Quels sont les différents types de prêt immobilier ? Guide complet

Quels sont les différents types de prêt immobilier ? Guide complet

Banques en ligne

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 07 Avril 2022

Les différents types de prêt immobilier

Avant d'acheter un bien immobilier il faut pouvoir le financer. Pour cela, différents prêts immobiliers et différents types de taux existent. Quels sont-ils ? Lequel(s) choisir ? Voici nos conseils.

Les prêts immobiliers non réglementés par l'Etat

Le prêt classique

Ce prêt est aussi appelé prêt amortissable. Il sert à financer tous types de bien immobilier : résidence principale, résidence locative ou votre future résidence secondaire avec ou sans travaux. Que ce soit les banques traditionnelles ou bien les banques en ligne, les caractéristiques peuvent sensiblement varier mais voici les principaux critères à retenir :

  • Prêt accessible à tous ;
  • Montant minimum de 75 000€ et sans plafond ;
  • Durée comprise entre 5 et 27 ans* ;
  • Taux d’intérêt défini selon la durée du prêt et en fonction du type de prêt (taux fixe, variable ou capé) ;
  • Frais de dossier fluctuant selon les établissements bancaires.
*Bon à savoir : Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) deviennent désormais obligatoires. Les banques sont tenues de faire respecter un taux d’endettement maximal de 35 % assurances comprises et une durée d’emprunt maximale de 25 ans voire jusqu’à 27 ans dans certains cas. Une dérogation de 20 % des crédits pour les résidences principales et les primo-accédants est toutefois tolérée.

Ce prêt constitue l'emprunt principal et le coeur de votre plan de financement. Pricebank vous permet de faire votre demande de financement en ligne gratuitement et sans engagement.

Le prêt relais

Le crédit relais est généralement envisagé lorsque l’acquéreur d’un bien est déjà propriétaire d’un premier bien immobilier et souhaite se faire financer de suite son nouveau bien dans l'attente de la vente de sa précédente acquisition.

En clair, un prêt relais est un crédit qui sert à financer un nouveau bien en attendant la vente du précédent. Son montant se base donc sur la moyenne des estimations du prix de vente du premier bien par différentes agences immobilières sur lequel est appliqué un coefficient de pondération (en règle générale 70%). Ce prêt est généralement d’une très courte durée qui est comprise entre 12 et 24 mois maximum.  

Pour comprendre le fonctionement du prêt relais, voici un exemple pour un bien à vendre estimé à 160 000€ :

PROJET   FINANCEMENT  
Nouvelle acquisition 300 000€ Apport 20 000€
Frais de notaire 20 000€

Prêt relais 24 mois (= 160 000€ x 0,7%)

112 000€
Travaux 30 000€ Prêt immobilier sur 15 ans 219 500€
Frais de dossier 500€    
Frais de courtage 1 000€    
Total 351 500€ Total 351 500€
Le crédit relais peut donc être adossé à un prêt immobilier amortissable comme dans l'exemple ci-dessus ou bien sans aucun autre prêt complémentaire, on dit qu'il s'agit d'un prêt relais sec.

Le prêt In Fine

Ce prêt n’appartient pas à la catégorie des prêts amortissables. Vous ne remboursez pendant pratiquement toute la durée de l’emprunt, uniquement les intérêts de celui-ci. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour un prêt amortissable classique mais sont toutefois déductibles de vos impôts.
Pour ce type de prêt, les banques vérifient régulièrement la solvabilité de l’emprunteur en s’assurant que ce dernier constitue bien une épargne pour réussir à rembourser la totalité de la somme empruntée en temps voulu.

Il est surtout utilisé par les investisseurs pour le financement d'un locatif afin de déduire un maximum d'intérêts. En parralèle du prêt, une épargne, le plus souvent une assurance vie, sera adossée à ce type d'emprunt.

Fonctionnement d'un prêt In fine :

Échéance 1 Échéance 2 Échéance 3 Échéance 4 Échéance ... Dernière échéance 
Intérêts Intérêts Intérêts Intérêts Intérêts Capital restant dû + Intérêts

Avant d'aborder les prêts réglementés et si vous disposez de prêts immobiliers en cours, sachez que vous pouvez agir pour baisser drastiquement le coût de votre crédit via les 5 leviers indispensables à connaître pour booster votre prêt immo.

Les prêts réglementés ou aidés

Le prêt à taux zéro (ou PTZ)

Ce prêt se destine uniquement au financement d’une résidence principale qui se définit comme la résidence que l’emprunteur occupera plus de huit mois par an. Comme son nom l’indique son taux d’intérêt est nul et il se caractérise comme suit :

  • il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes accédant pour la première fois à la propriété ou n’ayant pas été propriétaire pendant les deux années précédant la demande de prêt ;
  • son montant diffère selon la composition du ménage, la région et la ville où se situe le bien ;
  • ce prêt ne financera pas la totalité du bien à construire ou à acquérir et devra donc être complété par un ou plusieurs autres prêts en complément ;
  • la durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans. Elle comprend une période de différé comprise entre 5 et 15 ans durant laquelle vous ne remboursez pas le prêt ;
  • Pour l'achat d'un logement existant (ancien), il sera nécessaire de réaliser des travaux dans le bien représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. (40 000€ par exemple pour un logement de 120 000 €)

Part maximum du PTZ 2022 en fonction du prix du logement :

Nature de l'opération / acquisition Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Logement neuf 40% 40% 20% 20%
Logement ancien avec travaux non éligible non éligible 40% 40%

Plafonds des revenus (en euros) pour l'éligibilité au PTZ 2022 et selon la composition de la famille :

Personnes occupant le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 30 000 27 000 24 000
2 51 800 42 000 37 800 33 600
3 62 900 51 000 45 900 40 800
4 74 000 60 000 54 000 48 000
5 85 100 69 000 62 100 55 200
6 96 200 78 000 70 200 62 400
7 107 300 87 000 78 300 69 600
8 et + 118 400 96 000 86 400 76 800

Plafond de l'opération à retenir (en euros) pour fixer le montant maxi du PTZ 2022 :

Personnes occupant le logement Zone A & A bis Zone B1 Zone B2 Zone c
1 150 000 135 000 110 000 100 000
2 210 000 189 000 154 000 140 000
3 255 000 230 000 187 000 170 000
4 300 000 270 000 220 000 200 000
5 et + 345 000 311 000 253 000 230 000
Prenons un exemple : Pour un couple avec 2 enfants achetant un logement ancien de 240 000€ en zone B2, le montant maximum du PTZ sera de 88 000 €, soit 220 000 x 40 % car le plafond maxi est de 220 000 €. Par contre, pour un montant d'opération de 200 000€, ils ne pourront prétendre qu'à 80 000€ (200 000 x 40%).

Le Prêt d’Accession Sociale (ou PAS)

Ce prêt a pour but d’aider les familles aux revenus modestes à accéder à la propriété. Il peut financer l’intégralité du bien concerné que ce soit une construction ou un achat d’un bien existant avec ou sans travaux. S’il ne finance pas la totalité du montant du bien acquis, il peut être complété par un prêt à taux zéro ou un prêt épargne logement, un prêt 1 % employeur (Action logement) ou une subvention de l’Agence Nationale de l’HAbitat. 

Le PAS présente surtout l'avantage de baisser vos frais de garantie ainsi que votre taxe locale si ce dernier est couplé avec un Prêt à Taux Zéro. Si vous devenez propriétaire en zone 3, il peut également ouvrir droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Il comprend cependant quelques conditions :

  • les ressources du ménage ne doivent pas excéder un certain montant variant selon la composition de celui-ci ;
  • si le prêt finance des travaux, ils doivent être d’un montant au moins égal à 4 000€ ;
  • le logement financé doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année suivant la fin des travaux.
  • sa durée de remboursement est comprise entre 5 et 25 ans, dans certains cas, elle peut aller jusqu’à 35 ans.
Bon à savoir : Les ressources maximales pour obtenir un prêt PAS sont identiques au plafond de revenus du PTZ 2022. Le PAS ne pourra pas financer les frais de notaire, les frais d’agence et les frais hypothécaires.

Le Prêt Epargne Logement

Ce prêt est obtenu grâce à la constitution d'une épargne au sein d’un Plan Epargne Logement. Il peut être utilisé à partir du moment où votre Plan Epargne Logement est âgé d’au minimum 4 ans et où ses fonds peuvent être débloqués sans pénalité. Il peut financer l'achat et la construction d'un bien immobilier destiné à être votre habitation principale ou le financement de travaux ou l'amélioration du logement destiné à être votre résidence principale. Ce prêt présente les conditions suivantes :

  • son montant dépend des intérêts acquis durant la phase d’épargne de votre PEL et ne peut excéder 92 000€ ;
  • sa durée est comprise entre 2 et 15 ans ;
  • son taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture de votre PEL ;
  • Un PEL ouvert après août 2016 permet d'obtenir taux d’intérêt et d'emprunt de 2,20% ;
  • il peut être cumulé avec tout autre type de prêts.

Plus la durée de remboursement du PEL choisie sera courte, plus le montant pouvant être demandé sera important.

Cas particulier du CEL : Si vous décidez de faire un prêt épargne logement, vous pouvez faire appel à vos droits acquis sur votre PEL mais également à ceux de votre CEL. Le prêt global sera par contre plafonné à 92 000 €. Le montant seul d'un prêt issu d'un CEL est plafonné à 23 000 € en sachant que vous ne pouvez demander à votre banque un prêt lié au CEL qu'au terme de 18 mois d’épargne.

La rémunération d'un CEL pouvant changer de taux durant sa phase d’épargne, les intérêts acquis sont regroupés par niveau de taux donnant par conséquent différents taux de crédit. 

Il est possible de cumuler vos droits à prêt avec ceux de vos proches (conjoints, enfants, parents...) ou les leur céder s'ils sont eux-mêmes titulaires d’un plan et/ou d’un compte épargne logement. Voici les cas possibles :
Produit détenu par le bénéficiaire CEL du cédant PEL du cédant
Durée de détention du contrat 12 mois min. 18 mois min. 3 ans min.
Pas de PEL, Pas de CEL NON NON NON
CEL depuis 12 mois NON OUI NON
CEL depuis 18 mois OUI OUI NON
PEL depuis 3 ans OUI OUI OUI

Le prêt Conventionné

Il répond aux mêmes conditions d’attribution que le Prêt d’Accession Sociale et est également éligible aux APL. Sa différence majeure avec le PAS est que contrairement à celui-ci, le prêt conventionné est accessible sans condition de revenus. Sa durée va de 5 à 35 ans. Son taux d’intérêt change selon l’établissement bancaire où est demandé le prêt mais devra toujours être inférieur au taux maximum imposé par la réglementation.

L'éco-prêt à taux zéro 2022 (éco-PTZ 2022)

La loi de finances 2022 maintient l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) jusqu'au 31 décembre 2023. Il est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État et se matérialise sous la forme d'un prêt remboursable sans aucun intérêt. L’éco-prêt à taux zéro n'est soumis à aucun plafond de revenus et concerne les propriétaires ou copropriétaires occupants, bailleurs ou s’engageant à louer leur logement. Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux.  

Les travaux seront à réaliser par un professionnel reconnu (label RGE) et vous disposez d'un délai de 3 ans pour réaliser les travaux (à partir de l'émission de l’offre). Vous aurez ensuite à déposer votre demande auprès de votre banque muni des devis et surtout du formulaire type « emprunteur » soigneusement complété. La durée de l'éco-PTZ est de 15 ans voire maintenant 20 ans mais sous conditions.

L’éco-PTZ se cumule avec les aides de l’Anah, des collectivités territoriales, avec les certificats d’économies d’énergie, les aides « Habiter Mieux » ou le dispositif MaPrimeRenov’ mais également le PTZ pour l’accession à la propriété. 

Il est a préciser toutefois que l’eco-PTZ est un prêt très réglementé et qu’il faut être très attentif et rigoureux dans les documents que vous allez apporter à la banque.

Pour bénéficier de l'éco-PTZ, les travaux doivent concerner au moins une des 7 catégories de travaux suivantes :
Isolation thermique de la toiture Isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur Isolation thermique des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur Isolation des planchers bas                       
Installation ou remplacement d'un chauffage ou production d'eau chaude sanitaire Installation d'un chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable Installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable  
En fonction des travaux réalisés, vous pouvez obtenir jusqu'à 30 000 euros par logement et même 50 000 euros pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2022 et dans le cadre des logements considérés "passoires énergétiques".
Selon les travaux effectués, voici les montants de prêts autorisés :
Jusqu'à 15 000 euros               

Réalisation d'une seule action parmi la liste des 7 actions éligibles au dispositif.

Exception : Remplacement des fenêtres : plafond de 7 000 euros

Jusqu'à 25 000 euros Réalisation de 2 des 7 actions éligibles ;
Jusqu'à 30 000 euros Réalisation de 3 actions ou plus parmi les 7 actions éligibles ;
Jusqu’à 50 000 euros Travaux générant un gain énergétique de 35 % minimum afin de sortir un logement du statut "passoire énergétique"

Les différents types de taux

Si chaque prêt comporte ses spécificités, il en est de même pour les différents types de taux existant.

Taux fixe

Dans le cadre d’un prêt immobilier, on parle de taux fixe lorsqu’il est le même pendant toute la durée du crédit. C’est la formule la plus souvent utilisée car elle garantit une relative sécurité à l’emprunteur. Même si le montant des intérêts peuvent légèrement varier selon les mensualités, les mensualités elles, seront toujours du même montant.

Échéances Prêt 100 000€ / 15 ans Part en capital Part en intérêts Mensualité
1 99 484,84 € 515,16 € + 83,33 € = 598,49 €
2 98 969,25 € 515,59 € +82,90 € =598,49 €
3 98 453,23 € 516,02 € +82,47 € =598,49 €

Taux variable

Ici, on parle de taux variable lorsque le taux du prêt va être amené à fluctuer soit à la hausse, soit à la baisse. Il est révisé périodiquement selon un indice de référence comme l'Euribor et généralement à la date d’anniversaire du prêt. Si l'indice subit une hausse, il augmentera le coût global du crédit et donc de vos mensualités ou bien la durée initiale du prêt et inversement si une baisse a lieu.

Il faut être extrêmement prudent lorsque l’on se voit proposer ce type de taux car il peut jouer en votre défaveur si les hausses sont trop conséquentes et nombreuses.

Taux capé

Ce type de prêt est une variante du taux révisable. Il vient apporter une sécurisation de la variation possible du taux d’intérêts du crédit. Il peut ainsi garantir une limitation à la hausse uniquement ou, selon votre contrat, à la hausse et à la baisse du taux d’intérêts.
Concrètement, prenons l’exemple d’un prêt possédant un taux variable de 1,60% capé 1,50. Cela signifie que cet emprunt ne pourra dépasser un taux maximum de 3,10% en cas de hausse. Si un prêt avec un taux de 1,60% est dit capé +1/-1, celui-ci ne pourra varier que de 0,60% à 2,60%.

Ce taux présente donc une garantie intéressante à demander à votre banque dans le cadre d’une offre de prêt à taux variable.

Nos conseils

Notre premier conseil sera d’essayer au maximum de vous construire un apport personnel en amont de votre demande de prêt. En effet, il vous servira à financer les dépenses non comprises dans l’offre de prêt (frais de notaire, etc.). Il rassurera également les établissements bancaires sur votre capacité à épargner et donc à mettre de côté. 

Notre second conseil sera de bien vérifier pendant la phase de construction de votre projet immobilier votre éligibilité aux différents prêts comme le prêt à taux zéro par exemple. Cela va vous aider à financer une partie de votre bien en baissant significativement le coût de votre crédit.

Notre troisième conseil est de privilégier toujours les prêts à taux fixe. Cela vous évitera les mauvaises surprises et les conséquences que peuvent avoir un taux revu à la hausse et permettra d’anticiper plus facilement les échéances à venir de votre prêt.

Quatrièmement, comparez attentivement les différents prêts immobiliers avant de signer une offre de prêt. Vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier si vous le souhaitez.

Enfin, Le type de prêt et le taux sont des critères importants mais soyez également intransigeant sur le coût et la qualité des assurances emprunteurs et intéressez-vous également à la délégation d'assurance : La loi Lemoine facilite désormais les démarches.

Toute l'équipe Pricebank espère que vous avoir transmis des informations utiles à vos projets et réflexions. N'hésitez pas à nous faire partager vos interrogations éventuelles.

 

 

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