Depuis décembre 2021, le marché immobilier est grippé du fait de l'envolée des taux d'intérêt, des contraintes réglementaires accrues mais aussi des prix qui restent trop élevés. Avec des taux de crédit à plus de 4% et une capacité d'emprunt en baisse de 27% en seulement deux ans, de nombreux emprunteurs ont reporté leurs projets immobiliers.
Pour ceux ayant réussi à financer à crédit l’achat d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou locative), deux questions demeurent : Avez-vous obtenu un plan de financement aux meilleures conditions ? Comment payer le moins d’intérêts possible à son banquier ? Découvrez les 5 leviers incontournables pour réduire la durée et le coût de votre prêt en cours.
Une fois votre crédit immobilier accordé par la banque, faites-le vivre selon vos possibilités et n'attendez pas votre établissement financier pour vous expliquer cela ! Pour vous chiffrer concrètement l'impact de ces cinq leviers, prenons un cas pratique : Imaginons un ménage de 32 ans qui souscrit un prêt immobilier de 200.000€ sur 20 ans en janvier 2024.
Caractéristiques
du prêt
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Mensualité
ass incl.
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Intérêts
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Assurances
(0,34% /emprunteur)
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Coût total
& fin de prêt
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---|---|---|---|---|
200.000€
sur 20 ans
Taux nominal à 4%
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1 .325€
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90.871€
|
27.199€
|
Coût : 118.070€
Fin : 12/2043
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Le remboursement anticipé partiel sur votre prêt immobilier permet de rembourser une partie du capital emprunté : Cette opération permet de baisser mécaniquement le montant des intérêts à régler à la banque. N'injectez pas toutes vos liquidités dans votre crédit. Il est indispensable de garder une épargne de précaution et suffisament d'argent pour financer vos autres projets.
Deux possibilités s'offrent à vous dans le cas d'un remboursement anticipé partiel :
Toutefois, un remboursement partiel peut amener à régler à la banque des indemnités contractuelles de remboursement anticipé :
Si rien n’est négocié, la loi plafonne les indemnités de remboursement et la banque prendra en compte l'indemnité la moins élevée entre :
Leviers
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Mensualité
(avec assurances)
|
Intérêts
|
Assurances
(0,34% /emprunteur)
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
|
---|---|---|---|---|
Remboursement
partiel 20K€
|
1.325€
|
73.371€
|
23.799€
|
20.900€ &
30 mois gagnés
(06/2041)
|
Lors d'un remboursement anticipé partiel, il est bien plus avantageux de baisser la durée de votre crédit que de baisser le montant de votre mensualité. Enfin, si vous êtes sur une délégation d’assurance emprunteur, pensez à prévenir l'organisme qui vous assure, afin de lui communiquer le nouveau capital restant dû. Celui-ci recalculera la prime d'assurance avec le nouveau montant et ce sera encore des économies !
Bon à savoir : Certaines banques offrent la possibilité d’effectuer gratuitement des doubles échéances 1 à 2 fois par an. Reprenez votre offre de prêt : Si vous avez cette option, c’est un levier supplémentaire très utile si vous percevez, par exemple, des primes en cours d’année !
La modulation des échéances permet de faire varier vos mensualités de prêt immobilier à la hausse. La plupart des offres intègrent cette possibilité avec généralement une variation maximum de 30% de la mensualité. Si vos revenus et votre capacité d’épargne le permettent, il est très utile de jouer sur ce levier exceptionnel !
La modulation des échéances est possible à la date anniversaire du prêt, mais certains établissements l’autorisent à n’importe quel moment. Comme pour un remboursement de prêt, cela impactera favorablement le coût de votre assurance de prêt si vous avez opté pour une délégation d’assurance.
Leviers
|
Mensualité
(avec assurances)
|
Intérêts
|
Assurances
(0,34% /emprunteur)
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
|
---|---|---|---|---|
Modulation 10%
|
1.457 €
|
80.879 €
|
24.139 €
|
13.052 € &
27 mois gagnés
(09/2041)
|
Modulation 20%
|
1.590 €
|
73.425 €
|
21.759 €
|
22.886 € &
48 mois gagnés
(12/2039)
|
Modulation 30%
|
1.722 €
|
67.716 €
|
19.946 €
|
30.408 € &
64 mois gagnés
(08/2038)
|
La renégociation consiste à demander une baisse de votre taux de prêt si les barèmes actuels sur les prêts immobiliers vous semblent plus favorables. Cette requête s’effectue auprès de la banque qui vous a accordé le prêt. Si elle est acceptée, la modification du taux du prêt initial est notifiée par un avenant au contrat sans revenir sur les autres conditions du prêt : Le formalisme est donc très allégé !
Votre demande de renégociation ne sera pas systématiquement acceptée par votre établissement prêteur. La banque a le droit de refuser une révision de votre taux d’emprunt. Toutefois, selon votre situation bancaire et les taux du moment, ils seront généralement prêts à étudier votre demande : Ouvrez l'oeil en suivant notre tableau des taux épargne & crédit !
Pour une renégociation intéressante, le nouveau taux de crédit devra être, au minimum, 0,5 pt moins élevé que votre taux initial. Quant au capital restant dû de votre prêt, il devra être supérieur à 50.000€ afin de pouvoir amortir les frais d’avenant qui peuvent être forfaitaires ou proportionnels au montant du crédit. L’avantage d’une renégociation se fait dans les premières années de l'emprunt : S'il vous reste 2 ans, inutile de déranger votre banquier !
Leviers
|
Mensualité
(avec assurances)
|
Intérêts
|
Assurances
(0,34% /emprunteur)
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
|
---|---|---|---|---|
Renégociation 3%
|
1.325 €
|
67.358 €
|
25.046 €
|
25.666 € &
19 mois gagnés
(05/2042)
|
Afin d’éviter plusieurs opérations à votre banque, vous pouvez en profiter pour combiner les trois leviers vus précédemment : L’impact simultané d’un remboursement partiel ajouté à une modulation et à une renégociation va faire fondre littéralement le coût initial de votre crédit !
Sachez prioriser votre demande :
Leviers
|
Mensualité
(avec assurances)
|
Intérêts
|
Assurances
(0,34% /emprunteur)
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
|
---|---|---|---|---|
Remboursement
+ Modulation 10%
+ Renégociation 3 %
|
1.457 €
|
52.355 €
|
20.059 €
|
45.656 € &
63 mois gagnés
(09/2038)
|
Remboursement
+ Modulation 20%
+ Renégociation 3 %
|
1.590 €
|
49.030 €
|
18.359 €
|
50.681 € &
78 mois gagnés
(06/2037)
|
Remboursement
+ Modulation 30%
+ Renégociation 3 %
|
1.722 €
|
46.392 €
|
16.999 €
|
54.679 € &
90 mois gagnés
(06/2036)
|
La loi permet au consommateur de changer son contrat d’assurance de prêt immobilier au profit d’une délégation d’assurance, beaucoup moins chère et avec des garanties toutes aussi qualitatives. La loi Hamon et l’amendement Bourquin permettait déjà de faire jouer la concurrence.
Avec la loi Lemoine du 17/02/2022, vous allez pouvoir changer d’assurance emprunteur sans délai. Vous pouvez faire des devis en contactant un assureur proche de chez vous ou via des simulations en ligne comme celles proposées par notre site internet. Les assureurs vérifieront votre situation, les caractéristiques de votre emprunt pour vous proposer des délégations d'assurance en accord avec les critères de garanties fixés par votre banque.
Leviers
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Mensualité
(avec assurances 0,21%)
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Intérêts
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Assurances
(0,21% /emprunteur)
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
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---|---|---|---|---|
Délégation assurance
+ remboursement
+ modulation 10%
+ renégociation du taux 3%
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1.457 €
|
51.001 €
|
12.575 €
|
54.494 € &
69 mois gagnés
(03/2038)
|
À travers les cinq leviers que nous venons de vous dévoiler, il est concrètement possible d'optimiser votre prêt immobilier afin de réduire significativement le coût et la durée de votre crédit. Cette opportunité est d'autant plus pertinente dans le contexte actuel, marqué par la décision clé de Madame Christine Lagarde : Le 26 octobre 2023, la présidente de la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé le maintien du taux directeur après dix hausses successives !
Même si cette tendance devra être confirmée dans le temps, cela demeure une très bonne nouvelle puisque les taux des crédits immobiliers sont étroitement liés à ce taux directeur. Ces taux pourraient ainsi atteindre leur apogée entre janvier et février 2024 selon l'Union des intermédiaires de crédit.
Quoi qu'il en soit, il est impératif d'agir de manière proactive et informée dans la gestion de votre prêt immobilier. Selon vos possibilités, les conditions de votre banque et les orientations futures de BCE, reste à vous approprier ces 5 précieuses astuces pour faire fondre au plus vite le coût et la durée de votre crédit.
Comme le disait Mario Draghi, prédécesseur de Mme Lagarde à la BCE : "L'important n'est pas seulement de prendre les bonnes décisions, mais de les prendre au bon moment." Cette citation souligne l'importance cruciale du timing dans les décisions financières, en particulier dans un contexte économique fluctuant.
Plus concrètement, posez-vous les questions suivantes :
Retenez que tout ce qui sera payé constituera des intérêts et de l’assurance en moins ! Afin de vous laisser un dernier aperçu de l'impact de ces 5 leviers, voici le récapitulatif de nos simulations :
Montant du prêt
|
Mensualité
ass incl.
|
Intérêts
|
Assurances
(0,34%/emprunteur)
|
Coût total
& fin de prêt
|
---|---|---|---|---|
200.000€
sur 20 ans
Taux nominal à 4%
|
1.325€
|
90.871€
|
27.199€
|
118.070€
12/2043
|
Leviers
|
Mensualité
(avec assurances)
|
Intérêts
|
Assurances
|
Gain sur
situation initiale
(montant & durée)
|
---|---|---|---|---|
Remboursement partiel
|
1.325€
|
73.371€
|
13.799€
|
20.900€ &
30 mois gagnés |
Modulation 10%
|
1.457€
|
80.879€
|
24.139€
|
13.052€ &
27 mois gagnés |
Modulation 20%
|
1.590€
|
73.425€
|
21.759€
|
22.886€ &
48 mois gagnés |
Modulation 30%
|
1.722€
|
67.716€
|
19.946€
|
30.408€ &
64 mois gagnés |
Renégociation 3%
|
1.325€
|
67.358€
|
25.046€
|
25.666€ &
19 mois gagnés |
Remboursement + Modulation 10%
+ Renégociation
|
1.457€
|
52.355€
|
20.059€
|
45.656€ &
63 mois gagnés |
Remboursement + Modulation 20%
+ Renégociation
|
1.590€
|
49.030€
|
18.359€
|
50.681€ &
78 mois gagnés |
Remboursement + Modulation 30%
+ Renégociation
|
1.722€
|
46.392€
|
16.999€
|
54.679€ &
90 mois gagnés |
Délégation assurance + remboursement
+ modulation 10% + renégociation du taux
|
1.457€
(moy. mensuelle)
|
51.001€
|
12.575€
|
54.494€ &
69 mois gagnés |
Désormais, à vous de jouer : Si votre banque ne semble pas ouverte à toutes ces opérations, vous pouvez également envisager un rachat de vos crédits auprès d'un autre établissement financier et pourquoi pas auprès d'une banque en ligne.
Nous souhaitons que ces informations vous soient utiles pour vos finances. Si vous voulez plein de bons plans, consultez notre site et nos différents simulateurs rapides, gratuits et sans aucune collecte de vos données personnelles. Déposez également vos questions en commentaires.
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N26 |
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