Bien que les taux de crédit immobilier demeurent bas, un emprunteur dispose toujours d’une marge de manœuvre afin d'obtenir un effort de sa banque concernant les conditions financières de son financement. Cette négociation, c’est le courtier spécialisé en prêt immobilier qui peut la mener avec votre accord. Désormais plus de 40% des français passent par un courtier en crédit.
Comment obtient-il ses résultats ? Comment choisir le bon courtier digne de confiance alors que les acteurs se multiplient sur le marché ? On vous aide à y voir plus clair.
A quoi sert un courtier immobilier et comment travaille-t-il ?
Un courtier immobilier est un intermédiaire qui se positionne entre l’emprunteur et la banque lors d’une demande de prêt. Son métier consiste, d’une part, à faciliter l’accès à l’emprunt immobilier pour les souscripteurs et, d’autre part, à diversifier le portefeuille client des banques. Il est rémunéré pour ses services et ses conseils par les premiers, et pour son rôle d’apporteur d’affaires par les secondes.
Son principal travail est de tisser son réseau de banques partenaires. Il les questionne sur leurs offres, les taux de prêt actuels, leurs meilleures conditions de prêt, les profils habituels qu’elles recherchent. En déterminant les objectifs de chaque banque, le courtier est capable ensuite d’orienter tel client vers telle offre. En passant par l’intercession de ce professionnel, le client gagne un temps précieux. Il se déleste aussi du comparatif des conditions souvent complexes à appréhender. Certaines banques actroient des prêts sans apport personnel, d'autres font les yeux doux aux fonctionnaires qui souhaitent acheter et financer un bien immobilier. Le courtier sait tout cela et c'est ce qui va vous faire concrétement gagner du temps et vous permettre d'obtenir de bonnes conditions.
Le courtier en crédit immobilier fait donc jouer la concurrence grâce à ses connaissances et à ses investigations. Il se met en position de négocier pour le client une offre incluant des conditions sur-mesure par rapport à ses attentes et à son profil d’emprunteur. Dans certains cas, il peut aussi faire un rachat de prêt immobilier ou encore une renégociation de crédit. Comment parvient-il à réduire les taux de crédit immobilier, y compris dans le contexte actuel de taux bas qu’il s’agisse d’un taux fixe ou d’un taux variable ?
La force du courtier est d’amener une manne importante de clients à la banque, y compris des profils qui ne seraient pas naturellement venus vers elle. De plus, le courtier est capable de convaincre le souscripteur d’acheter d’autres produits bancaires en plus de l’offre de prêt dans le cadre des négociations :
La domiciliation des comptes bancaires dans l’établissement bancaire prêteur.
En contrepartie, la banque lui permet d’obtenir des offres avantageuses pour ses clients. Le courtier est généralement rémunéré par l’organisme de crédit à hauteur de 1 % du montant emprunté. Ce montant doit être inclut dans le TAEG ou TEG (Taux Annuel Effectif Global ou taux Effectif Global). Dans le cadre de sa mission, il peut aussi réclamer des honoraires au client selon une grille tarifaire établie en fonction des dossiers. C’est notamment le cas lors :
d’un accompagnement du client sur l’ensemble du parcours de souscription ;
d’une négociation plus serrée avec l’établissement prêteur ;
de l’élaboration d’un montage financier complexe ;
du suivi du remboursement, etc.
Notez que ce professionnel du courtage en immobilier a l’obligation de répondre à une réglementation très stricte qui encadre l’exercice de son métier. Il doit être immatriculé au Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS). Son statut est celui d’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP)
Récapitulons les avantages de passer par un courtier immobilier :
un gain de temps : l’emprunteur n’a pas à réaliser lui-même les démarches auprès de tous les établissements ;
un gain d’argent : le courtier est principalement rémunéré par la banque ;
un gage de qualité : l’emprunteur obtient des conditions sur-mesure avec un taux d’emprunt optimal selon son dossier.
un rapport de force équitable : si vous ne comprenez pas le monde bancaire et les crédits, le courtier va défendre vos intérêts.
Toutefois, les courtiers, bien qu’indépendants, doivent également rendre des comptes aux établissements bancaires qui les payent afin d’apporter des dossiers de qualité et de préférence avec un maximum d’exclusivité. Les courtiers ont donc des ratios sur dossier envoyé, sur dossier concrétisé mais aussi un suivi sur le nombre de dossiers envoyés par mois.
Nous ne voulons pas casser le mythe du courtier mais il est important de signaler qu'il pourra donc avantager une banque plus qu’une autre même si cette dernière ne dispose pas des meilleures conditions pour le client. Toutefois, ça ne lui enlève pas pour autant ses qualités.
Comment choisir un bon courtier ?
Entre un courtier indépendant et un gros réseau de courtage, la différence est ténue en termes de résultats. Dans les deux catégories, comme dans toutes les professions, certains techniciens, mieux formés, plus expérimentés et plus pédagogues, obtiennent de meilleurs résultats que d’autres. Il n’y a pas de règle sinon évidemment la mèche serait déjà vendue !
Le bouche-à-oreilles demeure tout de même une garantie. Par contre, la méfiance est de mise au sujet des annonces qui pullulent sur la toile. Fuyez les pseudo-experts qui prétendent vous décrocher le parfait financement sans même avoir examiné le début du commencement de votre dossier. Et détalez quand d’autres vous demandent une commission avant même d’avoir signé l’acte chez le notaire.
L’article L321-2 du code de la consommation stipule qu’aucun versement ne doit intervenir avant l’apposition de votre signature. Celle-ci n’est réservée qu’au « mandat de recherche de capitaux » qui autorise simplement le courtier à jouer le rôle d’intermédiaire en votre nom auprès des banques.
Enfin, avant toute chose, demandez le montant de la commission ou des honoraires par écrit. Le professionnel a une obligation d’information. Par contre, la commission, généralement fixée à 1 % du montant du prêt immobilier, n’a légalement aucune limite.
Voici quelques recommandations à suivre pour choisir un bon courtier en immobilier :
Demander une preuve de son inscription sur le registre de l’ORIAS et de sa souscription à une assurance de responsabilité civile ;
Privilégier un courtier expérimenté, dont le siège social se situe en France et non à l’étranger ;
Observer s’il affiche en toute transparence le nom de ses partenaires et si ça vous parrait assez représentatif. Si il ne dispose que de 3 ou 4 partenaires financiers, la comparaison des prêts ne va pas être optimisée. Verifier également que le nom du prêteur soit bien sur la proposition et l’offre de crédit immobilier.
Vérifier qu’il vous demande bien tout ou partie des pièces suivantes : pièces d’identité, livret de famille, dernier avis d’imposition, 3 ou 4 derniers bulletins de salaires, contrat de travail, papier du notaire du bien immobilier, relevés de comptes, relevés bancaires (PEL, PEA, assurance vie, PEE, livrets, etc.), etc. Ceci afin de construire votre dossier et de déterminer, si vous ne l’avez pas fait avant, votre capacité d’emprunt, de remboursement avec le calcul des mensualités et le taux d’endettement que le crédit engendrera.
En conclusion, un bon courtier est capable de négocier pour vous :
Un crédit immobilier à taux plus intéressant grâce à son réseau, à son expertise et à ses recherches pour vous proposer des solutions de financement avantageuse ;
Une délégation d’assurance, notamment l’assurance-emprunteur qui peut être résiliée chaque année à date anniversaire depuis le 1er janvier 2018 et désormais à tout moment depuis la loi Lemoine du 17/02/2022.
La suppression des pénalités de remboursement si vous savez déjà que vous revendrez votre bien avant d’aller au bout du crédit via un remboursement anticipé ;
Un rachat de crédit(s) : si vous pensez que les taux de prêt immobilier ont fortement baissé et que votre banque refuse une renégociation. Le courtier pourra demander une demande de rachats de votre ou vos prêts en cours.
Ajourd'hui, nous pensons qu'il y a davantage d’économies à réaliser sur les assurances de prêt que sur les taux de prêt. En véritable expert, le courtier doit pouvoir comparer pour vous les modalités de prise en charge de ces contrats d’’assurances. On n’y pense pas quand on achète son 1er bien immobilier mais il faut savoir par exemple qu’entre une garantie qui indemnise de façon indemnitaire ou forfaitaire, c’est nettement plus important que 0,1 point de gagné sur le taux du prêt. Le courtier doit vous accompagner sur ce sujet.
Nos dernières recommandations
Faire appel à un intermédiaire, ne vous interdit pas de faire quelques démarches vous-mêmes. Vous allez il est vrai, prendre un peu de temps mais vous allez gagner en expérience et multiplier vos chances d'obtenir un prêt.
Si vous êtes clair avec votre courtier sur la façon de procéder et que vous lui témoignez de l’intérêt, il saura redoubler d’efforts. Surtout, ne mettez pas tous vos espoirs dans un courtier pour ensuite arriver à la dernière minute chez votre banque, hors des délais requis pour obtenir un financement.
Comprenez que le courtier est donc un levier puissant mais il ne faut pas non plus porter tous ses espoirs dessus. Un projet immobilier est souvent le projet de toute une vie et mérite certainement un peu d'implication personnelle.
Pricebank espère vous avoir donner des éléments de réponse dans la réalisation de vos projets et démarches. Nous restons à votre écoute pour toutes vos intérrogations éventuelles.
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