Quels sont les différents types de prêt immobilier ? Guide complet

Rédigé par Guillaume ROUSSELOT

Publié le 07 Avril 2022

Avant d'acheter un bien immobilier il faut pouvoir le financer. Pour cela, différents prêts immobiliers et différents types de taux existent. Quels sont-ils ? Lequel(s) choisir ? Voici nos conseils.

Les prêts immobiliers non réglementés par l'Etat

Le prêt classique

Ce prêt est aussi appelé prêt amortissable. Il sert à financer tous types de bien immobilier : résidence principale, résidence locative ou votre future résidence secondaire avec ou sans travaux. Que ce soit les banques traditionnelles ou bien les banques en ligne, les caractéristiques peuvent sensiblement varier mais voici les principaux critères à retenir :

• Prêt accessible à tous ;
• Montant minimum de 75 000€ et sans plafond ;
• Durée comprise entre 5 et 27 ans* ;
• Taux d’intérêt défini selon la durée du prêt et en fonction du type de prêt (taux fixe, variable ou capé) ;
• Frais de dossier fluctuant selon les établissements bancaires.

Ce prêt constitue l'emprunt principal et le coeur de votre plan de financement. Pricebank vous permet de faire votre demande de financement en ligne gratuitement et sans engagement.

Le prêt relais

Le crédit relais est généralement envisagé lorsque l’acquéreur d’un bien est déjà propriétaire d’un premier bien immobilier et souhaite se faire financer de suite son nouveau bien dans l'attente de la vente de sa précédente acquisition.

En clair, un prêt relais est un crédit qui sert à financer un nouveau bien en attendant la vente du précédent. Son montant se base donc sur la moyenne des estimations du prix de vente du premier bien par différentes agences immobilières sur lequel est appliqué un coefficient de pondération (en règle générale 70%). Ce prêt est généralement d’une très courte durée qui est comprise entre 12 et 24 mois maximum.  

Pour comprendre le fonctionement du prêt relais, voici un exemple pour un bien à vendre estimé à 160 000€ :

Le prêt In Fine

Ce prêt n’appartient pas à la catégorie des prêts amortissables. Vous ne remboursez pendant pratiquement toute la durée de l’emprunt, uniquement les intérêts de celui-ci. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour un prêt amortissable classique mais sont toutefois déductibles de vos impôts.
Pour ce type de prêt, les banques vérifient régulièrement la solvabilité de l’emprunteur en s’assurant que ce dernier constitue bien une épargne pour réussir à rembourser la totalité de la somme empruntée en temps voulu.

Fonctionnement d'un prêt In fine :

Avant d'aborder les prêts réglementés et si vous disposez de prêts immobiliers en cours, sachez que vous pouvez agir pour baisser drastiquement le coût de votre crédit via les 5 leviers indispensables à connaître pour booster votre prêt immo.

Les prêts réglementés ou aidés

Le prêt à taux zéro (ou PTZ)

Ce prêt se destine uniquement au financement d’une résidence principale qui se définit comme la résidence que l’emprunteur occupera plus de huit mois par an. Comme son nom l’indique son taux d’intérêt est nul et il se caractérise comme suit :

• il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes accédant pour la première fois à la propriété ou n’ayant pas été propriétaire pendant les deux années précédant la demande de prêt ;
• son montant diffère selon la composition du ménage, la région et la ville où se situe le bien ;
• ce prêt ne financera pas la totalité du bien à construire ou à acquérir et devra donc être complété par un ou plusieurs autres prêts en complément ;
• la durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans. Elle comprend une période de différé comprise entre 5 et 15 ans durant laquelle vous ne remboursez pas le prêt ;
• Pour l'achat d'un logement existant (ancien), il sera nécessaire de réaliser des travaux dans le bien représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. (40 000€ par exemple pour un logement de 120 000 €)

Part maximum du PTZ 2022 en fonction du prix du logement :

Plafonds des revenus (en euros) pour l'éligibilité au PTZ 2022 et selon la composition de la famille :

Plafond de l'opération à retenir (en euros) pour fixer le montant maxi du PTZ 2022 :

Le Prêt d’Accession Sociale (ou PAS)

Ce prêt a pour but d’aider les familles aux revenus modestes à accéder à la propriété. Il peut financer l’intégralité du bien concerné que ce soit une construction ou un achat d’un bien existant avec ou sans travaux. S’il ne finance pas la totalité du montant du bien acquis, il peut être complété par un prêt à taux zéro ou un prêt épargne logement, un prêt 1 % employeur (Action logement) ou une subvention de l’Agence Nationale de l’HAbitat. 

Il comprend cependant quelques conditions :

• les ressources du ménage ne doivent pas excéder un certain montant variant selon la composition de celui-ci ;
• si le prêt finance des travaux, ils doivent être d’un montant au moins égal à 4 000€ ;
• le logement financé doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année suivant la fin des travaux.
• sa durée de remboursement est comprise entre 5 et 25 ans, dans certains cas, elle peut aller jusqu’à 35 ans.

Le Prêt Epargne Logement

Ce prêt est obtenu grâce à la constitution d'une épargne au sein d’un Plan Epargne Logement. Il peut être utilisé à partir du moment où votre Plan Epargne Logement est âgé d’au minimum 4 ans et où ses fonds peuvent être débloqués sans pénalité. Il peut financer l'achat et la construction d'un bien immobilier destiné à être votre habitation principale ou le financement de travaux ou l'amélioration du logement destiné à être votre résidence principale. Ce prêt présente les conditions suivantes :

• son montant dépend des intérêts acquis durant la phase d’épargne de votre PEL et ne peut excéder 92 000€ ;
• sa durée est comprise entre 2 et 15 ans ;
• son taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture de votre PEL ;
• Un PEL ouvert après août 2016 permet d'obtenir taux d’intérêt et d'emprunt de 2,20% ;
• il peut être cumulé avec tout autre type de prêts.

Plus la durée de remboursement du PEL choisie sera courte, plus le montant pouvant être demandé sera important.

Cas particulier du CEL : Si vous décidez de faire un prêt épargne logement, vous pouvez faire appel à vos droits acquis sur votre PEL mais également à ceux de votre CEL. Le prêt global sera par contre plafonné à 92 000 €. Le montant seul d'un prêt issu d'un CEL est plafonné à 23 000 € en sachant que vous ne pouvez demander à votre banque un prêt lié au CEL qu'au terme de 18 mois d’épargne.

La rémunération d'un CEL pouvant changer de taux durant sa phase d’épargne, les intérêts acquis sont regroupés par niveau de taux donnant par conséquent différents taux de crédit. 

Le prêt Conventionné

Il répond aux mêmes conditions d’attribution que le Prêt d’Accession Sociale et est également éligible aux APL. Sa différence majeure avec le PAS est que contrairement à celui-ci, le prêt conventionné est accessible sans condition de revenus. Sa durée va de 5 à 35 ans. Son taux d’intérêt change selon l’établissement bancaire où est demandé le prêt mais devra toujours être inférieur au taux maximum imposé par la réglementation.

L'éco-prêt à taux zéro 2022 (éco-PTZ 2022)

La loi de finances 2022 maintient l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) jusqu'au 31 décembre 2023. Il est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État et se matérialise sous la forme d'un prêt remboursable sans aucun intérêt. L’éco-prêt à taux zéro n'est soumis à aucun plafond de revenus et concerne les propriétaires ou copropriétaires occupants, bailleurs ou s’engageant à louer leur logement. Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux.  

Les travaux seront à réaliser par un professionnel reconnu (label RGE) et vous disposez d'un délai de 3 ans pour réaliser les travaux (à partir de l'émission de l’offre). Vous aurez ensuite à déposer votre demande auprès de votre banque muni des devis et surtout du formulaire type « emprunteur » soigneusement complété. La durée de l'éco-PTZ est de 15 ans voire maintenant 20 ans mais sous conditions.

Il est a préciser toutefois que l’eco-PTZ est un prêt très réglementé et qu’il faut être très attentif et rigoureux dans les documents que vous allez apporter à la banque.

Les différents types de taux

Si chaque prêt comporte ses spécificités, il en est de même pour les différents types de taux existant.

Taux fixe

Dans le cadre d’un prêt immobilier, on parle de taux fixe lorsqu’il est le même pendant toute la durée du crédit. C’est la formule la plus souvent utilisée car elle garantit une relative sécurité à l’emprunteur. Même si le montant des intérêts peuvent légèrement varier selon les mensualités, les mensualités elles, seront toujours du même montant.

Taux variable

Ici, on parle de taux variable lorsque le taux du prêt va être amené à fluctuer soit à la hausse, soit à la baisse. Il est révisé périodiquement selon un indice de référence comme l'Euribor et généralement à la date d’anniversaire du prêt. Si l'indice subit une hausse, il augmentera le coût global du crédit et donc de vos mensualités ou bien la durée initiale du prêt et inversement si une baisse a lieu.

Taux capé

Ce type de prêt est une variante du taux révisable. Il vient apporter une sécurisation de la variation possible du taux d’intérêts du crédit. Il peut ainsi garantir une limitation à la hausse uniquement ou, selon votre contrat, à la hausse et à la baisse du taux d’intérêts.
Concrètement, prenons l’exemple d’un prêt possédant un taux variable de 1,60% capé 1,50. Cela signifie que cet emprunt ne pourra dépasser un taux maximum de 3,10% en cas de hausse. Si un prêt avec un taux de 1,60% est dit capé +1/-1, celui-ci ne pourra varier que de 0,60% à 2,60%.

Nos conseils

Notre premier conseil sera d’essayer au maximum de vous construire un apport personnel en amont de votre demande de prêt. En effet, il vous servira à financer les dépenses non comprises dans l’offre de prêt (frais de notaire, etc.). Il rassurera également les établissements bancaires sur votre capacité à épargner et donc à mettre de côté. 

Notre second conseil sera de bien vérifier pendant la phase de construction de votre projet immobilier votre éligibilité aux différents prêts comme le prêt à taux zéro par exemple. Cela va vous aider à financer une partie de votre bien en baissant significativement le coût de votre crédit.

Notre troisième conseil est de privilégier toujours les prêts à taux fixe. Cela vous évitera les mauvaises surprises et les conséquences que peuvent avoir un taux revu à la hausse et permettra d’anticiper plus facilement les échéances à venir de votre prêt.

Quatrièmement, comparez attentivement les différents prêts immobiliers avant de signer une offre de prêt. Vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier si vous le souhaitez.

Enfin, Le type de prêt et le taux sont des critères importants mais soyez également intransigeant sur le coût et la qualité des assurances emprunteurs et intéressez-vous également à la délégation d'assurance : La loi Lemoine facilite désormais les démarches.

Toute l'équipe Pricebank espère que vous avoir transmis des informations utiles à vos projets et réflexions. N'hésitez pas à nous faire partager vos interrogations éventuelles.