Décélération de la production de crédits immobiliers en 2020
258 milliards d’euros, c’est la somme empruntée par les Français, en 2019, avec un rythme mensuel de la production de crédits immobiliers qui a dépassé les 6%. A titre comparatif, ce chiffre est deux fois plus élevé que la moyenne de la zone euro. Le HCSF a donc invité les banques à réduire la voilure en resserrant les conditions d’emprunt. Au menu : respect de la règle de 33% du taux d’effort et d’une durée de prêts n’allant pas au-delà de 25 ans. Ces recommandations devaient être appliquées au 1er janvier, ce qui semble être le cas.
Les courtiers estiment que la production de crédit décélère. Leur projection : une production en 2020 autour de 200 milliards d’euros, soit une baisse de 50 milliards d’euros par rapport à 2019. De leur côté, les banques ont estimé l’impact d’un resserrement des conditions d’octroi à 10% des dossiers, ce qui représente 100 000 ménages. Des chiffres rejetés par le Ministère de l’Economie.
Un resserrement appliqué de manière trop mécanique ?
D’autres stigmatisent une application trop mécanique des directives du HCSF oubliant d’intégrer d’autres paramètres comme l’âge, les revenus ou la zone géographique. Un « non sens » d’autant plus dommageable que le Haut Conseil a lui-même accordé une certaine flexibilité : 15% de la production de crédits immobilier d’un établissement prêteur peut s’écarter des recommandations. Les jeunes primo-accédants sont donc pénalisés même si d’autres dossiers plus solides passent « mécaniquement » à la trappe.
De son côté, le Crédit Agricole cherche les solutions pour ne pas casser sa dynamique commerciale. L’idée est de mobiliser plus fortement l’épargne au service du financement des achats immobiliers. L’établissement bancaire vise les PEL dont l’encours maison se hissait à 112 milliards d’euros fin 2018. Le Directeur Général du Crédit Agricole, Philippe Brassac, estime que « s’il y a plus d’épargne dans le crédit, mécaniquement, le taux d’effort va baisser » ce qui reviendrait à produire des crédits aussi « volumineux en nombre mais qui rentrent dans les critères de la distribution du crédit ».
L’exposition du Crédit Logement à la qualité de son portefeuille
La surchauffe du crédit immobilier attire aussi les regards vers le Crédit Logement. L’organisme de cautionnement, contrôlé par les banques françaises, assure les établissements prêteurs contre le défaut des emprunteurs. Sa situation financière est apparemment solide, même si les chiffres 2019 ne seront communiqués qu’en avril. C’est important puisque le Crédit Logement, leader tricolore dans son domaine, est un garant important et sérieux pour les banques.
Le cautionnement intervient dans six dossiers sur dix de crédit immobilier : 3,5 millions de dossier et une couverture de 350 milliards d’euros d’encours. Sa fonction : dédommager les banques en cas de défaut et piloter la vente du bien immobilier en direct. Mais la question d’un retournement du marché, faisant grimper les impayés, se pose logiquement. Avec une note de Aa3 considérée comme bonne, l’agence Moody’s qualifie la structure financière du Crédit Logement de « solide », tout en relevant son exposition « à la qualité de ses portefeuilles ». Des portefeuilles parfaitement « sains » comme le claironne le Crédit Logement.