La SCI familiale : le principe
La SCI familiale permet aux parents et aux enfants d’être propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Alors que la gestion est commune et que le but est non commercial, les proportions peuvent être variées ou équivalentes, en fonction des projets. Réglementées par le Code civil, les SCI fonctionnent ainsi : chaque membre apporte une quote-part d’un bien et récupère des parts sociales qui correspondent à cet apport.
Cette formule permet notamment de créer une séparation de la valeur du bien en parts sociales tout en rendant son fonctionnement flexible. Le fonctionnement d’une SCI est régi par ses statuts, obligatoirement rédigés par un professionnel du droit, en l’occurrence un avocat ou un notaire. La création des statuts coûte entre 1 500 € et 2 000 €. Un gérant est alors nommé. Sa fonction implique la gestion de tâches administratives plurielles au niveau locatif, comptable et social.
Transmission du patrimoine et avantages fiscaux
La SCI séduit de plus en plus de familles puisque les membres associés peuvent bénéficier d’une optimisation fiscale sur les droits de mutation. La division d’un bien immobilier en parts sociales octroie des parts en franchise d’impôt pouvant aller jusqu’à 100 000 € par enfant (abattement légal reconstitué tous les 15 ans). Au-delà de ce seuil de 100 000 €, les parts des droits de succession sont moins fortes par rapport à une transmission en direct. De même, en termes d’ISF, les parts de SCI profitent d’un abattement jusqu’à 15 %.
Pour la transmission du patrimoine à travers une SCI, les parents peuvent opter pour son démembrement. Ce mécanisme signifie la distinction d’une nue-propriété donnée aux héritiers et l’usufruit conservé par les donateurs. A leur décès, l’usufruit échoit aux nus propriétaires en étant soustrait aux droits de mutation. Notez enfin que les droits de transmission se réfèrent à la valeur des parts de la SCI, et non à celle du bien immobilier détenu.