Projet immobilier : Quelles sont les étapes pour acheter une maison ou un appartement ?

Projet immobilier : Quelles sont les étapes pour acheter une maison ou un appartement ?

Banques en ligne

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 13 Mars 2023

Un projet immobilier, c’est l’ aventure de toute une vie ou presque ! Il faut savoir jongler entre les divers interlocuteurs, comprendre des termes jusqu’alors ignorés et souscrire un emprunt qui engage sur le long terme. Bref, pour vous aider à mieux appréhender toutes ces démarches, Pricebank vous délivre les 5 étapes à suivre pour réaliser votre projet immobilier sans accrocs !  

Etapes d'un projet immobilier
 

Etape 1 : Calculer sa capacité d’emprunt

Pour commencer, il est essentiel d’évaluer son budget tout en s’informant des prix du marché immobilier dans la zone géographique souhaitée. Vous devez en priorité faire le point sur l’ensemble de vos avoirs pour constituer votre apport personnel à mettre au projet : économies, donations de vos proches, participation aux bénéfices de l’entreprise ou intéressement. Plus cet apport est conséquent, plus la négociation avec l’organisme prêteur sera facilitée.

Bon à savoir : En règle générale, les établissements bancaires apprécient lorsque l’emprunteur contribue à hauteur de 20 % minimum du montant total du projet d’achat immobilier (pour 200 000 €, comptez un apport de 40 000 €).

Si certaines banques ont pu prêter ces dernières années sans apport et à des taux très bas, la situation a depuis fortement changé : Les hausses de taux et les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022 contraignent les banques dans l’octroi des crédits immobiliers. Le taux d’endettement à respecter est désormais de 35% assurance emprunteur incluse et la durée d’emprunt maximum fixée à 25 ans ou bien 27 ans dans certaines conditions (VEFA ou travaux importants). L’apport au projet devient une obligation tout comme la nécessité de disposer d’une épargne de précaution suffisante pour pallier aux imprévus de la vie !

S’ensuit l'estimation de votre capacité d'emprunt par la banque, c’est-à-dire la valeur potentielle empruntable auprès d’une banque. Cette dernière calcule votre taux d’endettement ainsi que votre reste à vivre afin de s’assurer que vos revenus permettent d’assurer les charges à venir liées à ce crédit immobilier.

Pour vous projeter et cerner votre capacité à rembourser, il est judicieux de déduire de vos revenus (salaires, primes, revenus fonciers, allocations familiales...) :

  • les charges récurrentes (assurances, crédit en cours, factures de gaz, d’électricité, de téléphone…),
  • les nouvelles échéances de l’emprunt immobilier envisagé,
  • les dépenses nouvellement induites par ce projet (déménagement, taxe foncière, charge de copropriété…).

Avant de contracter un emprunt immobilier, la nature du projet est déterminante. Les perspectives ne sont pas les mêmes, s’il s’agit d’acquérir sa résidence principale, d’investir dans du neuf ou de l’ancien, dans un bien immobilier locatif, de faire des travaux ou de construire une villa. Le projet permettra de se voir offrir ou non des types de prêts spécifiques (PTZ, Éco-PTZ, prêt taux fixe, taux révisable, prêt modulable, prêt relai, prêt infine…).

Etape 2 : Rechercher un bien et les vérifications d’usage

En connaissant votre budget, il est plus rapide de faire le tri dans les annonces collectées via les agences immobilières, les études notariales, les sites spécialisés, de particulier à particulier voire dans les ventes aux enchères. Le bouche-à-oreille reste un bon filon même si les petites annonces forment des bases de données intéressantes à exploiter. Au contact du propriétaire, il est également plus aisé d’entamer des négociations.

Bon à savoir : Si pour réduire le coût de votre projet, il peut paraître logique d’éviter les agences immobilières, vous ne devez toutefois pas vous fermer des portes. L’agent immobilier connait très bien son secteur et va pouvoir vous proposer des biens juste mis sur le marché. Connaissant parfaitement les raisons poussant les vendeurs à céder leur bien, il sera un allié précieux pour négocier le bien au meilleur prix.

Notez que dans le cas d'un investissement locatif, il s'agit davantage d'un placement financier dont l'objectif varie : Qu'il s'agisse de la préparation à la retraite, d'une défiscalisation ou de la simple construction d’un patrimoine, le choix du bien est extrêmement lié : appartement, maison, terrain, SCPI, parking, local commercial, neuf ou ancien, vide, meublé ou touristique.

La recherche et vérification d'un bien immobilier

Sur les sites en ligne, restez vigilant concernant les renseignements présentés. Si c’est un moyen simple et rapide de s’informer, rien ne vaut la visite sur place pour prendre connaissance de l’état réel du logement et de l’ampleur possible des travaux à réaliser (réseau d’eau, charpentes, façades, toiture...). Tenez compte aussi du quartier et de l’environnement (transports, commerces de proximité, écoles...), et rendez-vous en mairie pour connaître les projets urbains à venir. Vos critères de sélection doivent être affinés : nombre de mètres carrés, aménagements, jardin, garage, sécurité, etc. Le diagnostic de performance énérgétique (DPE) doit vous alerter sur les travaux à mener d'urgence dans le nouveau bien afin de ne pas avoir à payer d'onéreuses factures energétiques par la suite.

Bon à savoir : Programmez plusieurs visites en observant la taille des pièces et leur distribution, l’exposition nord-sud, le système de ventilation, l’isolation des fenêtres, le type de chauffage, etc. Dans l’ancien s’ajoutent les vérifications sur la constructibilité du terrain, le certificat d’urbanisme, la servitude de passage, l’état des parties communes, ou encore les charges de copropriété et les futurs travaux prévus. 

Vous avez trouvé la maison ou l'appartement de vos rêves ?

Conquis par un bien immobilier ? Signalez au vendeur ou à l'agence immobilière votre intention d’acheter le bien en paraphant un avant-contrat. Notez qu’un accord oral n’engage à rien, tandis qu’un accord écrit implique de surveiller les clauses essentielles comme le prix d’achat, la durée de validité de l’offre, le délai de rétractation. Mais aucune somme ne peut être à ce stade versée. Cet avant-contrat correspond au compromis de vente, soit un engagement ferme et réciproque, ou à une promesse de vente qui n’engage qu’une seule partie. Il se signe devant le notaire, en présence d’un agent immobilier ou sous seing privé.

Bon à savoir : Devenir propriétaire d’un logement n’est pas un acte anodin. Il engage pour plusieurs années ! Projetez-vous compte tenu de vos besoins actuels mais également de vos éventuelles attentes ou contraintes futures (travail, enfant, école…).

Etape 3 : Rechercher le meilleur plan de financement

Une fois le compromis de vente signé, vous disposez d’un délai de 45 jours pour trouver un financement parmi les banques et tous les prêts envisageables : Prêt taux fixe modulable, PTZ, CEL ou PEL, Prêt relais, Prêt conventionné, PAS, Prêt action Logement (1 % employeur), prêt de certaines collectivités, etc.

Pour bénéficier du meilleur financement possible, il est essentiel de comparer les offres de prêt immobilier des banques en n’hésitant pas à faire jouer la concurrence avec votre banque actuelle, notamment sur le coût de l’assureur-emprunteur. Pour plus de transparence, les établissements prêteurs ont l’obligation de communiquer le TAEG sur l’offre de prêt. Ce taux annuel effectif global englobe tous les frais liés au crédit afin de comparer facilement les financements de tous les établissements bancaires.

Toutefois, le TAEG le plus bas n’est pas la garantie de disposer de l'offre de prêt la plus adaptée à votre propre situation. Il est important également de veiller :

  • aux possibilités de modulation de vos échéances de prêt : vos revenus peuvent évoluer et votre crédit doit offrir de la souplesse !
  • aux garanties offertes par l’assurance de prêt immobilier :  quels délais, prise en charge et exclusions en cas d’invalidité, d’incapacité ou de décès, 
  • aux conditions en cas de remboursement anticipé du prêt : ce sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA) à verser en cas de remboursement prématuré du bien (vente, séparation…)
  • aux conditions et tarifications de la banque qui vous octroie le financement.
Bon à savoir : Si ce travail vous paraît trop fastidieux, un courtier peut vous accompagner afin de sécuriser cette étape et faciliter vos démarches. Même sans lui, ne vous dispersez pas trop ! Mettre en concurrence 2 ou 3 banques peut largement suffire.

Acheter un bien immobilier à deux : voici quelques conseils

Un bien immobilier constitue généralement une grande partie de son patrimoine. Si l’achat s’effectue à deux, il est essentiel de verrouiller certains élements :

    1- Si vous êtes unis par le mariage sans contrat de mariage, vous avez opté par défaut pour la communauté des biens réduite aux acquêts. Les époux sont tous deux propriétaires avec les mêmes droits sur le bien. Selon les situations (métiers, enfant d’un précédent mariage…), il convient d’envisager un contrat de mariage spécifique et/ou un testament.

    2- Si vous êtes pacsés, chaque emprunteur doit préciser dans l’acte d’achat leurs apports respectifs. En son absence, les conjoints sont propriétaires pour moitié. Le testament est à privilégier car il peut permettre au survivant d’être exonéré de droits de succession et de bénéficier d’une "quotité disponible" en présence d’enfants. Depuis 2007, les pacsés peuvent choisir entre la séparation de biens ou l’indivision.

    3- Si vous êtes en union libre, le régime de la séparation des biens prévaut. Certes, vous pouvez adopter la formule en indivision ou en SCI (avec clause d’agrément ou de démembrement croisé de propriété) mais retenez que sans pacs ni mariage, chaque emprunteur est, d’un point de vue successoral,  un étranger : vous devrez payer jusqu’à 60% en droits de succession !

Etape 4 : Bien monter son dossier de prêt

Pour que la banque évalue votre projet immobilier, vous devez constituer votre dossier de prêt. Plus il sera complet et étayé, plus la banque rendra une réponse rapidement. 

La liste des documents personnels est la suivante :

  • justificatifs d’identité, de votre domicile et de votre situation familiale,
  • livret de famille si mariés ou enfants à charge (ou jugement de divorce),
  • trois derniers bulletins de salaire (et autres justificatifs de revenus éventuels),
  • dernier avis d’imposition,
  • justificatif d’apport personnel et d’épargne globale,
  • documents relatifs aux crédits en cours (offre de prêt et tableau d’amortissement),
  • 3 derniers mois de relevés de compte bancaire.

La liste des pièces à fournir relative au bien à financer est la suivante :

  • le compromis ou la promesse de vente,
  • le dossier de diagnostics techniques,
  • les devis des travaux éventuels avec décennale des artisans,
  • contrat de construction de maison individuelle (contrat CMI si projet de construction),
  • contrat VEFA (logement sur plan),
  • un plan avec indication des surfaces habitables du bien,
  • déclaration de travaux ou permis de construire.

Etape 5 : Obtenir l’accord de la banque et la signature notaire

La vérification de votre dossier et de votre solvabilité débouche ensuite sur un accord de principe de la banque. Ce dernier n’est pas définitif car il reste généralement sous condition de l’accord de l’organisme de caution et de l’assurance emprunteur.

Bon à savoir : Avec une garantie, la banque se couvre d’une défaillance financière de l’emprunteur via l’hypothèque, l’inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (idem à l’hypothèque mais uniquement valable sur les biens déjà existants) ou une société de caution qui se substitue à l’emprunteur en cas de défaillance.

La banque vous oblige également à souscrire une assurance emprunteur afin de vous garantir mais également de se protéger elle-même en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité du souscripteur provoquant une perte totale ou partielle de revenus. L’assurance de prêt évite surtout aux descendants de devoir supporter cette dette en cas de décès. Pour réaliser de belles économies, la loi Lemoine de février 2022 permet d’opter pour une délégation d’assurance emprunteur auprès de n’importe quel assureur et à n’importe quel moment ! 

L'accord de principe de la banque

L'offre de prêt reçue et acceptée, reste ensuite l’ultime étape de la signature de l’acte authentique avec le notaire. Le contrat de vente officialise la transmission du titre de propriété, déclenchant par ailleurs la demande de déblocage des fonds auprès de l’organisme prêteur. Notez que le contrat de vente reprend les mêmes renseignements que l’avant-contrat auxquels s’ajoutent l’assurance habitation et les divers diagnostics obligatoires. 

L’acte de vente vous engage à payer les sommes indiquées et entérine les obligations du vendeur en termes de conformité du bien, de délivrance, de garantie décennale, contre l’éviction et les vices cachés. Pensez à ne rien laisser au hasard avant de signer ! Après toutes ces étapes, vous voilà propriétaire et vous n’aurez plus qu’à emménager et profiter au mieux de votre « chez vous » ! 

Condition suspensive : Que se passe-t-il en cas de refus du crédit ?

Si malgré toutes les démarches bancaires effectuées, le ou les emprunteurs se voient essuyer des refus de financement, ils seront contraints de renoncer à l’achat. Grâce à la condition suspensive d’octroi de crédit présente dans le compromis, l'acheteur ne devra régler aucune pénalité au vendeur et récupère également le dépôt de garantie éventuellement versé. Le vendeur ne peut pas s’opposer à cette éventualité.

À retenir : Lors de la signature du compromis, l’emprunteur se doit de bien spécifier au notaire qu’il souhaite financer son projet via le recours à un emprunt immobilier. Cette condition suspensive de prêt instaurée par la loi Scrivener protège ainsi l'acheteur pour tous les achats de biens à usage d’habitation.

Synthèse : Les 4 délais à connaître lors d'un achat immobilier

L’achat d’un appartement ou d’une maison nécessite en moyenne 3 mois entre la date du compromis et la signature définitive chez le notaire. On exclue ici la phase de recherche du bien qui peut demander 1 semaine comme plus d’an selon vos critères, vos exigences mais aussi le secteur géograhique où vous vous trouvez. Toutefois, il faut parfois faire preuve de patience car des nombreux éléments peuvent modifier les échéances prévues :

  • avec des délais raccourcis si  l’acheteur se rétracte, en cas de décès d’une des parties, en cas d’achat au comptant ou bien si la commune exerce son droit de préemption,
  • avec des délais qui se prolongent si la vente exige la réalisation de certains travaux ou selon la conjoncture du marché immobilier, etc...

Tableau reprenant les principaux délais à connaître lors d'un achat immobilier

Délais à respecter  lors de l'achat d'un bien immobilier               

Nombre de jours à réception du compromis de vente

Nombre de jours à réception de l’offre de prêt

Nombre de jours à partir de la date d’acceptation de l’offre de prêt

Délai de rétractation du compromis de vente
10 jours
Délai de recherche d'un financement
45 jours
Délai à respecter avant la signature de l’offre de prêt
11 jours minimum
Délai avant la signature de l’acte de vente définitif
10 jours minimum

Une fois le compromis ou la promesse de vente signé et receptionné, l’acheteur potentiel dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans se justifier et sans rien devoir à personne. Passé ce délai, le compromis de vente est adressé au notaire pour qu’il puisse engager les démarches nécessaires à la rédaction de l’acte de vente finale. Le recours à un notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière.

À retenir : L’acheteur dispose ensuite d’un délai de 45 jours pour solliciter les banques, les mettre en concurrence et obtenir un financement. Ce délai peut être allongé afin de laisser une marge de manoeuvre à l’emprunteur ainsi qu'aux banques afin de finaliser au mieux les conditions du crédit.

L’emprunteur reçoit ensuite une offre de prêt de la banque. Il doit impérativement patienter 11 jours avant de parapher et signer l’offre de prêt complète et la renvoyer à l’établissement bancaire. Reste à fixer une date chez le notaire pour la signature de l’acte de vente définitif entre le vendeur et l’acheteur. Félicitations, vous êtes propriétaire ! 

Pricebank est attentif au contenu apporté à ses lecteurs. Nous restons à votre écoute pour vous apporter tout complément d’information sur ce sujet.

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