Comment optimiser le coût de votre crédit immobilier en cours ? Nos 5 leviers

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 13 Janvier 2025

Le marché immobilier peine à retrouver son dynamisme d'antan, et beaucoup s'interrogent sur l'évolution des taux d'intérêts en 2025. En revanche, pour tous ceux ayant un crédit immobilier en cours, des solutions existent pour optimiser le remboursement de votre emprunt. Danc ce guide pratique, découvrez les 5 leviers à mettre en place pour réduire drastiquement le coût et la durée initiale de votre prêt.

Afin de visualiser les économies réalisables de ces 5 leviers sur votre emprunt, prenons l'exemple d'un ménage ayant contracté un prêt immobilier de 200.000€ sur 20 ans en juillet 2024, avec un taux d'intérêt de 3,7 % et une assurance emprunteur de 0,34 % par personne.

Situation de départ (avant optimisation) : crédit immobilier octroyé en juillet 2024 :

Levier n°1 : la modulation de votre mensualité de crédit

Première possibilité, la modulation d’échéance vous offre la possibilité de faire varier à la hausse vos mensualités de prêt immobilier, permettant de réduire la durée et le coût de votre crédit : si vos revenus et votre capacité d’épargne le permettent, ce levier s'avère particulièrement avantageux !

Les établissements de crédit autorisent généralement une augmentation maximale de 30% de votre mensualité initiale. Cette modification prend généralement effet à la date anniversaire de votre prêt, bien que certaines banques l’autorisent à n’importe quel moment.

Exemples de modulations d'échéances de 10%, 20% et 30% (effectuées au 36ème mois) :

Dans notre exemple, une modulation d’échéance de 30% vous fait économiser 27.916 euros d’intérêts et d’assurances. C'est aussi 64 mois de gagnés sur la durée initiale du prêt !

Levier n°2 : le remboursement anticipé partiel 

Le remboursement anticipé partiel sur votre prêt immobilier permet de rembourser une partie du capital emprunté : ce mécanisme réduit ainsi le montant des intérêts à payer à votre banque !

Lorsque vous procédez à un remboursement partiel, deux options s'offrent à vous :

• Réduire vos mensualités en conservant la durée initiale du prêt,
• Raccourcir la durée initiale du prêt en maintenant le montant de vos mensualités.

Attention, un remboursement anticipé partiel peut entrainer le versement d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA) à régler à votre banque. En l'absence de négociation au moment de la mise en place du prêt immobilier, la loi encadre ces frais pour éviter les abus des établissements de crédit.

La banque se doit d'appliquer l'indemnité de remboursement anticipée la moins élevée entre :

• 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé partiel,
• 6 mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé par anticipation, au taux d’intérêt du crédit et hors assurance.

Pour les prêts contractés après le 1er juillet 1999, l’emprunteur est exonéré de toute pénalité en cas de mutation professionnelle (vous ou votre conjoint), de licenciement, ou du décès d'un des co-emprunteurs. Si aucune condition relative aux IRA n'a été négociée au départ, rien ne vous empêche de le faire au moment du remboursement partiel !

Exemple d'un remboursement de 20.000€ effectué au bout du 36ème mois du crédit :

Dans notre exemple, un remboursement anticipé de 20.000 euros sur le crédit vous permet d’économiser 19.210 euros d’intérêts et d’assurance, tout en réduisant la durée du prêt de 30 mois. Si vous êtes sur une délégation d’assurance emprunteur, communiquez le nouveau capital restant dû à votre assureur : celui-ci recalculera votre prime d'assurance avec le nouveau montant du prêt, ce qui vous permettra de réaliser de nouvelles économies !

Lors d'un remboursement anticipé partiel, il est généralement plus avantageux de raccourcir la durée du crédit plutôt que de diminuer le montant des mensualités. Le gain sera également plus important dans les premières années du prêt. Toutefois, attention, n’injectez pas toutes vos liquidités dans votre crédit : gardez une épargne de précaution suffisante pour faire face aux imprévus et financer vos autres projets.

Levier n°3 : la renégociation du taux du crédit immobilier

La renégociation consiste à demander auprès de votre banque une révision à la baisse du taux d’intérêt de votre prêt immobilier. En d'autres termes, si les taux du marché sont actuellement plus avantageux que ceux de votre crédit en cours, vous pouvez solliciter votre établissement pour qu'il vous propose de nouvelles conditions.

Si la renégociation est acceptée par la banque, une modification du taux d'intérêt sera notifiée par un avenant au contrat initial. Les autres conditions du prêt (garanties, assurances, etc.) demeurent inchangées. Les démarches administratives sont donc relativement simples.

La banque a le droit de refuser une révision de votre taux d’emprunt : néanmoins, soucieuses de conserver leur clientèle, les banques ont procédé, sans trop broncher, à de nombreuses renégociations au cours des 15 dernières années. Il est donc conseillé de suivre attentivement l'évolution des taux d'intérêt sur les crédits (cf. en bas de page)!

Exemple d'une renégociation à 2,90% au bout du 36ème mois du crédit.

Dans notre exemple, une renégociation à 2,9% vous permet d'économiser 20.204 euros, et de réduire la durée de votre prêt de 15 mois.

Les 5 leviers pour optimiser votre crédit immobilier en vidéo :

Levier n°4 : les 3 leviers en même temps !

Afin de ne pas multiplier les démarches auprès de votre banque, vous pouvez combiner les trois leviers évoqués précédemment : l'impact simultané d'un remboursement partiel, d'une modulation et d'une éventuelle renégociation viendra littéralement réduire le coût initial de votre crédit !

Il est conseillé de prioriser votre demande de la manière suivante :

• Demandez en premier une modulation d'échéance et/ou un remboursement partiel : cette démarche permettra de réduire la durée restante de votre prêt.
• Puis, si les conditions le permettent, renégocier le taux de votre crédit : en ayant raccourci au préalable la durée de votre emprunt, vous allez bénéficier d'un barême de taux plus attractif.

Exemple d'un remboursement de 20.000€, avec modulation, puis renégociation du taux :

Dans notre exemple, le remboursement partiel de 20.000 euros, couplé à une modulation de 30 % de l'échéance et à une renégociation du taux à 2,9 %, permet d'économiser 49.069 euros et de réduire la durée du prêt de 88 mois (soit de réduire de plus de 7 ans...). Ces résultats démontrent l'intérêt de gérer activement son crédit immobilier !

Levier n°5 : le changement d’assurance emprunteur 

Le tout dernier levier incontournable pour optimiser votre crédit immobilier, c’est la délégation d’assurance emprunteur !

La loi Lemoine du 17 février 2022 a considérablement facilité le changement d'assurance de prêt immobilier. Vous pouvez désormais opter pour une délégation d'assurance, généralement plus économique et offrant des garanties au moins équivalentes, voire supérieures, à celles proposées par votre banque.

Comment procéder ?

• Obtenir des devis : contactez un assureur spécialisé en assurance de prêt proche de chez vous, ou bien utilisez notre comparateur en ligne.
• Personnalisation de l'offre : les assureurs adapteront leur proposition en fonction de votre situation et des spécificités de votre emprunt et garanties exigées par votre banque.

Exemple d'une délégation d’assurance avec renégociation, remboursement partiel et modulation d'échéance :

Pour un ménage de 32 ans, notre simulateur a sélectionné une assurance déléguée coûtant, en moyenne, 62,93€ par mois (taux moyen annuel de 0,21%), contre 113,33 euros par mois pour le contrat groupe standard de la banque (taux moyen annuel de 0,34%) !

Dans notre exemple, la délégation d’assurance, associée aux trois autres leviers, permet un gain de 48.159 euros et de raccourcir la durée du prêt de 67 mois.

Les 5 leviers pour votre crédit immo : la super synthèse !

À travers ces cinq leviers, il est donc possible de réduire significativement le coût et la durée de votre crédit : dès l'obtention de votre crédit immobilier et le réglement de vos premières mensualités, ne restez pas les bras croisés : saisissez toutes les opportunités pour optimiser le remboursement de votre emprunt.

Comme le disait Mario Draghi, prédécesseur de Mme Lagarde à la BCE : "L'important n'est pas seulement de prendre les bonnes décisions, mais de les prendre au bon moment."
Cette citation souligne l'importance d'une approche proactive et éclairée dans la gestion de vos finances personnelles.

Pour optimiser votre crédit, il est essentiel de vous approprier ces cinq leviers en vous posant notamment les questions suivantes :

• Vous disposez de liquidités ? Envisagez un remboursement partiel !
• Votre capacité d'épargne mensuelle est confortable ? Optez pour une modulation d'échéance !
• Les taux d'intérêt ont baissé ? Sollicitez une renégociation de votre prêt !
• Avez-vous déjà réalisé des devis pour une assurance emprunteur ? Une délégation peut vous faire économiser des milliers d'euros.

Les simulations effectuées aujourd'hui démontrent les économies potentielles sur le coût et la durée d’un prêt immobilier : en devenant membre du Club Pricebank, vous pouvez dès maintenant profiter de notre simulateur Opti'Crédit, et de tous nos outils exclusifs pour vous construire un patrimoine durablement performant.

Synthèse des calculs et des leviers à utiliser sur un crédit immobilier en cours de remboursement :

Désormais, à vous de jouer : si votre banque ne semble pas pas disposée à étudier ces différentes options, vous pouvez envisager un rachat de vos crédits ou profiter des avantages d'une banque en ligne. N'hésitez pas à partager vos expériences ou à poser vos questions dans les commentaires ci-dessous.