Comment optimiser votre crédit immobilier en cours ? Nos 5 leviers Pricebank

Pour l’achat de votre résidence principale ou secondaire, vous êtes allés voir le banquier ou bien un courtier pour obtenir le meilleur plan de financement. Vous avez souvent bataillé ferme pour négocier les meilleures conditions : le bon taux, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie, les pénalités de remboursement anticipé… Ensuite, vous emménagez, vous profitez de votre bien et puis plus rien  !!!! ERREUR !!

Découvrez dans cet article mais également via notre vidéo dédiée, les outils qui vous permettront de rembourser votre prêt immobilier au plus vite et de diminuer le coût initial de votre crédit.

Situation de départ

Il est important de faire vivre son prêt immobilier et ne pas attendre votre banque pour vous expliquer ces conseils car ils veulent que votre crédit dure le plus longtemps possible. Nous allons donc vous dresser une liste de tous les leviers à votre disposition. Pour illustrer nos propos, prenons le cas d’un prêt immobilier de 200.000€ sur 20 ans souscrit en janvier 2022 par un ménage de 30 ans.

Levier n°1 : le remboursement anticipé partiel 

Le remboursement partiel sur votre  prêt immobilier  permettra de  rembourser  une partie du capital emprunté. Vous allez pouvoir :

• soit réduire votre mensualité en préservant la durée initiale du prêt ;  
• soit diminuer la durée initiale du prêt tout en maintenant le montant des échéances actuelles.

Un remboursement anticipé partiel sert donc à baisser le coût de votre crédit, car vous allez réduire le capital restant dû et donc les intérêts à régler à la banque.

Point important, un remboursement partiel peut contractuellement amener à régler des indemnités de remboursement anticipé à la banque. Vous disposez, dans ce cas, de deux solutions :

• Soit vous les avez négociées au moment de l’édition de l’offre ;
• Soit vous devez payer les pénalités contractuelles.

Si rien n’est négocié à ce jour, les indemnités de remboursement sont généralement calculées sur le montant initial du prêt. La loi les plafonne et ne retient que la formule la plus avantageuse entre  :

• Soit 3% du capital restant dû ;
• Soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts en ne prenant en compte que la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.

Même si contractuellement, vous n’avez pas négocié ces conditions à la mise en place du prêt, rien ne vous empêche de le faire au moment du rachat éventuel. Mettez en avant votre profil bancaire, votre capacité d’épargne, votre fidélité à travers vos contrats actuels chez eux, votre souhait de rapatrier un contrat auto ou maison chez eux.

Il sera ensuite utile de bien préciser que vous souhaitez baisser la durée de votre crédit avec maintien de l’échéance actuelle. Si vous êtes sur une délégation d’assurance, pensez à prévenir l'organisme qui vous assure, afin de lui communiquer le nouveau capital restant dû. Celui-ci recalculera la prime d'assurance avec le nouveau montant et ce sera encore des économies !

Exemple : Remboursement de 20 000€ au bout de 36 mois. Le prêt initial était de 200 000€ et devait se terminer en décembre 2041 :

Levier n°2 : la modulation 

La modulation des échéances va vous permettre de faire varier vos mensualités de prêt immobilier. Les offres intègrent désormais cette possibilité à la hausse comme à la baisse avec généralement une variation maximum de 30% de la mensualité. Si vos revenus, votre capacité d’épargne le permettent, il est très utile de jouer sur ce levier exceptionnel !

La modulation des échéances est possible à la date anniversaire du prêt, mais certains établissements l’autorisent à n’importe quel moment. Comme pour un remboursement de prêt, cela impactera également votre assurance de prêt si vous avez opté pour une délégation d’assurance.

Exemple  : 3 Modulations au choix : 10%, 20% puis 30% effectuées dès la 36ème mensualité.

Levier n°3 : la renégociation 

La renégociation consiste à demander une baisse de votre taux de prêt compte tenu des barèmes actuels sur les prêts immobiliers. Cette requête s’effectue donc auprès de la banque qui vous a accordé le prêt. Si elle est acceptée, la modification du contrat de prêt initial est notifiée par un avenant au contrat sans revenir sur les autres conditions du prêt. Le formalisme est donc très allégé.

Toutefois, votre demande de renégociation ne sera pas automatiquement acceptée par votre établissement prêteur qui a le droit de refuser de réviser votre taux d’emprunt. La concurrence  étant ce qu’elle est sur ce marché, ils seront généralement prêts à étudier votre demande.

Pour que la renégociation de crédit soit intéressante, il est important que le taux de prêt soit de 0,5 pt minimum moins élevé que votre taux initial et que le montant du capital restant dû soit supérieur à 50.000€. Pour cette opération, la banque vous demandera de régler des frais d’avenant. Ces frais varient énormément selon les établissements prêteurs : il peut s’agir d’un montant forfaitaire ou proportionnel au montant du crédit.

Sachez négocier et ne rien lâcher en mettant en avant votre profil bancaire ou bien des contrats que vous pourriez souscrire chez eux. Dans certains cas, la renégociation n’est pas rentable car les frais d’avenant mangent le bénéfice de la renégociation. Si votre demande engendre une baisse de la durée, votre gain impactera également l’assurance de prêt car vous aurez moins de mensualités à régler.

Exemple  : Renégociation de 1.5 à 1% obtenue au bout du 36ème mois.

Levier n°4 : les 3 leviers en même temps 

Afin d’éviter plusieurs opérations à votre banque, vous pouvez en profiter pour combiner toutes ces ficelles vues ci-dessus :  L’impact simultané d’un remboursement partiel ajouté à une modulation et à une renégociation va faire fondre littéralement le coût initial de votre crédit !

Cependant, sachez prioriser votre demande :

• Demandez d'abord votre remboursement et votre modulation ;
• Demandez ensuite une renégociation.

Exemple  : Remboursement de 20.000€, modulation 10%, 20% ou 30% puis renégociation à 1%

Levier n°5 : le changement d’assurance emprunteur 

La loi permet au consommateur de changer son contrat d’assurance de prêt bancaire au profit d’une  délégation d’assurance,  beaucoup moins chère et avec des garanties toutes aussi qualitatives.

Pour rappel, la loi Hamon vous permet de changer d’assurance de prêt quand vous le souhaitez la première année suivant la signature de l’offre de prêt.  En 2018, l’amendement Bourquin a renforcé ce droit en donnant la possibilité à l’emprunteur de changer son assurance de prêt chaque année à date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Pour choisir votre futur contrat d’assurance, sélectionnez une offre auprès d’un assureur proche de chez vous, ou bien, vous pouvez faire des simulations en ligne comme sur notre site internet.

Les assureurs vérifieront que les contrats proposés soient en accord avec 11 des 18 critères de garanties fixés par votre banque. Une fois le contrat sélectionné, envoyez par courrier à votre banque un recommandé comprenant  votre nouveau contrat, les conditions générales et une lettre de résiliation.

A partir de ce moment-là, la banque a 10 jours pour vous donner une réponse. Si votre établissement bancaire refuse votre délégation d’assurance, il est important de savoir que le seul motif valable est le respect des équivalences des garanties réglementées par l’ACPR depuis quelques années.

Si celle-ci est favorable, ça y est, vous être couvert par un nouveau contrat d’assurance emprunteur et vous pouvez enfin réaliser de belles économies ! Sans nouvelle de leur part, la banque est légalement obligée d’accepter votre résiliation et de prendre en compte votre nouveau contrat d’assurance de prêt.

Exemple  : Délégation d’assurance avec renégociation 1%, remboursement de 20.000€ et modulation 10%.

Pour des emprunteurs de 33 ans, notre simulateur a ainsi sélectionné une assurance déléguée qui va coûter 1.803,28€ pour un emprunteur et 3.606,56€ pour le couple. Rappelons que le coût de l'assurance de prêt était initialement de pratiquement 20.000€ : Une économie à ne pas négliger !

le Bonus & levier n°6 

Allez, nous vous livrons un dernier levier possible ! Reprenez votre offre de prêt, vous avez peut-être la possibilité d’effectuer des doubles échéances 1 à 2 fois par an. Toutes les banques ne le proposent pas ! Si vous l’obtenez, c’est un levier supplémentaire utile si vous percevez par exemple des primes en cours d’année.

Synthèse Pricebank

En conclusion, nous souhaitons que vous reteniez une chose : 

Concrètement, posez-vous les questions suivantes :

• Avez-vous trop de liquidités et pouvez-vous ainsi effectuer un remboursement partiel ?
• Disposez-vous d’une capacité d’épargne pour une modulation d’échéance ?
• Avez-vous déjà contacté votre banque pour une renégociation éventuelle du taux ?
• Avez-vous réalisé des devis pour une délégation d’assurance ?

Si votre banque ne semble pas ouverte à toutes ces opérations, vous pouvez également envisager un rachat de vos crédits auprès d'un autre établissement financier et pourquoi pas auprès d'une banque en ligne.

Afin de vous laisser un aperçu et mieux se rendre compte de l'impact de ces différents leviers, voici le récapitulatif de nos simulations. 

Situation initiale du crédit :

Impacts selon les différents leviers utilisés :

Désormais, à vous de jouer, vous disposez de toutes les cartes en mains !

Nous souhaitons que ces informations vous soient utiles pour vos finances. Si vous voulez plein de bon plans, consultez notre site et nos différents simulateurs rapides, gratuits et sans aucune collecte de vos données personnelles.