Les banques gèlent les dossiers de crédit immobilier
Le taux d’usure est le taux maximal que peut proposer une banque aux emprunteurs. Ce taux annuel effectif global (TAEG) est une limite imposée aux établissements prêteurs afin de protéger les particuliers. L’idée consiste à réduire les risques de surendettement notamment dans le cadre d’un crédit immobilier. Le problème est que le taux d’usure génère des effets de bord qui peuvent écarter de l’emprunt certaines catégories de population malgré leur solvabilité.
Pour le comprendre, il faut se pencher sur le mode de calcul du taux de l’usure. Celui-ci est effectué chaque trimestre par la Banque de France. Il se réfère à la moyenne des taux pratiqués par le marché au cours des trois derniers mois. Cette moyenne est ensuite augmentée d’un tiers. Le fait de lisser ce calcul dans le temps semblait pertinent, sauf que l’inflation a connu une forte poussée en 2022.
Lutte contre l’inflation : les banques centrales relèvent leurs taux directeurs
Les banques centrales ont pour priorité de maintenir une inflation autour de 2 % avec pour arme leurs taux directeurs. Durant de nombreuses années, les institutions les ont baissés pour se défaire d’une déflation (baisse des prix). Plusieurs facteurs se sont conjugués pour complètement retourner cette tendance.
La guerre en Ukraine et l’impact de la pandémie sur les chaînes d’approvisionnement ont contribué à faire flamber les prix de l’énergie et les prix alimentaires, donc l’inflation. Autre élément : les politiques accommodantes de la planche à billet de ces mêmes banques centrales pour masquer l’endettement public et soutenir l’activité économique.
L’inflation galopante oblige les institutions à remonter leurs taux directeurs, engendrant une hausse des titres d’emprunt des pays (Obligations Assimilables au Trésor). L’OAT à 10 ans en France sert de référence aux taux immobiliers pratiqués par les banques. Or, ce taux est passé de 1,07 % au début de l’année 2022 à 2,25 % un an plus tard. Les taux des crédits immobiliers ont suivi, et le taux d’usure aussi.
Le taux d’usure à 3,57 % en janvier 2023
Pourquoi le taux d’usure pose-t-il problème ? Tout simplement, car son mode de calcul trimestriel ne parvient pas à suivre le rythme élevé de l’inflation. Ainsi, au 1e janvier 2023, le taux d’usure s’établit à 3,57 % pour un crédit immobilier souscrit sur 20 ans et plus (contre 3,05 % auparavant). Parallèlement, le taux moyen (hors assurances et frais annexes) n’est pas loin de le tangenter : 2,04 % selon la Banque de France.
Pour les banques, cela signifie qu’elles n’ont plus assez de marge de manœuvre afin de reporter la hausse du coût de l’argent sur les emprunteurs par le biais de l’augmentation de leurs taux de crédit. Elles doivent refuser l’accès au financement de certains ménages pourtant solvables. Cet « effet ciseau » finit par freiner la production de crédit et le marché immobilier, comme l’illustre le ralentissement des dossiers de demande au second semestre 2022.
Vers des taux de crédit immobilier à 3 % en fin d’année
L’Observatoire Crédit Logement/CSA indique que la production de crédit immobilier aurait chuté de 35 % au second semestre 2022. Ce recul atteint même 44 % au quatrième trimestre. Les professionnels relèvent bien un déséquilibre dans la répartition des crédits, avec des reports de dossiers en attendant la prochaine hausse trimestrielle significative du taux d’usure.
Pour éviter que cette situation ne s’enkyste, la Banque de France souhaite des hausses plus légères, mais plus régulières. Il faut donc casser l’effet trimestriel en fixant le seuil chaque mois. Ce qui ne sera pas sans impact sur la remontée des taux immobiliers : +120 points de base (2,85 %) selon les prévisions de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, avec un pic à 3 % au dernier trimestre.
L’arrêté pris par le gouvernement cette semaine précise que la révision mensuelle du taux d’usure s’applique entre le 1er février et le 1er juillet 2023.