Comment calculer le TAEG ?

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 24 Février 2023

Il est parfois compliqué de savoir combien va nous coûter exactement un crédit à la consommation ou un prêt immobilier. Les taux d’intérêt affichés et toute la paperasse embrouillent parfois nos esprits. Heureusement, le Taux Annuel Effectif Global est censé nous aider à y voir plus clair pour calculer le coût global d’un crédit. Alors comment est calculé ce TAEG ? Sur quoi se base-t-il ? Pricebank vous explique tout. 

Qu’est-ce-que le TAEG ? Définition 

Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, correspond à l’ensemble des frais rendus obligatoires pour obtenir un crédit, à savoir :

• le taux nominal fixe ou variable qui fixe ainsi les intérêts bancaires, 
• le coût de l'assurance crédit ou assurance emprunteur obligatoire, 
• les frais de dossier, 
• les frais de garantie,
• les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (frais de tenue de compte, coût d’évaluation du bien immobilier financé…).

Les banques font payer les frais fixes comme les frais de dossier en une seule fois au début du crédit. Afin que ces derniers puissent être intégrés au TAEG, ils sont divisés par la durée de l’emprunt. Quant aux frais de notaire liés à l'acquisition du bien ou bien les éventuels frais d’agence, ils ne sont jamais intégrés au TAEG !

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet ainsi de  : 

• connaître le coût global du crédit et la somme totale à rembourser à votre banque ou à votre organisme de crédit ;
• comparer plus efficacement les différentes offres qui vous sont proposées dans leur globalité, et non plus seulement en vous basant sur leur taux d’intérêt de base ; 
• se répérer plus facilement lors d’une simulation de crédit ou une simulation de prêt immobilier ;
• d’uniformiser les pratiques des banques en les obligeant à mentionner le TAEG dans leur publicité, offre de crédit préalable et définitive.

Le droit en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (article L. 314-1 du Code de la consommation) précise que les coûts qui ne correspondent pas à un service exigé du prêteur sont exclus permettant ainsi d'allèger le TAEG. Ces frais doivent ainsi cocher les trois conditions suivantes :

" pour la détermination du taux effectif global du prêt [...] sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées."

Quels sont les types de financement concernés ? 

La législation sur le taux annuel effectif global concerne :

• Tous les crédits et prêts accordés aux particuliers, qu'il s'agisse d'un crédit à la consommation ou d'un crédit immobilier. L’établissement bancaire doit être en mesure de vous communiquer un TAEG, en particulier dans ses fiches d’informations standardisées européennes (FISE pour un prêt immobilier) ou dans les informations précontractuelles européennes normalisées (crédit à la consommation).
• Tous les crédits et prêts accordés aux professionnels (y compris l’escompte et l’affacturage), c'est-à-dire les personnes morales (SA, SARL,...) et les personnes physiques agissant pour des besoins professionnels (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales,…). Les conditions sont précisées dans l’article L314-6 du code de la consommation.

Quels sont les autres frais pris en compte dans le TAEG ? 

Les frais d’assurance

En France, l’assurance décès – invalidité, autrement appelée « assurance emprunteur » est rendue obligatoire par les établissements de financement pour tout crédit immobilier mais pas pour les crédits à la consommation. Depuis les réformes successives Lagarde, Hamon ainsi que de l’amendement Bourquin en 2017, vous pouvez souscrire plus aisément une assurance directement auprès d’un assureur au lieu du contrat groupe de l’établissement de crédit.

Désormais grâce à la loi Lemoine du 17/02/2022, tous les emprunteurs peuvent depuis le 1er septembre 2022 résilier leur contrat d'assurance de prêt sans délai au profit d’une délégation d’assurance emprunteur permettant à l’occasion :

• de réaliser de substantielles économies sur le coût de leur crédit immobilier (30% en moyenne);
• de disposer de bien meilleures garanties en étant un minimum vigilant sur les modalités de prise en charge en cas de sinistre ;
• de supprimer le questionnaire médical si l’encours assuré tous prêts confondus n’excède pas 200 000 € et si la dernière mensualité de remboursement intervient avant les 60 ans de l’assuré. 

Les frais de dossier

Ils sont à régler à l’établissement prêteur une fois la signature de l’offre de crédit signée et acceptée. Largement négociés par les emprunteurs, ces frais de dossier représentent le coût de l’analyse du dossier de demande de crédit. Selon les types de prêts et les banques, ils peuvent être fixes ou proportionnels au montant du prêt. Le plus souvent, le tarif bancaire appliqué va jusqu’à 1 % du montant financé.

En cas de refus du crédit et du dossier de l’emprunteur, la banque peut prélever des frais administratifs de traitement mais ce cas est extrêmement rare et doit apparaître dans les conditions tarifaires de la banque. 

Les frais annexes et d’ouverture de compte bancaire

Ils comprennent les coûts que la banque ou votre organisme de crédit doit payer pour votre demande de prêt. Ces frais correspondant à d’éventuelles timbres fiscaux, frais d’enregistrement n’excèdent pas la centaine d’euros.

Lorsque vous faites confiance à une nouvelle banque pour votre crédit, l’établissement bancaire doit tenir compte des éventuels coûts de frais de tenue de compte ou de package bancaire liés à l’ouverture du compte servant à la domiciliation des échéances de prêt.

Comment calculer le TAEG ?

Pour établir le TAEG, la banque doit rajouter au taux d'intérêt de base, un taux qui traduit le rapport entre la totalité des frais obligatoires et le montant emprunté. Le calcul du TAEG dépend ainsi des éléments du capital emprunté, du taux débiteur fixe annuel, de la durée du crédit, de l'assurance emprunteur et des frais de dossier et autres frais annexes.

Exemple : si vous empruntez la somme de 200 000 € sur une durée de 20 ans à un taux d'intérêt de 3%, vous devrez rembourser sur cette période la somme de 266 207 €, soit 200 000 € de somme de départ + 66207 € d’intérêts. Si on considère que les frais de dossier et de garantie se montent à 2800 € et que l’assurance coûte 11200€ sur l’ensemble de la période, le TAEG se monte à 3,68%

Le lien étroit entre TAEG et taux d’usure

Une fois le TAEG déterminé, ce dernier ne doit en aucun cas être supérieur au taux d’usure applicable au moment de l’édition de l’offre de prêt. Le taux d’usure est au final le TAEG maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer.

Dans le précédent exemple, nous faisions ressortir un TAEG de 3,68%. Le prêt est donc techniquement finançable car ce taux est en dessous du taux d’usure de 4% applicable en mars 2023 aux crédits d'une durée de 20 ans et plus. En revanche, avec un TAEG au-dessus du taux d'usure, la banque ne peut pas octroyer le financement quelque soit la qualité du dossier !

Préalable et conseils à connaître avant de souscrire un crédit

Depuis le 1er janvier 2022, l’obtention d'un crédit immobilier pour les particuliers est devenue plus complexe compte tenu notamment des règles exigées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : 

• le taux d’endettement d’un emprunteur de crédit immobilier est fixé à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse, contre 33 % initialement. Ce nouveau taux doit permettre de contenir le surendettement des ménages,
• la durée de remboursement maximum est fixé à 25 ans (+ 2 ans soit 27 ans en cas de différé d'amortissement), 
• la permission accordée aux banques de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers concernant en grande partie les primo-accédants et l'achat d'une résidence principale.

Ces nouvelles règles menées aux hausses de taux sur les crédits constatées depuis le printemps 2022 ont tendance à exclure une bonne partie d’investisseurs et de primo-accédants.

Obtenir un crédit immobilier peut ainsi être un processus complexe et stressant, mais voici quelques règles pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier :

1- Préparer soigneusement son dossier de demande de prêt : Avant de postuler pour un prêt immobilier, vous devez présenter un dossier complet à la banque. Cela inclut des documents tels que vos derniers bulletins de salaire, vos relevés de compte bancaires, votre avis d'imposition et une preuve de revenus supplémentaires et tous les justificatifs de vos crédits en cours.

2- Améliorer son profil emprunteur : votre dossier doit être aussi viable que possible avant de demander un prêt. Vous pouvez améliorer votre profil de crédit en honorant toutes vos factures à temps, en réduisant votre dette et en maintenant un bon fonctionnement de compte. Il est important de ne pas solliciter de nombreux prêts ou crédits renouvelables et de mettre en place en revanche une épargne régulière et programmée.

3- Évaluer ses besoins en matière de prêt : Avant toute souscription d’un crédit, vérifiez personnellement votre capacité d’emprunt et faites le calcul des mensualités maximales dont vous pourrez assurer le remboursement en respectant également les normes du HCSF. Cela vous permettra ensuite de déterminer plus facilement la durée et le type de prêt qui conviendraient le mieux à vos besoins et de ne surtout pas vous mettre dans une situation financière difficile.

4- S'investir et faire des recherches sur les différents types de prêts : Il existe différents types de prêts immobiliers, tels que les prêts à taux fixe, les prêts à taux variable, les prêts à taux zéro, etc. Il est important de comprendre les avantages et les inconvénients de chaque type de prêt avant de faire votre choix et sans tout attendre également de la banque ou d'un courtier. Vous devez être pro-actif dans ce projet qui constitue généralement le projet de toute une vie !

5- Négocier les termes de son prêt : Une fois que vous avez trouvé la bonne offre, il est important de négocier les termes de votre prêt, tels que le taux d'intérêt, les frais de dossier, une délégation d’assurance. Vous réaliserez ainsi des économies sur le long terme. Si vous ne vous sentez pas capable de mener toutes ces étapes, il peut être pertinent de demander des conseils à des professionnels tels que les courtiers en crédit immobilier pour mettre les meilleures chances de votre côté.

En suivant ces règles, l'emprunteur augmente ses chances d'obtenir un crédit immobilier. N’oubliez pas de réaliser des simulations de prêt auprès de différents établissements pour comparer les offres et choisir la plus adaptée à votre situation. Plus que la recherche, à tout prix, du meilleur taux, focalisez-vous sur le meilleur plan de financement avec notamment un bon TAEG mais également une mensualité sur-mesure et une délégation d'assurance optimisée !