Comment optimiser le coût de votre crédit immobilier en cours ? Nos 5 leviers

Comment optimiser le coût de votre crédit immobilier en cours ? Nos 5 leviers

Banques en ligne

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 01 Décembre 2023

Comment optimiser son crédit immobilier ?

Depuis décembre 2021, le marché immobilier est grippé du fait de l'envolée des taux d'intérêt, des contraintes réglementaires accrues mais aussi des prix qui restent trop élevés. Avec des taux de crédit à plus de 4% et une capacité d'emprunt en baisse de 27% en seulement deux ans, de nombreux emprunteurs ont reporté leurs projets immobiliers.

Pour ceux ayant réussi à financer à crédit l’achat d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou locative), deux questions demeurent : Avez-vous obtenu un plan de financement aux meilleures conditions ? Comment payer le moins d’intérêts possible à son banquier ? Découvrez les 5 leviers incontournables pour réduire la durée et le coût de votre prêt en cours.

Situation de départ avant l'optimisation d'un crédit

Une fois votre crédit immobilier accordé par la banque, faites-le vivre selon vos possibilités et n'attendez pas votre établissement financier pour vous expliquer cela ! Pour vous chiffrer concrètement l'impact de ces cinq leviers, prenons un cas pratique : Imaginons un ménage de 32 ans qui souscrit un prêt immobilier de 200.000€ sur 20 ans en janvier 2024.

Situation de départ avant optimisation de votre crédit immobilier
(maj taux décembre 2023, données sans décimales)
Caractéristiques
du prêt
Mensualité
ass incl.
Intérêts
Assurances 
(0,34% /emprunteur)
Coût total
& fin de prêt
200.000€ 
sur 20 ans
Taux nominal à 4%
1 .325€
90.871€
27.199€
Coût : 118.070€
Fin : 12/2043

Levier n°1 : le remboursement anticipé partiel 

Le remboursement anticipé partiel sur votre prêt immobilier permet de rembourser une partie du capital emprunté : Cette opération permet de baisser mécaniquement le montant des intérêts à régler à la banque. N'injectez pas toutes vos liquidités dans votre crédit. Il est indispensable de garder une épargne de précaution et suffisament d'argent pour financer vos autres projets.

Deux possibilités s'offrent à vous dans le cas d'un remboursement anticipé partiel :

  • Soit, vous réduisez votre mensualité en préservant la durée initiale du prêt,  
  • Soit, vous diminuez la durée initiale du prêt tout en maintenant le montant des échéances actuelles (c'est le choix le plus avantageux).
Bon à savoir : Pour que l’opération soit la plus impactante, réalisez le remboursement dans les premières années du prêt car la part d’intérêts à rembourser est plus forte au début du crédit. Le gain sera d’autant plus important que votre taux de crédit sera élevé ! 

Toutefois, un remboursement partiel peut amener à régler à la banque des indemnités contractuelles de remboursement anticipé  :

  • Soit vous les avez négociées au moment de l’édition de l’offre,
  • Soit vous payez ces pénalités contractuelles,
  • Soit vous demandez un geste commercial à votre banquier (Osez lui demander !).

Si rien n’est négocié, la loi plafonne les indemnités de remboursement et la banque prendra en compte l'indemnité la moins élevée entre :

  • Soit 3% du capital restant dû,
  • Soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux d’intérêt du crédit hors assurance.
À retenir : Même si aucune condition d'indemnité de remboursement anticipé n'a été négociée à la mise en place du prêt avec votre banque, rien ne vous empêche de le faire au moment du rachat éventuel ! Mettez en avant votre profil bancaire, votre capacité d’épargne, votre fidélité à travers vos contrats actuels chez eux, ou bien encore, votre souhait de rapatrier un contrat d'assurance auto ou maison chez eux !

Impact d'un remboursement de 20 000€ effectué au bout de 36 mois sur le crédit immobilier  

Leviers
Mensualité
(avec assurances)
Intérêts
Assurances
(0,34% /emprunteur)
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Remboursement
partiel 20K€
1.325€
73.371€
23.799€
20.900€ & 
30 mois gagnés
(06/2041)

Lors d'un remboursement anticipé partiel, il est bien plus avantageux de baisser la durée de votre crédit que de baisser le montant de votre mensualité. Enfin, si vous êtes sur une délégation d’assurance emprunteur, pensez à prévenir l'organisme qui vous assure, afin de lui communiquer le nouveau capital restant dû. Celui-ci recalculera la prime d'assurance avec le nouveau montant et ce sera encore des économies !

Bon à savoir : Certaines banques offrent la possibilité d’effectuer gratuitement des doubles échéances 1 à 2 fois par an. Reprenez votre offre de prêt : Si vous avez cette option, c’est un levier supplémentaire très utile si vous percevez, par exemple, des primes en cours d’année !

Levier n°2 : la modulation de votre mensualité de crédit

La modulation des échéances permet de faire varier vos mensualités de prêt immobilier à la hausse. La plupart des offres intègrent cette possibilité avec généralement une variation maximum de 30% de la mensualité. Si vos revenus et votre capacité d’épargne le permettent, il est très utile de jouer sur ce levier exceptionnel !

La modulation des échéances est possible à la date anniversaire du prêt, mais certains établissements l’autorisent à n’importe quel moment. Comme pour un remboursement de prêt, cela impactera favorablement le coût de votre assurance de prêt si vous avez opté pour une délégation d’assurance.

Impact d'une modulation d'échéance à la hausse de 10%, 20% ou 30%
(effectuée dès la 36ème mensualité sur le crédit immobilier)
Leviers
Mensualité
(avec assurances)
Intérêts
Assurances
(0,34% /emprunteur)
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Modulation 10%
1.457 €
80.879 €
24.139 €
13.052 € &
27 mois gagnés
(09/2041) 
Modulation 20%
1.590 €
73.425 €
21.759 €
22.886 € &
48 mois gagnés
(12/2039)
Modulation 30%
1.722 €
67.716 €
19.946 €
30.408 € &
64 mois gagnés
(08/2038)
Bon à savoir : Selon votre situation, il peut être judicieux de mettre à profit votre capacité d’épargne en augmentant votre échéance de prêt immobilier plutôt que de placer chaque mois dans un livret A ou bien votre PEL ! 

Levier n°3 : la renégociation du taux du crédit

La renégociation consiste à demander une baisse de votre taux de prêt si les barèmes actuels sur les prêts immobiliers vous semblent plus favorables. Cette requête s’effectue auprès de la banque qui vous a accordé le prêt. Si elle est acceptée, la modification du taux du prêt initial est notifiée par un avenant au contrat sans revenir sur les autres conditions du prêt : Le formalisme est donc très allégé !

Votre demande de renégociation ne sera pas systématiquement acceptée par votre établissement prêteur. La banque a le droit de refuser une révision de votre taux d’emprunt. Toutefois, selon votre situation bancaire et les taux du moment, ils seront généralement prêts à étudier votre demande : Ouvrez l'oeil en suivant notre tableau des taux épargne & crédit !

Baisse de taux en 2024 ? Avec des taux d'intérêt qui avoisinent actuellement les 4,5%, il est envisageable d'anticiper, dans les mois à venir, une diminution progressive de ces taux. Dans ce contexte, les emprunteurs pourraient renégocier leur taux de crédit auprès de la banque. Au cours des 15 dernières années, ces établissements financiers ont procédé, en masse, à ce genre d'opération ...Bis repetita ? 

Pour une renégociation intéressante, le nouveau taux de crédit devra être, au minimum, 0,5 pt moins élevé que votre taux initial. Quant au capital restant dû de votre prêt, il devra être supérieur à 50.000€ afin de pouvoir amortir les frais d’avenant qui peuvent être forfaitaires ou proportionnels au montant du crédit. L’avantage d’une renégociation se fait dans les premières années de l'emprunt : S'il vous reste 2 ans, inutile de déranger votre banquier  !

Impact d'une renégociation passant le taux du prêt de 4% à 3% au bout du 36ème mois.

Leviers
Mensualité
(avec assurances)
Intérêts
Assurances
(0,34% /emprunteur)
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Renégociation 3%
1.325 €
67.358 €
25.046 €
25.666 € &
19 mois gagnés
 (05/2042)
À retenir : En gagnant sur la durée de votre crédit, une renégociation fait baisser également le coût l’assurance de prêt ! Sachez négocier en mettant en avant votre profil bancaire. Toutefois, la renégociation ne sera pas toujours rentable du fait des frais d’avenant qui peuvent manger le bénéfice de la renégociation.

Levier n°4 : les 3 leviers en même temps !

Afin d’éviter plusieurs opérations à votre banque, vous pouvez en profiter pour combiner les trois leviers vus précédemment : L’impact simultané d’un remboursement partiel ajouté à une modulation et à une renégociation va faire fondre littéralement le coût initial de votre crédit !

Sachez prioriser votre demande :

  • En 1, demandez votre modulation d'échéance et/ou remboursement partiel éventuel,
  • Ensuite, sollicitez une renégociation du taux du prêt immobilier si les conditions de marché s'y prêtent.
À retenir : En effectuant, en amont, une modulation et un remboursement partiel, vous allez baisser votre durée de prêt permettant de profiter d’un barème de renégociation plus attractif : Les taux sont effectivement plus bas s'il vous reste 12 ans sur votre prêt plutôt que 17 ans !

Impact d'un remboursement de 20.000€ avec modulation (10%, 20% ou 30%) puis renégociation à 3%

Leviers
Mensualité
(avec assurances)
Intérêts
Assurances
(0,34% /emprunteur)
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Remboursement
+ Modulation 10%
+ Renégociation 3 %
1.457 €
52.355 €
20.059 €
45.656 € &
63 mois gagnés 
(09/2038)
Remboursement
+ Modulation 20%
+ Renégociation 3 %
1.590 €
49.030
18.359 €
50.681 € &
78 mois gagnés
(06/2037)
Remboursement
+ Modulation 30%
+ Renégociation 3 %
1.722 €
46.392 €
16.999 €
54.679 € &
90 mois gagnés
(06/2036)

Levier n°5 : le changement d’assurance emprunteur 

La loi permet au consommateur de changer son contrat d’assurance de prêt immobilier au profit d’une  délégation d’assurance, beaucoup moins chère et avec des garanties toutes aussi qualitatives. La loi Hamon et l’amendement Bourquin permettait déjà de faire jouer la concurrence.

Avec la loi Lemoine du 17/02/2022, vous allez pouvoir changer d’assurance emprunteur sans délai. Vous pouvez faire des devis en contactant un assureur proche de chez vous ou via des simulations en ligne comme celles proposées par notre site internet. Les assureurs vérifieront votre situation, les caractéristiques de votre emprunt pour vous proposer des délégations d'assurance en accord avec les critères de garanties fixés par votre banque.

Pour un jeune ménage de 32 ans, notre simulateur a ainsi sélectionné une assurance déléguée coûtant, en moyenne, 62,93€ par mois (taux moyen annuel de 0,21%) contre initialement 113,33 euros (taux moyen annuel de 0,34%) pour le contrat groupe de la banque !
 
Impact d'une délégation d’assurance avec renégociation 3%, remboursement de 20.000€ et modulation 10%.
Leviers
Mensualité
(avec assurances 0,21%)
Intérêts
Assurances
(0,21% /emprunteur)
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Délégation assurance
+ remboursement
+ modulation 10%
+ renégociation du taux 3%
1.457 €
51.001 €
12.575 €
54.494 € &
69 mois gagnés
(03/2038) 
Bon à savoir : La banque est légalement tenue d’accepter votre résiliation et de prendre en compte votre nouveau contrat d’assurance de prêt. Si elle refuse votre délégation d’assurance, il est important de savoir que le seul motif valable est le non respect des équivalences des garanties réglementées par l’ACPR.

Synthèse Pricebank

À travers les cinq leviers que nous venons de vous dévoiler, il est concrètement possible d'optimiser votre prêt immobilier afin de réduire significativement le coût et la durée de votre crédit. Cette opportunité est d'autant plus pertinente dans le contexte actuel, marqué par la décision clé de Madame Christine Lagarde : Le 26 octobre 2023, la présidente de la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé le maintien du taux directeur après dix hausses successives ! 

Même si cette tendance devra être confirmée dans le temps, cela demeure une très bonne nouvelle puisque les taux des crédits immobiliers sont étroitement liés à ce taux directeur. Ces taux pourraient ainsi atteindre leur apogée entre janvier et février 2024 selon l'Union des intermédiaires de crédit.

Quoi qu'il en soit, il est impératif d'agir de manière proactive et informée dans la gestion de votre prêt immobilier. Selon vos possibilités, les conditions de votre banque et les orientations futures de BCE, reste à vous approprier ces 5 précieuses astuces pour faire fondre au plus vite le coût et la durée de votre crédit.

Comme le disait Mario Draghi, prédécesseur de Mme Lagarde à la BCE : "L'important n'est pas seulement de prendre les bonnes décisions, mais de les prendre au bon moment." Cette citation souligne l'importance cruciale du timing dans les décisions financières, en particulier dans un contexte économique fluctuant.

Plus concrètement, posez-vous les questions suivantes :

  • Avez-vous trop de liquidités et pouvez-vous effectuer un remboursement partiel ?
  • Disposez-vous d’une capacité d’épargne mensuelle pour une modulation d’échéance ?
  • Avez-vous déjà contacté votre banque pour une renégociation éventuelle du taux ?
  • Avez-vous réalisé des devis pour une délégation d’assurance ?

Retenez que tout ce qui sera payé constituera des intérêts et de l’assurance en moins ! Afin de vous laisser un dernier aperçu de l'impact de ces 5 leviers, voici le récapitulatif de nos simulations :

Situation initiale d'un crédit immobilier de 200.000 euros sur 20 ans à 4%

Montant du prêt
Mensualité
ass incl.
Intérêts
Assurances
(0,34%/emprunteur)
Coût total
& fin de prêt
200.000€ 
sur 20 ans
Taux nominal à 4%
1.325 
90.871€
27.199€
118.070€
12/2043

Impacts sur le crédit immobilier selon les leviers utilisés (économie en durée & coût du crédit)

Leviers
Mensualité
(avec assurances)
Intérêts
Assurances
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
Remboursement partiel
1.325€
73.371€
13.799€
20.900€ &
30 mois gagnés 
Modulation 10%
 1.457€
80.879€
24.139€
13.052€ &
27 mois gagnés
Modulation 20%
 1.590€
73.425€
21.759€
22.886€ &
48 mois gagnés 
Modulation 30%
 1.722€
67.716€
19.946€
30.408€ &
64 mois gagnés 
Renégociation 3%
1.325€
67.358€
25.046€
25.666€ &
19 mois gagnés 
Remboursement + Modulation 10%
+ Renégociation
1.457€
52.355€
20.059€
45.656€ &
63 mois gagnés
Remboursement + Modulation 20%
+ Renégociation
1.590€
49.030€ 
18.359€
50.681€ &
78 mois gagnés
Remboursement + Modulation 30%
+ Renégociation
1.722€
46.392€
16.999€
54.679€ &
90 mois gagnés
Délégation assurance + remboursement
+ modulation 10% + renégociation du taux
1.457€
(moy. mensuelle)
51.001€
12.575€
54.494€ &
69 mois gagnés

Désormais, à vous de jouer : Si votre banque ne semble pas ouverte à toutes ces opérations, vous pouvez également envisager un rachat de vos crédits auprès d'un autre établissement financier et pourquoi pas auprès d'une banque en ligne

Nous souhaitons que ces informations vous soient utiles pour vos finances. Si vous voulez plein de bons plans, consultez notre site et nos différents simulateurs rapides, gratuits et sans aucune collecte de vos données personnelles. Déposez également vos questions en commentaires.

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