4,5 %, un palier pour les taux à 20 ans et plus
La hausse du taux moyen des crédits immobiliers a tendance à ralentir comme l’attestent les chiffres relevés pour le mois d’octobre. Dans son communiqué, la Cafpi indique que les taux s’élevaient à 4,01 % pour un prêt sur 15 ans contre 3,91 % en septembre (+ 10 centièmes), 4,17 % sur 20 ans contre 4,05 % (+ 12 centièmes) un mois plus tôt, et 4,31 % sur 25 ans contre 4,17 % (+ 14 centièmes) en septembre.
Les emprunteurs qui disposent de hauts revenus parviennent même à décrocher des taux à 3,70 % sur 15 ans ; 3,90 % sur 20 ans et 3,98 % sur 25 ans. Ces chiffres sont attractifs quand on sait que l’Observatoire Crédit Logement/CSA évalue le taux moyen en octobre à 4,12 %. Malgré tout, les taux continuent de grimper : ils sont deux fois plus élevés qu’à la même époque en 2022.
Les tendances sont identiques chez les courtiers concurrents. Pretto remarque une légère hausse sur un mois, comprise entre +0,14 % et +0,16 %, et un taux moyen pour un crédit immobilier sur 20 ans de 4,27 % contre 4,42 % sur 25 ans. Du côté du courtier en ligne Vousfinancer, le constat est le même : une hausse des taux certes, mais avec une pente moins forte (+0,05 % à + 0,25 % contre 0,40 % les mois précédents).
La lueur d’espoir d’une accalmie pour les emprunteurs existe bien. Vousfinancer précise que « contre toute attente, à ce jour une banque régionale a même baissé ses taux, de 0,10 % à 0,20 % selon les profils d’emprunteurs, une première depuis l’été 2022 ! » La porte-parole relativise toutefois en rappelant qu’il est trop tôt pour valider ce mouvement. Le consensus porte plutôt sur une stabilisation des taux, ce qui doit permettre aux emprunteurs de gagner en visibilité pour financer leur achat immobilier.
Pourquoi cette stabilisation des taux de crédit immobilier ?
Deux éléments entrent en compte dans l’actualité pour expliquer cette phase de stabilisation. Tout d’abord, le taux de la dette française sur 10 ans (OAT) reste autour de 3,2 % depuis cet été. Ensuite, si les prix à la consommation continuent de croître, l’Insee informe que l'inflation sur un an en France au mois d'octobre 2023 s'était élevée à 4 %. En septembre et en août, l'inflation s'était élevée à 4,9 %.
Ce ralentissement de la hausse inflationniste se retrouve à l’échelle de l’Union européenne. La Banque centrale européenne (BCE) a donc stoppé l’augmentation continue de son taux directeur à 4 %. L’institution, dont l’objectif est de maintenir l’inflation autour de 2 %, l’avait relevé pour la dixième fois d’affilée depuis juillet 2022.
Pour rappel, le principal taux directeur rémunérant les dépôts est la référence pour le crédit en zone euro. Le coût de l’argent étant stabilisé, les banques devraient donc à nouveau se lancer à la conquête de nouveaux emprunteurs, même si une augmentation du taux directeur par la BCE n’est pas exclure.
Toutefois, une enquête de Reuters menée auprès de 85 économistes conclut que le cycle haussier est terminé, mais que l’institution commencera à assouplir son resserrement monétaire seulement mi-2024. Dans ses prévisions économiques pour 2024 disponibles dans leur rapport "Global Outlook 2024", Lazard prévoit logiquement une baisse des taux d'intérêt lorsque l'inflation retombera à 2 %.
Des banques à nouveau ouvertes aux emprunteurs
Au final, les banques appliquent des remontées de taux de plus en plus faibles depuis septembre, car beaucoup d’entre elles auraient atteint leur seuil de rentabilité. Conséquence : les refus de dossier devraient baisser. Pas pour tout le monde et pas pour tous les établissements. Néanmoins, les emprunteurs aux revenus confortables sont au premier rang pour en bénéficier, contrairement aux jeunes primo-accédants qui pâtissent d’un faible apport personnel.
Autre bonne nouvelle : l’assouplissement autour du taux d’usure, soit le taux maximal auquel un prêt peut être octroyé et comprenant tous les frais. Là encore, certains emprunteurs auparavant déboutés devraient voir leur dossier désormais accepté. Le suivi des taux de refus des banques est un axe de vigilance comme l’a déclaré le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, au cours de la conférence annuelle de l'ACPR.
Ce souci vient du fait que la production des nouveaux crédits (9,2 milliards d’euros en septembre) touche un point bas jamais atteint depuis 2015. Le point d’équilibre n’est pas simple à trouver, car François Villeroy de Galhau souhaite « que l'offre de crédits bancaires reparte maintenant progressivement, mais sans risquer de surendetter les ménages : attention aux suggestions d'oublier les normes de bon sens du HCSF ». La sortie est une réponse en direction des courtiers, dont le syndicat CNCEF Crédit appelle régulièrement « à faire sauter le verrou » du taux d’endettement maximal imposé à 35 % des revenus.
Si vous avez un projet immobilier à financer, découvrez les solutions proposées par les banques en ligne sur notre site, sans oublier de vous abonner à notre chaîne YouTube pour tout savoir sur l’évolution des offres de prêts immobiliers !