Comment la banque calcule le taux d'endettement ?

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 26 Aout 2024

Avant de vous accorder un prêt, l'établissement de crédit évalue un critère essentiel : votre taux d’endettement. Connaître son taux d’endettement permet de mieux apprécier sa situation financière et la faisabilité économique d’un projet. Alors, comment calculer votre taux d’endettement ? Quel taux ne pas dépasser (30, 33 ou 35%) ? Voici toutes les informations à connaître.

Qu’est ce que le taux d’endettement ?

Historiquement, le taux d'endettement maximum est fixé à un tiers de vos revenus, soit 33%. Ce taux d’endettement mesure la proportion occupée par les charges et crédits dans le budget d’une personne ou d'un ménage. Le taux d’endettement est ainsi le ratio entre l’ensemble des charges financières et l’ensemble des revenus nets.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement pour un emprunt immobilier, est plafonné à 35 % assurances comprises. Effectivement, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a révisé les conditions d’octroi afin d’éviter le surendettement des ménages souhaitant notamment accéder à la propritété.

Le taux d'endettement détermine donc votre capacité d’emprunt, c’est à dire le montant maximum autorisé pour le remboursement mensuel de vos crédits. Savoir calculer son taux d’endettement permet de se rendre compte de sa situation financière et de défendre au mieux son dossier de financement auprès d'un banquier.

Outil pratique : Calculez votre taux d’endettement

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement traduit la part de vos charges, par rapport à vos revenus. Pour le calculer, il suffit d’additionner tous vos revenus d'un côté et certaines charges fixes dites incompressibles de l’autre.

La formule mathématique du taux d’endettement :

Exemple : Pour un ménage ayant 5.000 € de revenus mensuels et 1.500€ de charges (loyer, crédits…), le taux d'endettement est de 30% (1.500 / 5.000 x 100 = 30%). Ce niveau d'endettement est acceptable, mais laisse peu de marge de manœuvre pour obtenir un crédit supplémentaire.

Quels revenus et charges pour calculer son taux d'endettement ?

Pour le calcul de votre taux d’endettement, additionnez vos revenus, tels que :

• Salaires nets,
• Retraites,
• Pensions alimentaires perçues,
• Revenus locatifs et revenus fonciers à hauteur de 70%,
• Allocations et aides sociales (selon les banques, et si les aides durent le temps du crédit).

Relevez ensuite toutes les charges fixes suivantes :

• Loyer si vous êtes locataire,
• Mensualités des crédits en cours (prêt personnel, auto, ou crédit immobilier),
• Pension alimentaire versée,

Attention, les dépenses du quotidien, les factures d’eau, d’électricité, de téléphone, d’assurances ne doivent pas être prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Taux d’endettement et le calcul du reste à vivre

Les 7 critères déterminants pour l’obtention d’un crédit

Le taux d’endettement est LE critère n°1, mais les banques étudient votre dossier en surveillant d’autres critères, tels que :

• la composition de votre famille,
• votre situation professionnelle,
• la gestion de votre compte,
• votre apport ou épargne dans le projet,
• le montant et durée du prêt demandé,
• votre saut de charge (avant & après projet),
• ….et le fameux "reste à vivre" !

"Le reste à vivre" est aussi important que le taux d’endettement !

Pour un ménage, "le reste à vivre" est la somme d'argent restante après avoir payé les charges fixes (loyer, crédit, factures, impôts, etc.). Son intérêt réside dans la mesure de la solvabilité et de la qualité de vie du ménage, permettant de s'assurer qu'il peut couvrir ses besoins courants et faire face à des imprévus.

Le reste à vivre permet de relativiser l’intérêt seul du taux d’endettement d’un ménage et se calcule de la façon suivante :

Intérêt du reste à vivre avec 2 familles disposant d'un taux d’endettement identique.

Au-delà des 35% d'endettement, une banque peut douter de la capacité d’emprunt d’une personne ou d’un ménage. Cependant, certains profils peuvent obtenir un crédit immobilier avec un taux d'endettement supérieur à la norme du HCSF, et ce dans la limite de 20% de la production totale de la banque. La décision finale revient donc à la banque, après une analyse approfondie du dossier, incluant notamment le calcul du reste à vivre.

Outil pratique : Calculez votre échéancier de prêt

Taux d’endettement : les 2 méthodes de caclul

Les établissements de crédit peuvent calculer différemment le taux d'endettement en fonction des revenus et charges pris en compte. 

Par le passé, la banque pouvait recourir à 2 modes de calcul du taux d’endettement, à savoir :

1. Le calcul d’endettement classique compare le montant des charges financières d’un emprunteur à ses revenus globaux.

2. Le calcul d’endettement différentiel consiste quant à lui à soustraire les revenus locatifs des mensualités de crédit concernées. Les normes du HCSF n’autorisent plus ce calcul différentiel. Vous allez le constater, cette méthode minorait avantageusement le taux d’endettement et permettait aux investisseurs de multiplier les achats locatifs à crédit.

Comparaison taux d’endettement différentiel et taux d'endettement classique.

Dans l’exemple ci-dessus, la personne perçoit un salaire mensuel de 3000€ et rembourse un crédit de 800€ pour sa résidence principale, ainsi qu’un crédit locatif de 500€, générant un loyer de 550€. Après déduction de 30% pour les charges et la vacance locative, le loyer net s'élève à 385€ (550x0,7). Au final, le taux d'endettement différentiel est de seulement 30,5%, contre plus de 38% avec le taux d'endettement respectant les normes du HCSF.

Taux d’endettement de 35% et normes du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, les critères du HCSF et obligations relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers sont devenus plus contraignants pour les banques :

• Taux d’endettement limité à 35 % des revenus de l’emprunteur, assurances emprunteurs comprises,
• Calcul différentiel du taux d’endettement proscrit,
• Durée maximale d'un crédit immobilier fixée à 25 ans, avec une tolérance de 2 ans supplémentaires en cas de différé d’amortissement,
• Possibilité pour les banques de déroger à ces règles pour 20 % des dossiers trimestriels.

Le 13 juin 2023, le HCSF a assoupli la dérogation de 20% accordée aux banques, avec désormais 70 % de ces 20 % dédiés à l'acquisition d'une résidence principale (au lieu de 80% de ces 20%), et 30 % restants à l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire.

Au quotidien, la difficulté principale des banques concerne le taux d’endettement de 35%, perçu comme trop limitant pour certains ménages malgré un reste à vivre confortable.

Enfin, ne confondez pas le taux d’endettement avec le taux d’endettement des ménages français : ce dernier correspond au rapport entre l’endettement et le revenu disponible brut des ménages. Au second trimestre 2022, le taux d’endettement des ménages en France était de 102,8% de leur revenu disponible brut, contre 51,3% en mars 1999 (source : Banque de France). Les taux bas pratiqués jusqu’en 2022 expliquent en grande partie l’augmentation de ce ratio.

Outil pratique : Optimisez votre épargne et vos crédits

Endettement, financement et marché immobilier

Pourquoi calculer votre taux endettement ?

Calculer son taux d’endettement, c’est mesurer le bon équilibre de ses finances à court et moyen terme. Avant un rendez-vous avec votre banquier, faites vos cacluls et préparez votre dossier afin de montrer le sérieux de votre demande de financement.

La banque va vouloir s’assurer notamment de votre bonne santé financière et de la pérennité de vos revenus. Par exemple, l’organisme prêteur s’intéresse à votre ancienneté dans l'emploi occupé, ou bien à votre rémunération fixe sans tenir compte des revenus plus variables que sont les primes et les commissions.

Comment améliorer votre endettement ?

Si vous constatez que votre taux d’endettement avoisine ou dépasse 35 %, le mieux est de prendre des mesures pour faire baisser ce taux, soit en augmentant vos revenus, soit en diminuant vos charges et vos dépenses.

Afin de faire rentrer votre nouveau projet dans un endettement « légal », se développe également le regroupement ou rachat de vos crédits afin de baisser vos charges mensuelles. Toutefois, cette solution engendre généralement un coût du crédit plus important et un allongement de sa durée qui ne vous sera pas forcément profitable à terme. Vous pouvez également vous faire aider d'un courtier en prêts immobiliers.

Obtenir un crédit est plus dur qu’avant

De 2003 à fin 2021, la dette immobilière des propriétaires français est passée, selon la Banque de France, de 400 milliards d'euros à 1 400 milliards d'euros. Contrairement à nos voisins européens, la dette a continué de croître en France, passant de six mois de revenus médians en 2010 à 83% des revenus en 2021.

Depuis 2022, le HCSF serre la vis et modifie clairement les règles d’octroi d’un financement et notamment des crédits immobiliers. Combiné à la hausse des taux, la crise du logement s’installe en France (neuf, ancien, locatif et accès au crédit). Parallèlement, le gouvernement semble totalement ignorer le problème, voire même le cautionner.

De notre côté, Pricebank trouve surtout dommage de ne pas associer le calcul du reste à vivre à la règle des 35 % d’endettement. Ensuite, la non prise en compte du calcul différentiel est également une décision regrettable et trop rigide : laissons les banques faire leur travail et prendre leur responsabilité ! 

Voilà, nous espérons vous avoir donné toutes les informations nécessaires afin de préparer au mieux votre projet. Nous restons à votre écoute et pensez dès maintenant à calculer votre taux d’endettement !