Votre endettement actuel vous autorise t-il à souscrire à un prêt et pour quel montant ? Connaître son taux d’endettement pour soi ou bien avant de se rendre chez son conseiller bancaire est intéressant à plus d’un titre. Pourquoi ? Parce que cela permet de mieux apprécier sa situation financière et la faisabilité économique d’un projet en question.
Le taux d’endettement est le ratio entre l’ensemble des charges financières et l’ensemble des revenus fixes nets. Il permet de mesurer la proportion occupée par les charges de l’emprunteur dans son budget. L’idée sous-jacente est de savoir si un nouveau crédit ne va pas vous faire basculer dans une situation dangereuse financièrement voire dans une situation de surendettement. Il va permettre ainsi de déterminer précisément votre capacité de remboursement mensuel maximum autorisée.
Illustrons cette définition à travers un exemple simple :
Votre ménage perçoit 5 000 € nets de rentrées d’argent tous les mois. Après un calcul de vos différentes charges à régler (loyer, mensualités de crédit immobilier, pension alimentaire, etc.), votre ménage dépense 1 500 € nets. En effectuant le calcul via la formule (charges/revenus*100), on obtient le résultat suivant : 1500/5000*100 = 0,3.
Autrement dit, votre ménage a un taux d’endettement de 30 %. Le ménage dispose ici d’un endettement acceptable et certainement supportable mais il sera limité pour l’octroi d’un crédit supplémentaire car les banques doivent respecter des normes.
Retenez au final que le taux d’endettement traduit la part de vos charges dans votre budget global.
Comment se calcule le taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement est une formule mathématique accessible à tous. Il suffit d’additionner d’un côté, tous vos revenus, et de l’autre, vos dépenses courantes. Attention, les charges à prendre en compte ne doivent pas être toutes vos charges fixes.
Vous pouvez calculer votre taux d’endettement en passant par un simulateur en ligne très simple à utiliser et très rapide à faire fonctionner. Vous pouvez également le calculer vous-même.
Il vous suffit de renseigner les revenus réguliers et ceux de votre conjoint à l’instar :
des salaires,
des diverses allocations et aides sociales,
des pensions alimentaires
des retraites,
des loyers issus d’un investissement en achat locatif, etc.
Faites ensuite la même chose pour vos charges qui peuvent comprendre :
des pensions à verser,
des mensualités de dettes déjà contractées (automobile, travaux, locatifs…)
des crédits à la consommation,
votre loyer si vous êtes locataire, etc.
Attention : Si vous êtes locataire et que vous envisagez un crédit auto par exemple, vous devez tenir compte de votre loyer. Par contre, si vous souhaitez devenir propriétaire pour votre résidence principale, le loyer ne doit plus être pris en compte car c’est une charge qui n’existera plus une fois avoir accédé à la propriété.
Ensuite, il suffit de diviser la totalité des charges par la totalité des revenus et exprimer le résultat en pourcentage, ce qui nous donne la formule suivante :
Pour calculer correctement vos revenus, sachez que les banques et les organismes de crédit fonctionnent globalement de la même manière : elles additionnent la base imposable de votre dernier avis d’imposition ainsi que vos revenus nets de vos trois dernières fiches de salaire. Le résultat est alors divisé par 15.
Attention : une déclaration erronée ou volontairement biaisée peut entrainer le refus ou l’annulation du crédit souscrit auprès de la banque. Celle-ci peut même inscrire la personne volontairement malintentionnée ou non sur une liste noire.
Les nouveautés apportées par le HCSF et son impact
Depuis le 1er janvier 2022 et sur recommandation initiale du HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d’endettement qu'il est recommandé de ne pas dépasser, est désormais de 35 % assurances comprises. Le HCSF a révisé les conditions d’octroi afin d’éviter le surendettement des ménages, notamment dans le cadre d’un emprunt immobilier.
Les critères et obligations relatives aux conditions d’octroi de crédits immobiliers sont désormais publiés dans le Journal Officiel du 29/09/2021. A ce titre également, la durée maximum d’un emprunt immobilier est fixée à 25 ans et la méthode de calcul différentielle est désormais proscrite.(voir partie « interprétation du taux d’endettement »)
Les banques sont tenues de respecter ces règles et d’ailleurs l’ACPR, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, veille à cela et peut même remettre des sanctions aux banques en cas de non respect. Une souplesse est toutefois admise et 20% des prêts octroyés par les établissements financiers peuvent échapper à cette règle mais sous certaines conditions.
Les organismes de crédits ont la possibilité de déroger à la règle des 35% dans 20% des dossiers en priorisant les dossiers de primo accession. Pour les investisseurs, il est désormais plus compliqué d’obtenir un prêt s’ils dépassent ce seuil. Malheureusement pour eux, on sait que ce taux d’endettement peut être très vite atteint dès lors que plusieurs investissements locatifs ont été financés à crédit ou bien s’ils disposent toujours de leur crédit pour la résidence principale.
Au final, la difficulté des banques concernant cette règle de 35%, c’est qu’elle est parfois perçue comme trop limitante pour certains ménages. Plus vos revenus sont importants, plus vous pouvez emprunter mais un taux à 35% ne favorise pas ce type de clients qui disposeront malgré tout d’un reste à vivre bien plus confortable qu’une personne avec des revenus plus modestes.
Attention également à ne pas confondre le taux d’endettement avec le taux d’endettement des ménages français. Ce dernier correspond au rapport entre les encours de crédits accordés aux ménages et leur revenu disponible brut. Au 3ème trimestre 2021, le taux d’endettement des ménages en France était de 101,8% de leur revenu disponible brut contre 98,08% début 2020. Les taux bas expliquent en grande partie l’augmentation de ce ratio.
Les autres critères à retenir
Le taux d’endettement est donc LE critère n°1 mais les banques vont également étudier votre dossier en surveillant d’autres critères tels que :
la composition de votre famille
votre situation professionnelle
la gestion de votre compte
votre apport ou épargne dans le projet
votre saut de charge (avant & après projet)
le reste à vivre
Ce dernier point mérite selon nous une attention particulière car il permet de relativiser l’intérêt seul du taux d’endettement d’un ménage. Le reste à vivre peut se calculer de la façon suivante :
Reste à vivre = revenus - (crédits + charges)
Prenons un exemple avec la situation de 2 ménages disposant du même taux d’endettement.
- Famille n°1 : Un ménage avec 2 enfants gagnent 3000€ de revenus nets mensuels et ont contracté pour 1000€ de crédits. Leur endettement est de 33% et le reste à vivre est de 500€ par personne.
- Famille n°2 : Un ménage sans enfant qui gagnent 6000€ de revenus mensuels ont contracté 2000€ de crédits. Leur endettement va être également de 33% mais le reste à vivre sera ici de 2000€ par personne.
On peut objectivement pensé que la situation financière du second ménage sera plus à même de gérer un coup dur, un imprévu ou bien de souscrire à un nouveau prêt alors que leur taux d’endettement est identique.
Retenez toutefois, qu’au-delà des 35%, la banque peut douter de votre capacité d’emprunt une fois votre crédit immobilier par exemple souscrit. Toutefois, une banque peut accorder pour certains profils, un crédit à un ménage ou à un particulier qui dépasse ce seuil (avec un taux d’endettement de 40 % même) mais cela ne devra pas dépasser plus de 20% de sa production. Pour cela, la banque prend en considération un ensemble plus large de paramètres, même si l’évaluation de votre capacité à rembourser vos dettes est regardée avec attention.
Encore une fois, ce rapide calcul du taux d’endettement permet à l’emprunteur de se rendre compte de sa situation financière et de négocier avec son banquier au moment de souscrire un nouveau crédit en toute connaissance de cause.
Les interprétations possibles du taux d’endettement
Nous avons vu par le passé, des différences de calcul concernant le taux d’endettement selon les établissements de crédit.
Pour un investisseur, la banque pouvait ainsi soit :
- recourir à un calcul d’endettement classique avec les charges et crédits d’un côté et les revenus de l’autre.
- compenser directement le crédit locatif par son loyer afin de ne prendre en compte que le différentiel. Cette méthode avait l’avantage de refléter une certaine réalité mais avait surtout le grand avantage de minorer le taux d’endettement et de présenter des dossiers plus « sains »…. en apparence.
La méthode différentielle du taux d’endettement consiste à soustraire directement le montant du loyer perçu au remboursement du crédit. On intègre au final cette différence (positive ou négative) au calcul du taux d’endettement. Cette compensation entre le loyer et le crédit permettait aux investisseurs de maintenir un endettement acceptable et ainsi de multiplier les achats locatifs à crédits sans difficulté auprès des banques.
Prenons un exemple :
Un ménage gagne 3000€/mois et rembourse aujourd’hui un crédit pour sa résidence principale de 800€. Il a également réalisé un investissement locatif avec un crédit de 500€ par mois pour un revenu locatif de 550€. Au préalable, il faut savoir que les banques minorent les loyers de 30% afin notamment de tenir compte de la vacance locative et des charges. Par conséquent, la banque prendra en compte un revenu locatif de 385€ (550x0,7 = 385) - Voir tableau ci-dessous.
Taux d'endettement différentiel
(qui n'est plus en vigueur)
Taux d'endettement classique
(norme HCSF en vigueur)
Revenus nets
3 000
3 000
Crédit Résidence Principale
800
800
Différentiel
Crédit - Loyer
- 125
(500 - 385)
Mensualité du locatif
500
Revenu locatif net (550x70%)
385
Taux endettement
27,8%
[800 /(3000-125)] x 100
38,4%
[(800+500) /(3000+385)] x 100
Synthèse et outils de Pricebank
Le HCSF modifie clairement les règles d’octroi d’un financement et notamment du crédit immobilier. Les banques peuvent toujours arriver à contourner ces nouvelles règles :
Sur les revenus fonciers, ils auront éventuellement la liberté de prendre par exemple 90% des loyers perçus au lieu des 70% vu dans notre exemple ci-dessus.
Ils vont pouvoir également optimiser vos revenus en prenant plus en considération vos éventuelles primes et part variable liées à votre rémunération.
Afin de faire rentrer votre nouveau projet dans un endettement « légal », se développe également le regroupement vos crédits afin de baisser vos charges mensuelles même si cette solution engendre, selon nous, un allongement de durée du crédit qui ne vous sera pas forcément profitable à terme.
Si vous constatez que votre taux d’endettement avoisine ce chiffre de 35 %, prenez des mesures pour faire baisser ce taux soit en augmentant vos revenus, soit en diminuant vos charges et vos dépenses. Calculer son taux d’endettement, c’est s’apercevoir de la faisabilité économique du projet et c’est aussi mesurer le bon équilibre de ses finances à court et moyen terme. Vous pouvez également vous faire aider par un courtier en prêts immobiliers.
La calculatrice de taux d’endettement effectue le calcul en très peu de temps une fois que les champs sont remplis. Notez que notre calculatrice est un simple outil gratuit et qui n’engage à rien, contrairement à d'autres comparateurs qui peuvent être plus intrusifs (nécessité d’indiquer ses coordonnées, relance(s) possible(s), revente des données aux banques et aux entités spécialisées dans le crédit, etc.).
L’établissement bancaire qui prête de l’argent veut avoir un horizon dégagé, s’appuyant sur une certaine stabilité de rentrées d’argent sûres. Par exemple, l’organisme prêteur s’intéresse à la part fixe d’un salaire et à l’ancienneté de la rémunération, sans tenir compte des revenus plus variables et volatiles que sont les primes et les commissions. Avant votre rendez-vous avec le banquier, il est donc important et primordial de préparer au mieux vos documents et votre dossier afin de montrer le sérieux de votre demande et de votre situation.
Pricebank espère vous avoir donné toutes les informations nécessaires afin de préparer au mieux votre projet. Nous restons à votre écoute et pensez dès maintenant à calculer votre taux d’endettement.
0 commentaire sur "Comment la banque calcule le taux d'endettement ?"
0 commentaire sur "Comment la banque calcule le taux d'endettement ?"