Une production en hausse, des taux qui stagnent
Le mois d’octobre 2025 a marqué un tournant positif pour le secteur avec une production mensuelle de prêts immobiliers grimpant à 13,2 milliards d’euros (+400 millions par rapport au mois précédent). Cette augmentation de 3 % témoigne d’un regain d’intérêt des emprunteurs.
Du côté des conditions d’emprunt, le taux moyen est resté figé à 3,09 %. Ce niveau constitue le plus faible observé depuis 2022, bien loin des sommets atteints en 2023 et 2024 qui dépassaient les 3,45 %. Pour les candidats à l’achat, il s’agit d’une opportunité notable dans un contexte post-inflation.
Sur l’ensemble des dix premiers mois de l’année, la production cumulative s’établit à 120,9 milliards d’euros. Par rapport à la même période de 2024, la hausse atteint 37 %, signe d’une reprise réelle après la traversée du désert des années précédentes.
Encours de crédit immobilier : la France à la traîne de l’Europe
Malgré ces chiffres encourageants, la dynamique française déçoit en comparaison des autres pays européens. L’indicateur le plus révélateur reste la croissance des encours de crédit, qui plafonne à 0,6 % sur un an. Un résultat très éloigné de la moyenne continentale qui s’élève à 2,8 %. Nos voisins affichent des performances bien supérieures : l’Espagne atteint 3,4 %, l’Italie 3,2 %, et même l’Allemagne dépasse les 2 %.
La France occupe ainsi la dernière place du classement, un constat préoccupant pour un marché de cette taille avec toutefois un paradoxe : les taux français restent parmi les plus compétitifs d’Europe. À 3,09 %, ils se situent nettement en dessous de la moyenne de la zone euro (3,33 %) et de l’Allemagne (3,73 %). Le blocage ne vient donc pas du coût du crédit lui-même.
Une stabilisation qui freine l’élan
Après la détente observée en début d’année, les taux se sont figés. Depuis la rentrée de septembre, ils oscillent autour de 3,10-3,15 % sans variation significative. Cette stabilité, plutôt rassurante en apparence, empêche paradoxalement le marché de progresser davantage.
Les volumes de prêts octroyés se maintiennent environ 28 % au-dessus de l’année précédente, mais ne décollent pas. L’absence de nouvelle baisse tarifaire depuis le printemps alimente l’attentisme. Les acheteurs potentiels espèrent de meilleures conditions, tandis que les vendeurs attendent une reprise plus franche.
Les perspectives pour 2026 ne laissent guère présager d’amélioration spectaculaire. L’orientation des taux obligataires suggère même une légère remontée des conditions d’emprunt au début de l’année prochaine. Les établissements bancaires, contraints par leurs marges serrées, pourraient ajuster leurs barèmes à la hausse.
Immobilier : quels sont les obstacles à la reprise française ?
Si les taux d’intérêt ne sont pas en cause, plusieurs facteurs structurels expliquent la prudence des Français et le blocage du marché immobilier.
L’instabilité politique pèse sur les décisions
Le climat politique tendu constitue un frein majeur aux transactions. Les événements d’octobre 2025, marqués par les turbulences gouvernementales et le rejet du projet de loi de finances, ont accentué la prudence des ménages. Dans un contexte aussi incertain, reporter un projet immobilier semble plus raisonnable que de s’engager.
Cette frilosité n’est pas uniquement psychologique. Elle traduit une crainte concrète face à l’absence de visibilité sur les règles du jeu futures, tant fiscales qu’économiques.
Le brouillard fiscal maintient l’inertie
Le marché évolue actuellement « sous cloche », prisonnier des débats sur de potentielles réformes fiscales majeures. Plusieurs dossiers créent cette paralysie :
- la réforme des plus-values immobilières inquiète particulièrement les propriétaires. La fin possible des abattements pour durée de détention, qui effacent actuellement l’impôt après 22 ans, changerait radicalement la donne. L’introduction d’un coefficient d’érosion monétaire pour calculer les plus-values réelles ajoute à la complexité ;
- l’impôt sur la fortune immobilière pourrait également connaître des modifications substantielles. Pour les investisseurs locatifs, les discussions autour d’un nouveau statut de bailleur privé et la prorogation du dispositif de déficit foncier renforcé alimentent l’incertitude.
Des frais de transaction prohibitifs
Les frais de notaire, qui représentent entre 7,5 % et 8,5 % du prix d’acquisition, constituent un obstacle réel à la mobilité. Ce coût, qui vient s’ajouter à l’apport personnel nécessaire, limite mécaniquement la capacité d’achat des ménages.
Bien qu’une réduction des droits départementaux soit évoquée, les compensations envisagées (hausse de taxe foncière, taxation des résidences principales) ne rassurent personne. Ce climat d’expectative pousse acheteurs et vendeurs à temporiser.
Une reprise fragile et inégale
La France connaît bel et bien une reprise de son marché du crédit immobilier en 2025. Les volumes de production progressent nettement, et les conditions d’emprunt demeurent historiquement attractives. Pourtant, cette dynamique reste en deçà du potentiel du marché.
Le problème ne réside pas dans le prix de l’argent, mais dans les blocages structurels qui paralysent les décisions. L’incertitude politique et les menaces de bouleversements fiscaux créent un attentisme généralisé. Tant que ces zones d’ombre persisteront, la France restera à l’arrière du peloton européen.
La vraie question pour 2026 ne sera pas celle des taux d’intérêt, mais celle de la clarification du cadre réglementaire. Sans visibilité retrouvée, le marché immobilier français risque de rester englué dans cette phase de stabilisation, incapable de libérer son plein potentiel de croissance.
