L’investissement immobilier sous un autre angle, la Bourse !

Les investisseurs Français ont une appétence marquée pour l’investissement immobilier. Toutes les enquêtes le prouvent, année après année. L’immobilier rassure, car il est considéré comme sûr, concret. La Bourse étant à contrario jugée comme le temple du casino financier et de la spéculation. A tort ! Mais la Bourse fait toujours peur dans notre pays et suscite généralement le rejet.

Il existe un investissement mêlant l’immobilier et la Bourse, il s’agit des REIT. A prononcer « riit » en Français, les « Real Estate Investment Trusts » sont des sociétés cotées en Bourse dont l’objet social est d’acquérir, de gérer des immeubles et de distribuer les revenus issus de la location aux propriétaires de la société, les actionnaires.

Un REIT : véhicule d’investissement immobilier fiscalement transparent

Les REIT sont nés aux USA en 1960 pour démocratiser l’investissement immobilier qui était alors réservé aux plus fortunés. De nombreuses sociétés ont été créées depuis et ont permis à des générations entières d’épargnants américains d’investir dans l’immobilier et de préparer leur retraite.

Un régime fiscal sur mesure et dérogatoire de l’impôt sur les sociétés

Le statut fiscal des REIT est un régime dérogatoire de l’impôt sur les sociétés. Les REIT doivent respecter plusieurs conditions cumulatives pour bénéficier des avantages de ce statut fiscal :

• Au moins 75% de l’actif de la société doit être constitué d’immobilier,
• Au moins 75% des revenus de la société sont constitués par des revenus locatifs, des intérêts financiers ou de la vente d’immeubles,
• Au moins 90% des revenus de la société doivent être distribués sous forme de dividendes aux actionnaires,
• L’entité doit être constituée sous forme de société taxable,
• La société doit avoir à sa tête une équipe de direction,
• Avoir au moins 100 actionnaires détenteurs du capital,
• La moitié du capital ne doit pas être détenu par moins de cinq actionnaires.

Si ces conditions sont respectées, le REIT est exonéré d’impôt sur les sociétés ! Les revenus distribués ne sont pas taxés au niveau du REIT mais au niveau des actionnaires lors de leur déclarations d’impôts. On parle de transparence fiscale.

En France, l’équivalent des REIT sont les SIIC, société d’investissement immobilier cotées. On peut citer par exemple des noms comme Klépierre, Unibail, Carmila.

Un véhicule offrant des rendements attractifs aux actionnaires

L’obligation de distribuer la majorité des revenus issus des locations immobilières fait des REIT un investissement dit de « rendement ». C’est la principale différence avec les autres segments de la cote boursière. Les REIT sont clairement identifiés comme des produits de rente, générant des revenus complémentaires pour les actionnaires. Cela explique leur succès auprès des investisseurs particuliers.

Un univers d’investissement diversifié et très vaste

Les REIT ont vocation à couvrir tous les segments de l’immobilier. Si on prend les statistiques aux USA compilées par NAREIT, plus de 12 domaines sont représentés :

• Bureaux,
• Industriel (entrepôts, centres de distribution),
• Commerce de détail,
• Hôtellerie et centres de loisirs,
• Résidentiel,
• Forestier,
• Santé,
• Self – Stockage,
• Infrastructure,
• Centre de données,
• Diversifiés (mêlant plusieurs catégories),
• Spécialisés (casinos, foncier agricole…),
• Hypothécaire (emprunts immobiliers).

Au 3ème trimestre 2022, plus de 210 REIT sont cotés sur les bourses de New York et de Toronto.

Source : NAREIT.com

On constate une forte croissance de ce segment boursier dans le monde entier. Les REIT sont un secteur offrant des opportunités importantes d’investissement. Avantages fiscaux, diversification des investissements, gestion déléguée sont les principales raisons qui expliquent le développement fulgurant des REIT.

Une gestion totalement déléguée à des professionnels

L’avantage pour les investisseurs est d’avoir une gestion totalement déléguée. Il est commun d’admettre que l’investissement immobilier n’est pas une sinécure et devient de plus en plus complexe et chronophage pour un néophyte. Ainsi, dans le cas des REIT, une équipe de gestion a la charge de la gestion des immeubles détenus par la société, à l’image d’un syndic de copropriété. Cette équipe rend compte de sa gestion régulièrement au moins une fois par trimestre pour les résultats intermédiaires et lors de la présentation annuelle des comptes.

On peut aussi préciser que le REIT est un véhicule utilisant l’effet de levier de la dette pour se développer. L’investisseur n’a donc pas à gérer la relation bancaire pour le financement des biens immobiliers. C’est un élément important à noter ! Quelques vérifications d’usage permettront d’analyser le poids de l’endettement dans le bilan du REIT pour s’assurer de la solidité financière de la société.

Une vraie diversification de l’allocation d’actifs des investisseurs à coût maîtrisé !

Investir dans un ou plusieurs REIT, c’est la garantie d’une saine diversification et d’une réduction des risques de l’allocation d’actifs de l’investisseur. En effet, souvent le seul investissement immobilier d’une vie est la résidence principale financée à crédit sur de nombreuses années. Les REIT permettent de diversifier un patrimoine déjà constitué par ailleurs. Pricebank vous propose d’ailleurs d’effectuer votre bilan patrimonial gratuit afin de disposer d’une vision 360° de votre patrimoine. L’outil se chargera ensuite de mettre en lumière vos éventuelles carences ou surexpositions à certains actifs financiers ou immobiliers compte tenu de votre propre situation et appétence aux risques.

L’acquisition d’un bien immobilier est assorti de nombreux frais. Les injustement nommés « frais de notaire » sont en grand partie des impôts qui servent à financer les services publics locaux. Rien de tout cela avec les REIT ! En effet, les coûts d’achat et de revente sont uniquement des frais de courtage boursiers. Ces frais sont nettement moins élevés par rapport à l’achat d’un bien immobilier en direct.

Des versements de dividendes trimestriels parfois même mensuels !

A la différence des SCPI ou d’autres investissements immobiliers versant des loyers, les REIT versent des dividendes à leurs actionnaires.
La pratique des entreprises anglo-saxonnes est de fidéliser les actionnaires à l’aide d’une politique régulière de versements de dividendes (et dans l’idéal croissants). En général, les dividendes des REIT sont versés trimestriellement. Mais on trouve de nombreux REIT, au Canada notamment, qui vont verser mensuellement leurs dividendes. Cette option intéressera de nombreux investisseurs qui ont besoin de revenus mensuels. Plus généralement, il nous semble qu’un investisseur avisé aura tout intérêt à s’intéresser à cet univers d’investissement.

Un historique de rendement à faire pâlir d’envie les plus exigeants !

Selon NAREIT, le rendement moyen de l’investissement en REIT dépasse les 9% par an sur les 25 dernières années.

Les REIT ont été clairement dans le passé récent un vecteur d’enrichissement pour les investisseurs si on les compare aux autres actions ou aux obligations. A noter que le « total return » est une notion de rendement global : plus-value et revenus. La volatilité est cependant forte sur le segment des REIT, ce qui rebutera certains investisseurs adeptes de la stabilité. Ces sociétés sont en effet fortement corrélées à la croissance économique et les taux d’intérêt. Toute variation d’un de ces indicateurs aura un impact immédiat sur la valeur des REIT. Comme pour tout investissement boursier, la détention de REIT ne doit s’envisager que sur le long terme.

Comment un investisseur français peut-il investir en REIT ?

Pour investir dans les REIT en Amérique du Nord, l’investisseur doit avoir accès à la bourse de New-York et/ou de Toronto. De nombreux courtiers donnent l’accès à ces 2 bourses. Il convient de se renseigner au préalable pour vérifier les frais de courtage et ne pas se faire « assommer » lors des achats et reventes.

Ensuite, l’investisseur a le choix d’acheter directement les REIT qui l’intéressent ou bien d’explorer l’univers des ETF, s’il souhaite mutualiser ses investissements. On citera pour l’exemple l’ETF « VNQ » - Vanguard Real Estate Index Fund ETF qui est l’un des plus connus.

Quelle fiscalité s’applique sur les REIT ?

La fiscalité des dividendes des REIT est celle des revenus de capitaux mobiliers. L’investisseur à le choix entre imposition au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou imposition au barème progressif de l’impôt si ce dernier est plus avantageux. Les dividendes des REIT sont assujettis à un prélèvement à la source de 15% qui sera récupérable pour l’investisseur en tant que crédit d’impôt ». Lors de la revente des REIT, c’est le mécanisme de plus-values mobilières qui sera appliqué par le fisc avec l’imposition au PFU ou au barème au choix du contribuable si cette dernière option est plus avantageuse.