En cas de trop-perçu des cotisations sociales prélevées, ce dernier est restitué sur la base des intérêts au taux du PEL.
Si la fermeture se fait entre deux et trois ans, les droits à prêts et primes sont également perdus mais la rémunération au taux contractuel du PEL est maintenue. Entre 3 et 4 ans, la prime d'Etat est réduite de moitié et les droits à prêts correspondent seulement à ceux acquis au cours du 3ème anniversaire.
Que devient mon PEL en cas de clôture avant échéance ?
Durant la phase d'épargne, notamment avec la période des 2 ans, une alternative permet de minimiser les conséquences de la clôture du PEL : le Compte épargne logement (CEL). Il est possible de demander à la banque de transformer son PEL en CEL, sachant que les intérêts sont réévalués au barème du taux du CEL en vigueur, plus bas que celui du PEL. Les droits à prêts CEL se substituent alors aux droits à prêts PEL.
L'opération peut se faire en lien avec un CEL déjà ouvert ou avec un CEL ouvert à cette occasion. Il faut toutefois savoir que le plafond du CEL s'établit à 15 300 €, loin des 61 200 € du livret PEL. L'épargne restant est alors déposée sur un compte courant. Cela signifie qu'il est parfois judicieux de vider le CEL existant, pour transformer un maximum d'épargne transférée suite à la fermeture de son PEL.
Que se passe-t-il après 10 ans ?
Lorsque la date d'anniversaire du PEL arrive à 10 ans (ou avant selon la date d'échéance préalablement notifiée sur le contrat), les versements sont bloqués, tout comme les droits à prêts et l'éventuelle prime. Le gel du PEL dure 5 ans. Ce PEL qualifié d'échu conserve une rémunération au taux établi par le contrat. Notez que les PEL ouverts avant le 1er mars 2011 n'ont pas de limite dans le temps, contrairement aux suivants qui ont une durée de vie maximale de 15 ans (10 d'épargne + 5 ans de gel).
" Au bout de 10 ans, les versements sur votre PEL sont bloqués "
Après cette période, les fonds restants sur le PEL sont transférés automatiquement sur un compte sur livret classique, fiscalisé et rémunéré en fonction des choix de l'établissement bancaire. Cette transformation entraine la perte des droits à prêts et de la prime. En revanche, le retrait des fonds avant l'échéance permet de profiter des droits à prêt durant un an à partir de la date de retrait, et ce, dans la limite de cinq ans après l'échéance
(Exemple : la récupération des fonds est effectuée 4 ans et 6 mois après l'échéance contractuelle, le titulaire doit utiliser ses droits à prêts dans les 6 mois restants).
Le taux de rémunération du PEL
Fixé au moment de l'ouverture et pour toute la durée du placement, le rendement du PEL est révisé tous les ans par la Banque de France depuis 2011. Cette révision suit >la formule mathématique : taux de rémunération du PEL = 70 % du taux swap à 5 ans + 30 % (taux swap à 10 ans – taux swap à 2 ans). Notez que le swap correspond au contrat d'échange de taux d'intérêt.
L'intérêt du PEL ne peut toutefois pas être inférieur à 1,00 %, bien que des circonstances exceptionnelles autorisent le ministère de l'Économie à s'arranger avec ce mode de calcul. Ainsi, les PEL ouverts depuis le 1er août 2016 ont un rendement de 1,00 % (contre 1,50 % pendant la période du 01/02/2016 et du 31/07/2016). Ce placement donne droit à un prêt à 2,20 % (contre 2,70 % pendant la période du 01/02/2016 et du 31/07/2016).
Contrairement aux livrets réglementés pour lesquels s'impose le calcul des intérêts par quinzaine, deux modes de calcul pour le PEL prévalent : intérêt calculés au jour le jour ou intérêt calculés par quinzaine.
La fiscalité du PEL
Prélèvements sociaux et impôt sur le revenu
Les intérêts du PEL sont soumis aux prélèvements sociaux lors de l'année de l'ouverture du livret, au 31 décembre, et au moment de la clôture du compte. Ces cotisations sociales sont de 15,5 % depuis le 1er juillet 2012. Dans le détail, il s'agit de la contribution sociale généralisée (CSG) à 8,2 %, la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,50 %, le prélèvement social à 4,5 %, la contribution additionnelle à 0,3 %, et le prélèvement de solidarité à 2 %. De même, la prime d'État est concernée par les prélèvements sociaux au taux en vigueur au moment de son versement effectif.
En ce qui concerne l'impôt sur le revenu, les intérêts du PEL y sont soustraits jusqu'au 12ème anniversaire du livret. Passée cette date, ils deviennent imposables au barème progressif de l'IR. A partir du 1er janvier 2013, la banque prélève automatiquement un acompte fiscal de 24 % lors du versement des intérêts (sauf cas d'exemption particulier d'acompte). Son montant est alors ôté de celui des impôts de l'année suivante. En revanche, la prime d'État n'est pas imposable, peu importe la date de son versement.
Les conditions du PEL
Conditions d'ouverture
Toutes les personnes, majeures ou non, peuvent souscrire un PEL. Néanmoins, un titulaire ne peut détenir qu'un seul PEL. L'ouverture d'un plan d'épargne logement nécessite la signature d'un contrat écrit avec la banque. La souscription d'un PEL peut également se faire si le souscripteur possède déjà un CEL dans le même établissement.
Conditions de versement
Le versement initial plancher est fixé à 225 €. Ensuite, un versement annuel de 540 € minimum est obligatoire. La périodicité des versements peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Des versements exceptionnels sont envisageables.
Conditions de clôture
Le déblocage de l'épargne peut se faire au terme de 4 ans, date anniversaire à partir de laquelle le souscripteur récupère les fonds déposés et les intérêts engendrés. Il conserve durant un an le droit au prêt. Enfin, les prélèvements sociaux sur les intérêts du PEL sont dus à partir de la première année.
Conditions de retrait
Le retrait peut être réclamé à tout moment durant la période d'épargne. Toutefois, s'il est acté avant la date anniversaire des 4 ans, il provoque la fermeture automatique du PEL et des pénalités (voir chapitre 1).
Ouvrir un livret PEL
Que puis-je financer avec mon prêt épargne logement ?
L'objet du prêt favorable issu du PEL est réservé au financement d'une opération impliquant une résidence principale. Le prêt épargne logement et la prime d'État ne concernent pas les résidences secondaires ou de tourisme (excepté dans le cadre d'un PEL ouvert avant 2011).
" ATTENTION : le PEL est réservé au financement des résidences principales uniquement"
La nature des opérations finançables par un PEL (ou un CEL) est déterminée par les articles L315-1 et L315-2 du Code de la construction et de l'habitation :
- Achat, construction, extension ou rénovation de résidence principale du souscripteur, d'un membre de sa famille (ascendant, descendant), voire celle d'un locataire (bien loué nu avec un bail classique)
- Achat d'un parking à moins d'un kilomètre de la résidence principale
- Achat d'un logement à une société civile immobilière, acquisition dont la vocation est de permettre au souscripteur d'obtenir une résidence principale
- Acquisition de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à condition que 90 % des locaux constituant le patrimoine des SCPI soient consacrés à l'habitation
Le montant des droits à prêts perçus équivaut au total des intérêts du PEL à la date d'échéance du contrat, ou bien à la date anniversaire précédente si retrait. Ces droits à prêts peuvent être attribués par cession de droits.
La prime d'épargne d'État : montant et conditions
En ce qui concerne les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011, la prime d'État est conditionnée au montant du prêt épargne logement, dont le seuil plancher est fixé à 5 000 €. Le montant maximum de la prime d'État est de 1 525 €, mais est réservé à certains projets :
- Logement neuf dont la performance énergétique globale est plus élevée que celle imposée par le cadre législatif en vigueur
- Logement ancien qui justifie un classement A, B, C ou D vis-à-vis du barème instauré du diagnostic de performance énergétique.
Pour les autres opérations, le plafonnement de la prime d'État est établi à 1 000 €. Quoiqu'il en soit, son montant est calculé ainsi :
40 % des intérêts obtenus du PEL pour un plan ouvert entre le 1er mars 2011 et le 31 janvier 2015
50 % des intérêts obtenus du PEL pour un plan ouvert entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016
Deux-tiers des intérêts obtenus du PEL pour un plan ouvert entre le 1er février et le 31 juillet 2016
100 % des intérêts obtenus du PEL pour un plan ouvert à partir du 1er août 2016
Une majoration de la prime d'État est octroyée quand les opérations portent sur le logement même du souscripteur, à hauteur de 10 % des intérêts acquis. Ce plafond est fixé à 100 % (153 € pour un projet énergétiquement vertueux).
Pour les PEL ouverts entre le 1er août 2003 et le 28 février 2011, le versement de la prime ne se concrétise que si le PEL donne lieu à un prêt immobilier. Le montant est alors égal à 40 % des intérêts payés par l'établissement bancaire. Un plafond est fixé à 1 525 €.
