Les conditions de relocation des logements F et G
Le projet de loi prévoit que les logements classés G (dont la location est théoriquement interdite depuis 2025) et F (prévus pour 2028) pourront être loués à nouveau, mais sous une condition de travaux stricte. Pour bénéficier de cette autorisation, le propriétaire bailleur devra justifier d'un engagement de rénovation en signant un contrat avec un artisan.
Les travaux devront être réalisés dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un logement en copropriété. Enfin, l’objectif est d'atteindre au minimum la classe E du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le gouvernement estime que cette mesure pourrait maintenir ou réintroduire sur le marché entre 700 000 et 1,4 million de logements, créant ainsi un « choc d'offre locative ».
La réforme du DPE comme cadre plus large
La relocation encadrée s'inscrit dans une réforme plus vaste visant à fiabiliser les outils de mesure et à encourager l'investissement. Face à une perte de confiance à l’égard du DPE, une charte de déontologie pour les diagnostiqueurs a été lancée afin de lutter contre les fraudes et le « diagnostiqueur-bashing ». Un ordre des diagnostiqueurs pourrait également voir le jour. En matière d’ajustements techniques, le gouvernement souhaite abaisser le coefficient de conversion de l'électricité (passant de 2,3 à 1,9, avec une cible possible à 1,7 ou 1), ce qui a déjà permis à près de 900 000 logements de sortir techniquement de la catégorie des passoires thermiques sans travaux préalables. De plus, afin de dynamiser l'investissement locatif privé, le seuil de travaux nécessaire pour bénéficier d'avantages fiscaux dans l'ancien passerait de 30 % à 20 % du prix d'achat, et le dispositif serait élargi aux maisons individuelles.
Un débat entre urgence sociale et ambition climatique
Si les professionnels de l'immobilier saluent la mesure comme un moyen nécessaire pour débloquer un marché locatif devenu « insoutenable », des acteurs de la rénovation, comme Hello Watt, dénoncent un « détricotage » des ambitions écologiques. Ils craignent que les propriétaires ne soient plus incités à rénover, laissant les locataires face à des factures d'énergie élevées et des problèmes sanitaires liés à l'inconfort thermique. D’un point de vue technique, des doutes subsistent par rapport à la difficulté de réaliser des travaux lourds (isolation par l'intérieur, déplacement de radiateurs) alors que le locataire est déjà dans les lieux, ce qui pourrait compliquer la mise en œuvre réelle de l'obligation de travaux en cours de bail.
Les raisons d’un marché immobilier locatif tendu
La tension sur l’investissement locatif privé résulte de la combinaison de plusieurs facteurs : hausse des coûts de construction et de rénovation, durcissement réglementaire, fin du dispositif Pinel et, comme on l’a vu, exigences énergétiques croissantes. Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, explique : « Depuis plusieurs années, nous assistons à une accumulation de contraintes qui fragilise l’équation économique des bailleurs. Beaucoup ont le sentiment que l’on exige davantage d’eux tout en réduisant leur visibilité. Lorsqu’un investisseur doute de la rentabilité ou de la stabilité de son projet, il préfère souvent renoncer ».
Si le marché locatif respire un peu mieux, son équilibre d'avant-crise est loin d’être retrouvé. Depuis plusieurs années, la pression exercée est constante, avec une offre qui décline et une demande qui continue de croître. La hausse des prix de l’immobilier et les difficultés d’accès aux prêts bancaires pour les primo-accédants ont eu notamment pour conséquence de retenir de nombreux Français dans le parc locatif. Ainsi, le stock de logements à louer disponible s’est réduit.
Selon des chiffres apportés par SeLoger, un changement de tendance apparaît toutefois au cours de l’année 2025 avec une offre qui se redresse (+17%). Une bouffée d'air frais, portée par un marché de l'achat qui retrouve des couleurs. Cependant, l’embellie ne suffit pas à rétablir l'équilibre. Comparé à l’année 2021, le stock de biens disponibles reste en retrait de 16 %, pendant que la demande dépasse toujours de 42 % son niveau récent.
Côté demande, la tendance va également à l’amélioration. Avec la reprise des transactions immobilières, moins de ménages cherchent à louer : la demande a reculé de 16 % en un an. Ce mouvement, amorcé dès le printemps 2024, s'est accéléré ces derniers mois, bien qu’il reste insuffisant pour parler de retour à la normale. La demande demeure 42 % au-dessus de son niveau d'avril 2021, et 18 % au-dessus de celui d'avril 2022. Par les mesures envisagées, y compris la remise sur le marché de logements classés F et G par le DPE, le gouvernement tente justement de revenir à l’équilibre.
