Le crédit immobilier est proposé par les établissements prêteurs dans le cadre d'un financement immobilier. Afin de couvrir l’emprunteur et le créancier des risques et des événements qui peuvent arriver durant toute la durée du prêt, le débiteur va devoir prendre une assurance emprunteur.
L’emprunteur peut souscrire une assurance prêt immobilier chez un autre établissement que celui qui distribue l’emprunt à condition que les garanties incluses soient équivalentes à celles proposées par l’établissement prêteur : c’est la délégation d’assurance.
Deuxième bonne nouvelle, depuis le 17/02/2022 et la loi Lemoine, il n’a jamais été aussi facile d’opter pour une assurance de prêt immobilier. Il faut toutefois être très vigilant pour disposer d’un contrat économique et performant. Allez, On vous dit tout…
Quelles sont les assurances de prêt ? Soyez attentifs !
Un crédit immobilier est systématiquement et quasiment associé à une assurance emprunteur dont les modalités s’enclenchent en cas d’accidents graves. L’assurance emprunteur prend le relais dans le paiement des mensualités en cas de décès ou en cas d’accidents entrainant une invalidité ou une incapacité partielle ou totale qui ne permet plus à l’assuré de subvenir à ses besoins par l’exercice d’un travail.
Il est donc essentiel de reprendre en détail les cinq garanties afin qu’elles soient mieux comprises et afin de bien pouvoir bien choisir votre contrat. Vous allez trouver :
La garantie décès.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ( la PTIA).
La garantie incapacité temporaire totale (l’ITT).
La garantie invalidité permanente totale (l’IPT).
La garantie invalidité permanente partielle (l’IPP).
La garantie décès est la plus connue et le principe est simple. En cas de décès, l’assureur paiera le solde du prêt au jour du décès et selon la quotité choisie. Ainsi, si vous êtes assuré à 100%, l’assureur remboursera l’intégralité du prêt. Si vous êtes couvert à 50%, il paiera 50% du capital restant dû.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est accordée généralement jusqu’à 65 voire 70 ans. Il s’agit d’un état d’invalidité qui suite à un accident ou une maladie met l’emprunteur dans l’impossibilité définitive de se livrer à un travail ou bien à une occupation. S’ajoute à cela, l’obligation de recourir à l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie courante comme se déplacer, se nourrir, se laver…
Il est primordial de bien comprendre le caractère définitif de la garantie PTIA. Dans ce cas, l’assureur paiera le capital restant dû à la date où cet état sera constaté médicalement. Vous passerez même certainement par une situation d’arrêt de travail (ITT).
La garantie invalidité permanente totale aussi appelé IPT est caractérisée par une incapacité au travail ou incapacité à vos occupations habituelles, ayant donné lieu à la constatation médicale de l’impossibilité d’améliorer l’état de santé de l’emprunteur par un traitement approprié.
Retenez que l’IPT correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 66%. Un bon contrat réside essentiellement dans le mode de prestation, ce qui va donc être versé à l’assuré dans le cas d’un sinistre couvert par cette garantie. L’assureur va :
soit prendre en charge vos échéances d’emprunt au mois le mois,
soit solder votre emprunt de manière définitive une bonne fois pour toute.
Pas la peine de vous faire un dessin...Par conséquent, je vous suggère de bien lire les conditions générales sur l’IPT.
La garantie IPP (pour invalidité permanente partielle) va permettre d’abaisser la prise en charge avec un seuil à 33% et va donc intervenir si vous vous trouvez avec seulement 35, 40 ou 50% d’invalidité mais sous réserve que vous avez souscrit à cette garantie ! Effectivement, cette couverture n’existe parfois même pas en option des contrats groupe des banques. Cet oubli doit vous obliger de suite à changer de contrat !
Prenons un exemple pour y voir plus clair : si vous avez 50% d’invalidité et que vous avez la garantie IPP, l’assureur prendra en charge une bonne partie de votre mensualité de prêt. Moyennant un surcoût d’environ 8-10% sur votre cotisation, cette garantie apporte une véritable sécurité si votre état de santé vous empêche d’exercer. Comprenez et avouez qu’avec une invalidité de 33%, nos capacités peuvent ne plus nous permettre les mêmes actions. l’IPP est donc capital !
La garantie ITT ( pour incapacité temporaire de travail) correspond à l’arrêt de travail. Autant l’IPT a un caractère permanent et définitif, autant l’ITT est temporaire. Veillez aux âges de fin de garantie en réfléchissant à votre âge théorique de retraite mais également au cas où vous seriez en recherche d’emploi en cas d’ITT. Certains contrats prévoient un plafonnement de l’indemnisation à 50% de la mensualité si vous êtes « inactifs ».
Veillez également au type de prestation et cherchez à savoir si la prise en charge ITT est forfaitaire ou indemnitaire. Avec une prestation ITT forfaitaire, l’assureur vous verse les indemnités prévues c’est-à-dire 100% de votre échéance. En revanche, si vous avez une prestation ITT indemnitaire l’assureur vous prend toujours en charge mais seulement dans la limite de votre perte de revenu. Exigez l’ITT forfaitaire !
A ces garanties, vous pouvez également opter pour la prise en charge sans restriction des pathologies dorsales ou psychiques mais sachez qu’une franchise de 90 jours sera retenue.
Au final, comme pour votre assurance maison ou voiture demandez-vous comment vous souhaitez être couvert et ne vous fiez pas aux arguments rapides de votre banquier. Fiez-vous uniquement aux caractéristiques et conditions générales des contrats. Retenez qu’il vaut mieux être couvert à 70% ou 80% de tout, qu’à 100% de la moitié des risques.
Quelles lois pour changer et opter pour une délégation d’assurance ?
Apres la loi Hamon, l’amendement Bourquin, le sujet de l’assurance emprunteur a été très médiatique en février 2022 avec la loi Lemoine qui permet enfin de changer d’assurance de prêt à tout moment. Contre toute attente, les sénateurs sont revenus sur leurs refus du mois de janvier, afin d’accorder finalement le droit de résilier un contrat d'assurance de prêt immobilier n'importe quand dans l'année.
Dès juin 2022 pour les nouveaux contrats et septembre 2022 pour les anciens contrats, cela va permettre aux assurés de réaliser de belles économies au grand désarroi des banques qui détiennent encore 88% des parts d'un gâteau estimé à plus de 8 milliards d'euros par an. Un quasi-monopole qui touche à sa fin pour le plus grand bonheur des assurés !
Rappelons qu’à garanties équivalentes, un contrat d'assurance en délégation est entre deux et quatre fois moins cher qu’un contrat groupe d’une banque traditionnelle et permettrait en moyenne d’économiser 50€ par mois !
Avant le récent vote de la loi Lemoine du 17 février 2022 permettant désormais de résilier votre contrat à tout moment, deux lois permettaient déjà au consommateur de changer son contrat. La loi Hamon autorisait de changer d’assurance de prêt dans la première année suivant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin a donné son feu vert pour les changements chaque année à la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt.
Retenez que vous n’avez désormais plus aucune excuse pour étudier la pertinence de vos contrats d’assurance de prêts actuels. Voyons toutefois comment bien comparer pour une délégation d’assurance pertinente et adaptée.
Comparer les assurances de crédit immobilier pour mieux choisir.
Nous entrons désormais dans le vif du sujet : Avec les taux de prêt historiquement bas, l'assurance pèse en moyenne 50% du coût global d'un prêt immobilier et parfois constitue la plus grosse part du coût du crédit. Comparer, c’est une démarche accessible à tout le monde aujourd’hui. D'ailleurs depuis notre site internet, vous pouvez effectuer votre demande, depuis votre canapé, et obtenir les meilleures propositions sous vos yeux.
Selon les caractéristiques de votre crédit, de votre profil, l’économie peut donc être très variable mais sachez qu’à garanties équivalentes, les contrats groupe des banques sont deux à trois fois plus chers que les assurances souscrites en délégation.
Voici nos 2 conseils afin de pouvoir étudier et bien comparer les propositions :
1. Etudiez attentivement l’échéancier : Vous allez recevoir des devis avec le tableau des échéances d’assurances. Ces dernières sont soit calculées sur la capital initial de votre prêt, soit sur le capital restant dû. Consultez le taux moyen d’assurance mais consultez également le coût de l’assurance sur les premières années. Si vous comptez revendre votre bien dans moins de 10 ans, vous ne devrez pas sélectionner le contrat avec le taux moyen d’assurance le plus faible sur la durée totale du prêt mais celui qui dispose des échéances les plus basses en début de période. Précisons que les établissements ont l’obligation de noter le coût réel de l’assurance, c’est-à-dire le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA exprimé en pourcentage)
2. Attardez vous aux garanties : Une fois les cotisations étudiées, il est très utile de comparer les garanties. Il est notamment essentiel d’être couvert jusqu’au terme du crédit. Ça va être également l’opportunité de choisir des contrats aux garanties plus solides que votre contrat banque actuel. Nous vous avons expliqué les garanties et les points de vigilance à avoir, soyez intransigeants !
Synthèse Pricebank
Avec les lois actuelles, vous allez pouvoir être gagnant sur le prix et les garanties de votre assurance de prêt immobilier. Pour changer d'assurance emprunteur, vous pouvez retrouver notre article "comment faire pour changer d'assurance de prêt immobilier".
En synthèse, exigez l’ITT forfaitaire mais également une IPP et privilégiez une IPT qui prenne en charge, de suite, votre prêt dans sa globalité et non vos échéances mois après mois.
Je vous l’accorde, il y a plus réjouissant, mais c’est véritablement capital pour disposer d’un bon contrat. Ne courez donc pas vers le moins cher à tout prix et soyez vigilant sur les garanties.
Encore une fois, si vous êtes aujourd’hui couvert par un contrat groupe, vous avez une réelle opportunité via la délégation d’assurance de gagner financièrement sur vos cotisations mais également sur la qualité des couvertures.
Retenez que c’est une bonne partie de votre patrimoine qui en dépend (votre maison) et que cela peut avoir des conséquences importantes sur votre vie de famille.
Au final, comme pour votre assurance maison ou voiture demandez-vous comment vous souhaitez être couvert.
Ne vous fiez pas spécialement aux arguments rapides de votre banquier et fiez-vous uniquement aux caractéristiques et conditions générales des contrats. Retenez pour finir qu’il vaut mieux être couvert à 70 ou 80% de tout qu’à 100% de la moitié des risques ou 100 % de rien !
Nous espérons que cet article va vous aider à faire les meilleurs choix pour votre épargne. L’équipe Pricebank reste à votre disposition pour tout complément d’information.
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