Les atouts et les limites de la pierre papier
La pierre papier englobe les véhicules collectifs (SCPI, OPCVM, OPCI) dont l'immobilier locatif constitue le support du portefeuille. Au volant, les sociétés de gestion redistribuent aux investisseurs les loyers perçus (et les éventuelles plus-values à la revente) sous forme de dividendes. Elles prélèvent au passage des frais directement déduits des dividendes. Les souscripteurs de produits pierre papier peuvent poursuivre plusieurs buts : améliorer leur capital retraite, engranger des revenus stables ou tout simplement se constituer un patrimoine sur la durée.
Les actifs sont diversifiés ce qui permet de mutualiser les risques. Le produit s’adapte aussi à la capacité financière de l’investisseur à l’euro près. Quelques dizaines voire centaines d’euros suffisent ainsi pour investir dans une SCPI, alors qu'un investissement direct nécessite des fonds plus importants (y compris pour l'achat de places de parking ou de garages à des fins locatives). Autre avantage : les tracasseries avec les locataires n’existent pas, puisque c’est la société de gestion à qui incombe cette tâche.
Reste que l’immobilier est un placement à risque, sans garantie du capital et parfois peu liquide, même s'il est plus facile de céder des parts plutôt que de vendre un immeuble. Aussi, l’attractivité de la pierre papier contribue à faire gonfler les prix, donc, par conséquent, réduit leur performance. Toutefois, le consensus sur le rendement moyen 2019 oscille entre 4,35% et 4,45% (voire 4,51% selon France SCPI) pour une Société civile de placement immobilier (SCPI), et tourne autour de 1,1% pour un Organisme de placement collectif immobilier (OPCI).
SCPI : le produit vedette au rendement supérieur à 4%
Avec des rendements au dessus de la barre des 4%, l’investissement dans une SCPI connaît un engouement sans précédent. La plateforme France SCPI indique une collecte nette pour 2019 supérieure à 8 milliards d’euros (contre 6,3 milliards pour le précédent record établi en 2017). Et la tendance devrait se poursuivre, avec des Français qui ont confiance au sous-jacent immobilier et qui apprécient sa stabilité par rapport aux marchés actions.
Les parts de SCPI détenues en direct peuvent se financer à crédit, avec l’opportunité de retrancher les intérêts d’emprunt. Surtout, la pierre papier vedette mutualise les risques d'impayés ou de vacances, en diversifiant son portefeuille d'immobiliers locatifs. C'est le cas avec la SCPI d’immobilier d’entreprise qui offre un rendement supérieur à l’immobilier d’habitation. Et les sociétés de gestion de jouer aussi sur le profil de l’immobilier (bureaux, locaux, campings, établissements hôteliers ou de santé, etc.) comme sur l’emplacement géographique des biens (Paris, Ile-de-France, province, étranger).
La liquidité dépend toutefois du marché immobilier, avec une revente des parts suspendue au mécanisme de l’offre et de la demande (l’attente peut prendre plusieurs mois). Autre élément à anticiper : les frais d’entrée de l’ordre de 10%, d’où une durée de détention recommandée d’au minimum dix ans. Enfin, côté fiscalité, l’application est analogue à celle des revenus fonciers. Mais si les parts sont détenues indirectement, via des unités de compte, c’est le régime avantageux du contrat d’assurance vie qui prime.
OPCI, le véhicule challenger aux produits financiers facilement cessibles
L’organisme de placement collectif immobilier est un véhicule hybride, à mi-chemin entre la SCPI et le Fonds commun de placement (FCP). De ce dernier, l’OPCI emprunte sa souplesse, sa liquidité et ses principes de fonctionnement. Ce véhicule se compose à 60% d’actifs immobiliers (actifs réels ou fonds cotés, type immobilier d’entreprise) et à 40% de valeurs immobilières (actions, obligations, sicav monétaire, etc.).
Cette structure expose donc l’OPCI à deux variables : le retournement cyclique du marché de l’immobilier et la volatilité des marchés boursiers. Résultat ponctuel : le rendement moyen 2019 affiche un petit 1,1%, d'après l'observation du site Meilleurescpi. Toutefois, signe de bonne tenue, la collecte annuelle a bondi de 817 millions d’euros à 2,2 milliards d’euros, entre 2012 et 2018.
Moins onéreux, les frais de souscription avoisinent 2% en moyenne, à l’instar de ce que proposent les Organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM). Là encore, mieux vaut viser une longue détention, histoire de tirer profit à plein d’un cycle, soit sur le volet financier, soit le volet immobilier. Enfin, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%, sauf s’ils proviennent d’unités de compte d’un contrat d’assurance vie. Auquel cas, le régime fiscal de cette enveloppe s’applique.