Quelles sont les principales nouveautés du PTZ au 1er avril 2025 ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l’État dédiée aux primo-accédants. Selon des critères définis, les emprunteurs éligibles peuvent bénéficier d’un prêt sans intérêts ni frais de dossier, en complément d’un crédit immobilier souscrit auprès d’un établissement financier. Les conditions d’octroi et d’éligibilité évoluent chaque année par décret comme c’est le cas depuis le 1er avril. Le gouvernement a décidé d’étendre son périmètre pour doper un marché immobilier moribond.
L’aide est désormais étendue à toutes les catégories de biens neufs (appartements, maisons individuelles) sur tout le territoire national jusqu’au 31 décembre 2027. Pour rappel, les maisons individuelles étaient auparavant exclues du dispositif ainsi que les appartements n’étant pas construits dans des zones qualifiées de « tendues ». Par ailleurs, le prêt à taux zéro continue de financer l’acquisition d’un logement social, un bien faisant l’objet d’un prêt social location-accession (PSLA) ou d’un bail réel solidaire.
Quels gains sur vos mensualités de remboursemenr de prêt immobilier ?
Une quotité est la part maximale de l’opération susceptible d’être financée par le PTZ 2025. Fixée par décret, elle varie selon les revenus et la zone géographique classée par indice de tension du marché immobilier. Par exemple, en zone A, les emprunteurs de la première tranche (ménages les plus modestes) peuvent récupérer jusque 50 % du coût d’achat d’un appartement grâce au PTZ 50 % et 30 % pour une maison individuelle, avec un seuil maximum de 25 000 €. En zone C, les emprunteurs de la tranche 4 disposent d’une quotité de 20 % pour un appartement et de 10 % pour une maison avec un seul fixé à 28 500 €. Plus globalement, les quotités du PTZ en 2025 pour un appartement varient entre 30 % (tranche 4) et 50 % (tranche 1) et entre 10 et 30 % pour les maisons individuelles neuves.
Le ministère du Logement a présenté des exemples concrets pour mesurer l’impact du PTZ sur une opération d’achat d’habitat. Un couple sans enfants en Zone B1, avec des revenus mensuels de 3 000 € peut espérer 60 000 € de PTZ pour l’achat d’un appartement neuf de 150 000 € sur 20 ans. L’apport du prêt à taux zéro leur permet de réduire leur mensualité de prêt immobilier de 125 €. Un jeune actif célibataire peut profiter de 33 000 € de PTZ pour acheter sa maison neuve de 120 000 € avec un prêt sur 20 ans et réduire sa mensualité de remboursement de 80 €. En zone B2, un couple sans enfant percevant 3200 € de revenus par mois peut viser un appartement neuf à 190 000 €, dont 76 000 € à taux zéro. Soit une baisse de la mensualité de 100 €.
PTZ comme solution face à la menace de surendettement
La réduction du coût mensuel du crédit est un avantage pour faire valider son dossier auprès d’une banque. Cette charge est en effet un critère qui permet de calculer le taux d’endettement. Or, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe à 35 % le niveau du taux d’endettement à ne pas franchir, ce qui exclut des catégories de population. En agissant comme un apport personnel, le PTZ dégonfle un peu de cette pression financière sur les primo-accédants dans un contexte où les taux du crédit immobilier menacent de repartir à la hausse.
Les taux d’emprunt d’État, les fameux OAT à 10 ans, sont sensibles au contexte géopolitique ambiant. Or, les banques calent leur taux de crédit immobilier sur ces OAT qui sont actuellement à 3,35 % après avoir grimpé fin mars à 3,50 %. Les banques pourraient être tentées de faire un ajustement au détriment des emprunteurs, car les prêts immobiliers sur 20 ans en mars se situaient autour de 3,20 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).
Toutefois, plusieurs facteurs entrent en jeu pour déterminer les grilles des taux d’emprunt à commencer par les stratégies commerciales souvent plus agressives au printemps. Les banques profitent d’ailleurs de l’élargissement du PTZ pour lancer des offres promotionnelles. La Banque Populaire indique « compléter le PTZ en doublant son montant jusqu’à 25 000 euros avec la gratuité totale des frais de dossier ». L’offre court jusqu’au 31 décembre 2025, pour un prêt à 0 % sur 25 ans, destiné aux primo-accédants de moins de 36 ans. Le Crédit Agricole est sur cette ligne en doublant aussi le montant du prêt à taux zéro dans la limite de 20 000 euros, offre accessible jusqu’au 30 juin.
Nouveautés PTZ 2025 : MaPrime Renov et donations
Dans l’ancien, le PTZ reste identique pour le cofinancement de l’acquisition d’un logement requérant des travaux d’amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou annexes) ou d’économies d’énergie, uniquement dans les zones dites « détendues ». La seule nouveauté est l’association possible avec le dispositif MaPriveRénov, à condition d’y être éligible. De quoi faciliter le financement des travaux au moment de l’achat d’une passoire thermique.
Autre dispositif pour le neuf : les donations. Ainsi, la loi de finances 2025 inclut une exonération de droits pour les donations à un enfant ou à un petit-enfant. Le montant maximum accordé est fixé à 100 000 € par donateur (parents, grands-parents) et 300 000 € par destinataire (enfants, petits-enfants). Le projet doit concerner l’achat d’un logement neuf (pour résidence principale ou location longue durée) ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Les primo-accédants profitent d’une réduction de leurs droits d’enregistrement à condition d’occuper le bien durant cinq ans. Pour rappel, il s’agit d’une taxe récupérée par l’État lors d’une transaction immobilière. Le montant est proportionnel à la valeur du bien immobilier.
Co-acquisition et démembrement pour optimiser l’apport personnel
Le PTZ 2025 permet d’acheter à moindre coût son logement grâce aux opérations de co-acquisition et de démembrement. La co-acquisition consiste à payer une part majoritaire du logement tandis qu’un organisme financier acquiert une part minoritaire. Le Crédit Mutuel Arkéa via sa solution Duoprimo propose par exemple l’achat d’une partie du logement pour 10 % maximum de son coût sur une durée de 10 ans. Le propriétaire rachète ensuite ses parts une fois le contrat arrivé à terme. Cette solution permet de lier son apport personnel à une somme d’emprunt moindre.
Le PTZ autorise un autre mode d’acquisition : le démembrement. Dans ce cas, un fonds immobilier achète un logement auprès d’un promoteur. Il vend 50 % à un propriétaire pour une durée de 25 ans par le biais d’un bail emphytéotique. Le crédit immobilier cofinancé avec un PTZ n’est utilisé que pour acheter 50 % du bien. Comme pour un leasing automobile, le primo-accédant peut activer l’option d’achat de la part restante auprès du fonds immobilier à tout moment et jusqu'à 25 ans.
