La loi Cosse à destination de l’immobilier ancien
Entré en vigueur le 1er février 2017, le dispositif « Cosse ancien » s’adresse aux propriétaires qui hésitent à mettre leur bien immobilier sur le marché locatif. Afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles dans les zones tendues, le gouvernement permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal entre 15 % et 70 % des revenus locatifs perçus. La contrepartie est notamment de proposer leurs biens au niveau des prix du parc social, sachant que la réduction d’impôt peut même grimper jusqu’à 85 % si le logement est confié à une association agréée telle qu’Emmaüs.
Les biens immobiliers concernés par ce dispositif sont les logements anciens, non meublés, à des fins de résidence principale du locataire. La mesure tient compte d'un zonage dessinant les aires dites tendues, qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Le niveau d’incitation fiscale dépend donc de la location géographique du bien, mais aussi du type de conventionnement ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) et de l’effort réalisé sur le montant des loyers. Afin de profiter de l’abattement fiscal, le propriétaire devra joindre à sa déclaration d’impôt une copie de la convention ANAH qui s’échelonne au maximum sur 6 ans.
Un bon moyen d’investir dans l’immobilier ?
Ce « Cosse ancien » remplace les Besson et Borloo anciens, en reprenant par ailleurs le zonage de la loi Pinel, dispositif axé sur le logement neuf. Est-il pour autant attractif pour les investisseurs ? Étant donné les conditions actuelles du marché, la retenue est de rigueur. Les propriétaires de biens anciens de qualité préféreront déduire les coûts de leurs travaux des loyers sans abattements spécifiques sur le revenu foncier.
Néanmoins, l’attrait peut être intéressant pour les propriétaires de logements simples susceptibles d’attirer des locataires aux revenus limités. Pour Philippe Malatier, associé chez K&P Finance et conseiller en gestion de patrimoine, « le dispositif Cosse serait plutôt envisageable dans le cadre de l'utilisation de logements vacants ou de logements déjà loués » mais « présente un intérêt extrêmement limité » pour une rentabilité « à la marge », chiffrée à « 3 % voire à 2,5 % » par Jean-François Vigneron, directeur opérationnel chez Réalités.
Malgré ce scepticisme, la ministre du Logement table sur la mise sur le marché de 50 000 logements anciens sur la période 2017/2019.