Crise sanitaire, inflation et taux d’intérêt
Durant une quarantaine d’années, le marché immobilier a été animé par une inflation peu élevée, des prix des biens en hausse et des taux d’emprunt à la baisse. Désormais, le contexte est chamboulé, amorcé par la crise sanitaire de 2020 puis amplifié par les tensions géopolitiques. Le niveau de l’inflation a explosé. La croissance économique s’est tassée. Les taux de crédit immobilier se sont envolés.
Et d’autres éléments viennent alimenter les tendances du marché avec un processus de déglobalisation et de nouvel ordre mondial, le vieillissement de la population en Europe, ou encore l’intérêt de plus en plus affirmé par les populations en faveur des questions climatiques et de rénovation énergétique.
L’étude souligne également l’évolution des modes de vie notamment lisibles avec la démocratisation du télétravail. Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF, explique par exemple une conséquence du télétravail « anecdotique avant la crise sanitaire, mais [qui] est désormais ancré dans les habitudes. Il y aura sans doute besoin de construire moins de bureaux à l’avenir alors que la demande de logements sera stimulée ».
Les performances des placements immobiliers depuis 40 ans
L’IEIF profite de cet état des lieux afin de faire le point sur les performances de l’investissement en immobilier avec un recul sur 40 ans. L’institut s’appuie sur le taux de rendement interne, soit le pourcentage de gain à escompter sur un temps donné par rapport à la mise initiale. Le travail annualise ensuite ce taux et observe leur performance qui est corrélée avec le chiffre atteint :
- entre 2017 et 2022, les performances des locaux industriels (logistiques, locaux d’activité) sont les plus intéressantes suite à la forte appréciation des valeurs vénales des biens. Le Logement France et le Logistique France présentent des performances supérieures aux actions ;
- entre 2007 et 2022, les performances des investissements directs en immobilier prédominent, notamment la catégorie des commerces et industriels, alors que les SCPI sont à la hauteur de la catégorie des logements et bureaux ;
- entre 2002 et 2022, les performances des Commerces sont nettement supérieures, devançant les foncières, les locaux industriels, les commerces et les logements ;
- entre 1992 et 2022, les performances des foncières et le logement devancent les actions ;
- entre 1982 et 2022, les performances des placements en bourse n’ont pas d’équivalent.
L’immobilier se positionne entre les actions et les obligations, avec un couple rendement/risque plus attractif. Pour rappel, les actions affichent une volatilité élevée ce qui augmente le niveau de risque en perte de capital.
Stéphanie Galiègue évoque « une dichotomie forte entre les classes d’actifs immobiliers » avec des performances robustes pour les biens logistiques très prisés suite à la fragilité des chaînes d’approvisionnement et pour les biens en logements qui offrent l’avantage d’une faible volatilité. D’autres classes d’actifs immobiliers ont été mises en difficulté par la crise sanitaire telles que les bureaux et les commerces.
Un taux d’épargne élevé en France
Le changement de cycle appelle toutefois des adaptations par rapport aux précédents résultats dans la structure de l’économie, de l’épargne et du comportement des divers placements. En France, c’est une constante : les épargnants misent toujours sur la sécurité et la liquidité des produits.
La Fédération bancaire française indique que les Français affichent un taux d’épargne élevé par rapport aux autres pas : 17,7 % au 2ème trimestre 2023. L’argent est utilisé pour le financement de l’acquisition de biens immobiliers ou pour faire des placements financiers.
Enfin, l’épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP, PEL) représente 15 % du patrimoine financier des Français (915 milliards d’euros). Mais les rendements par rapport à l’inflation peuvent inviter à diversifier son portefeuille d’actifs notamment dans l’immobilier.
Placements immobiliers : quel choix ?
Pour rappel, les différents placements immobiliers sont les suivants :
- l’achat de sa résidence principale (l’investissement le plus raisonnable même s’il est rendu plus compliqué avec la hausse des taux et le resserrement des conditions d’octroi des prêts immobiliers) ;
- l’investissement locatif (qui dépend de la nature du bien et de la zone géographique, et qui comporte un risque d’inoccupation donc d’absence de revenus locatifs au moins ponctuels) ;
- l’investissement destiné à exploiter les mécanismes de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.) ;
- les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI (pierre-papier qui permet de diversifier ses placements selon le secteur ou la catégorie d’actifs immobiliers, disponibles en direct ou à travers des unités de compte via l’assurance vie) ;
- le crowdfunding (financement participatif avec un rendement garanti même si le risque d’une faillite du promoteur par exemple n’est jamais à exclure).
Si vous souhaitez placer votre épargne dans des investissements immobiliers, veillez à bien étudier chaque projet et bien évaluer le risque. Tout dépend aussi de votre horizon de placement, c’est-à-dire sa durée de vie. Comme l’étude de l’IEIF l’a montré : les performances des placements immobiliers varient selon les classes d’actifs en fonction de cette durée. Enfin, tenez compte des éléments macro-économiques qui marquent un changement de cycle pour nourrir votre réflexion.