La SCI est une solution de gestion et de transmission de patrimoine immobilier de plus en plus prisée par les Français. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses atouts, ses inconvénients ? Quelles sont les offres bancaires disponibles aux SCI ? Voici les réponses à vos interrogations.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de se regrouper au sein de cette structure afin d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Deux personnes suffisent pour créer une société comme une SCI, ce qui s’avère pratique pour les investisseurs qui ne peuvent se permettre seuls de concrétiser une telle opération.
Les activités exercées par une SCI sont les suivantes :
Une SCI dispose de statuts afin de définir la participation des associés, le nom de la SCI, son siège social, son capital, son fonctionnement et sa durée de vie. Les associés désignent le gérant, c’est à dire le représentant légal qui devra se charger de la gestion du bien au quotidien. Les statuts fixent également les limites du pouvoir donné au gérant. Les statuts de la SCI doivent être publiés officiellement.
On constate que la SCI est plus souple que l’indivision car elle ne demande pas l’unanimité des parties concernées pour décider. Pour conclure, les statuts déterminent également les mesures à prévoir en cas de décès du gérant ou d’un associé.
Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?
Vous vous apprêtez à constituer votre SCI, voici les différentes étapes à suivre :
Choisissez la raison sociale et le siège social de la SCI (qui peut être le lieu de résidence d’un des associés).
Nommez le gérant ou les co-gérants.
Rédigez les statuts de la SCI et faites appel à un notaire si nécessaire.
Réfléchissez déjà aux besoins bancaires de la SCI (financement, carte, remise chèque….)
Enregistrez les statuts auprès du service des Impôts des Entreprises.
Publiez un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales.
Enregistrez les statuts auprès d’un greffe.
Effectuez la déclaration fiscale d’existence au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce en ayant opté pour le bon régime d’imposition : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu.
Recevez le Kbis de la SCI, le document attestant de son existence juridique.
Choisissez votre banque.
Comment ouvrir un compte pour SCI ?
Il existe de nombreux établissements qui acceptent les SCI et il est parfois difficile de tout comprendre. Pour ces raisons, commencez par cerner vos besoins et ne vous laissez pas disperser par les solutions proposées par le banquier.
A titre d’information, déterminer votre besoin en termes de moyens de paiements (chéquier, carte, virement) ? La nécessité ou non de pouvoir encaisser des chèques, le besoin ou non d’un conseiller dédié et les solutions d’épargne, de crédits (comparer le TAEG) et d’assurances. Il sera ensuite plus clair pour vous de choisir la bonne offre et la bonne banque.
Les pièces nécessaires pour l’ouverture d’un compte bancaire SCI sont les suivantes :
Pièce d’identité recto/verso du gérant désigné en cours de validité,
Pièce d’identité recto/verso des mandataires éventuels,
Extrait KBIS le cas échéant,
Statuts ou projet de statuts de votre SCI,
Extrait de publication dans le journal d’annonce officiel.
Vous allez devoir ensuite effectuer un dépôt de capital initial. Cet acte permet l’obtention de l’attestation de dépôt de capital avant l’immatriculation de la société au greffe du tribunal de commerce.
Désormais, le dépôt de capital en ligne permet d'accélérer les délais d’obtention de l’attestation de dépôt.
Quelle banque choisir pour une SCI ?
La Société Civile Immobilière est une “personne morale”. Même si nous constatons des ouvertures de comptes SCI via des comptes personnels, nous vous recommandons de bien demander un compte professionnel, dédié à leur activité. Il vous en coûtera plus cher mais vous éviterez les accusations de SCI fictive et cela fera nettement plus sérieux.
Ce compte bancaire dédié à la SCI permettra de bien séparer l’activité spécifique de la société avec votre activité personnelle. Vous pourrez également désigner des mandataires distincts de votre partie privée.
Pour choisir votre interlocuteur, le plus simple pour nous est de savoir si vous avez besoin d’un financement ou non. Si vous devez financer un bien, adressez-vous directement à une banque traditionnelle. En revanche, si vous n’avez pas besoin d’un crédit aujourd’hui ou bien dans les années à venir, vous pouvez opter par les solutions offertes par les néobanques spécialisées.
Les fintechs et néobanques pour une SCI sans financement.
Nous avons déjà évoqué que les banques en ligne comme Boursorama, BforBank, Fortuneo, ou encore Monabanq n’acceptent pas ou plus les SCI. Toutefois, des établissements bancaires spécialisés et digitaux proposent un compte courant à des tarifs imbattables. Les frais de tenue de compte sont souvent inexistants et l’ouverture est gratuite. Seule réelle contrainte, ces néobanques ne proposent pas toutes des solutions de financement.
Ces établissements spécialisés nous paraissent adaptés pour les SCI suivantes :
Les SCI familiales qui n’ont pas d’emprunt ou empruntent à titre personnel.
Les SCI pouvant se passer de financement au moment de leur création.
Les SCI qui désirent changer de banque une fois leur crédit terminé afin d’économiser sur les frais.
4 établissements bancaires nous paraissent sortir du lot :
Avec Shine, vous disposez d’un compte aux tarifs bien étudiés pour les SCI. Il est à noter que la jeune entreprise fait partie du groupe Société Générale et un partenariat avec Franfinance lui autorise désormais des offres de financement professionnel à travers un prêt de trésorerie ou bien un crédit d’investissement pouvant aller jusqu’à 70.000€ sur 5 ans. Nous saluons cette belle évolution et c’est la raison pour laquelle nous en faisons notre favorite.
Les tarifs commencent à 7,90€ par mois (avec l’offre BASIC) avec carte incluse, service client 7 jours sur 7 par chat ou sur Facebook. Les retraits par carte bancaire sont facturés 1€/retrait et vous disposer de 30 virements et prélèvements par mois inclus. De quoi répondre à la plupart des besoins d’une SCI.
Shine a été distingué lors du concours "Élu Service Client de l’Année 2024", une reconnaissance notable pour l’excellence de son service client. Cette victoire souligne l'engagement de Shine à fournir un service client de premier ordre, renforçant ainsi sa position dans le secteur.
L’offre à 14,90€ (offre Plus) propose une Mastercard Business incluant cette fois-ci 2 retraits par mois gratuit, jusqu’à 60 virements et prélèvements mensuels et un accès prioritaire au service client. L’encaissement de chèques sera ici possible à raison de 2 chaque mois et un supplément est ensuite prélevé au-delà.
Anytime est une filiale d’Orange Bank. Son offre est complète, spécifique et dédiée à tous les comptes professionnels. L’originalité réside dans le fait que vous disposerez d’office d’un compte pro pour la SCI mais également d’un compte personnel. Une offre 2 en 1 ! Avec Anytime, vous bénéficiez de l’assurance carte et du service clients aux horaires élargis de 8h à 20h la semaine et jusqu’à 17h le samedi.
En optant pour le paiement annuel de l’offre sélectionnée, vous disposerez de 30% de réduction. Au final, cela rend l’offre comme la plus compétitive à prestations équivalentes ! Sans oublier que vous disposerez de sous-comptes pour bien gérer vos charges et vos loyers et de conseils d’experts comptables afin de vous accompagner dans la gestion quotidienne de votre SCI.
Voici les principales offres Anytime :
Start 14,5€ par mois (en annuel avec les 30% réduction cela représente 9,5€ par mois) : Vous disposez de 2 carte bancaires, 1 chèque gratuit par mois à l’encaissement, 50 cartes virtuelles pro à usage unique, 20 virements et prélèvements inclus 0,4€ au delà et 1 accès utilisateur.
Offre Easy à 29,50€ par mois (en annuel avec les 30% réduction cela représente 19,5€ par mois) vous bénéficierez cette fois de 3 cartes bancaires, 4 chèques gratuits par mois à l’encaissement, 5 accès utilisateurs, 100 virements et prélèvements inclus et jusqu’à 200 cartes virtuelles pro à usage unique.
Qonto est certainement la plus connue en France. Accessible en ligne, le gérant et les associés de la SCI pourront disposer d’un compte bancaire très attractif et bénéficier de l’ouverture en ligne. L’offre Basic et Smart devraient correspondre à la plupart des SCI. Vous ferez votre dépôt de capital en ligne, vous n’aurez pas de commission de mouvement et l’encaissement de chèques possible dès la formule Smart. Une offre Premium existe également à 39€ par mois pour les plus exigeants.
Avec la formule Basic, Qonto offre pour 9 € chaque mois, 1 carte bancaire physique incluse, 30 virements permanents et prélèvements gratuits (0,40 € par virement supplémentaire), paiements par carte en illimité.
La formule Smart à 19€ par mois proposera en complément des cartes virtuelles, jusqu’à 60 virements et prélèvements mais également plus de fonctionnalités administratives et comptables pour votre SCI.
En revanche, la néobanque Qonto ne propose, pour l’instant, ni financements, ni solutions d’épargne. Elle se cantonne à offrir un service de gestion optimisée, à distance, d’un compte courant pro associé avec une carte bancaire. Ainsi, contrairement à une banque traditionnelle, Qonto n’autorise aucun découvert bancaire, ne permet par le dépôt d’argent liquide.
Manager one propose une offre unique à 29,90 € par mois : Plus chère que les solutions évoquées ci-dessus, elle reste moins chère que la plupart des banques traditionnelles.
On salue également la possibilité de l’encaissement de chèques, les cartes bancaires sont illimitées et aucun frais mensuel par carte, les paiements illimités en zone euro et 2 retraits inclus par mois. On y ajoute un nombre illimité d’utilisateurs en partage d’accès, la remise de 5 chèques inclus par an (et 20€ au delà), le dépôt d'espèces (2 dépôts inclus par mois). Reste donc à bien cerner vos besoins.
Les banques traditionnelles si besoin d’un financement.
Toutes les banques traditionnelles proposent l’ouverture d’un compte courant pour créer une SCI avec ou sans financement. En revanche, actuellement, aucune banque en ligne ne le permet encore, que ce soit Boursorama Banque, Fortuneo, Monabanq, ou encore Bforbank.
Avant de comparer l’offre des banques pour savoir si un financement est envisageable et nécessaire pour la SCI, veillez à élaborer un projet précis. Plus le projet est étayé et charpenté, plus il est facile d’utiliser des outils comparatifs afin d’évaluer le meilleur crédit, le meilleur compte pour votre SCI mais également de donner envie aux banques de vous suivre.
Pour connaître la banque qui offre le meilleur taux de prêt immobilier, il faut comparer le TAEG (taux annuel effectif global). Outre le taux fixe ou variable, il comprend les intérêts bancaires, les frais de dossier, les frais de garantie, le coût de l’assurance du crédit et les autres frais supplémentaires. Le TAEG permet d’identifier exactement le montant total à rembourser à la banque, donc de mieux comparer les offres de crédit.
Les banques traditionnelles proposent une offre spécifique pour les professionnels ou pour les structures comme la SCI comprenant le plus souvent un compte professionnel et un moyen de paiement au minimum.
Top 4 des offres Pro de grandes banques traditionnelles.
Encore une fois, n’importe quelle banque traditionnelle peut permettre l’ouverture d’un compte pour une SCI: Nous vous dressons notre sélection mais selon votre affinité avec votre banque, faites votre choix !
La Banque Postale : Elle propose également une offre dédiée aux entreprises dont un compte bancaire pour SCI. Demandez le conseiller spécialisé qui est chargé de ce type de compte. La Banque Postale propose la Formule de compte pro à 24 € par mois qui inclut une Visa Business débit immédiat, les frais de tenue de compte et commission de mouvement ainsi que l’assurance perte vol de vos moyens de paiements.
La BNP Paribas : Elle propose le pack très complet Esprit libre Pro disponible à 41 € HT par mois. Ce prix couvre ainsi les frais de tenue de compte et commission de mouvement, l’accès aux comptes 24 h/24 et 7 j/7, Les frais d’oppositions sur carte ou chéquier, la carte Visa Business, 2 virements permanents par mois.
En optant pour Esprit Libre Pro, vous disposez d’options à tarifs préférentiels (carte Visa Gold Business…).
Crédit Mutuel : Avec plus de 5 000 caisses locales regroupées en 18 régions, le réseau Crédit Mutuel est bien présent et les conseils de qualité avec un budget et une tarification adaptée et un Eurocompte Pro à 19,44 € par mois. Ce tarif inclut la forfaitisation de la commission de mouvement pour un chiffre d’affaires entre 0 à 40 K€ / an. Vous pourrez opter en supplément pour 2 type de cartes : une carte bancaire pro à débit immédiat ou à débit différé.
La SG (Société Générale) : Elle offre un compte Jazz Pro moyennant un abonnement mensuel de 39 € avec notamment les frais de tenue de compte, les commissions de mouvement, 3 chèques de banque par an. A tout cela, il faudra ajouter l’obtention de la carte Visa Business.
Si on apprécie la proximité des banques traditionnelles, on regrette souvent une tarification plus élevée et des frais cachés (frais de mise à jour annuel du dossier SCI) ou encore le manque d’ergonomie de certains sites web et mobile.
Il peut également être utile de séparer son compte personnel de son compte SCI afin d’éviter des confusions et des erreurs de gestion (virement ou remise de chèque sur mauvais compte).
Avant de créer votre SCI : rappel sur le fonctionnement d'une SCI.
La gestion du bien : L’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI a pour but de tirer profit des revenus issus des loyers. Ainsi, elle ne peut servir à acheter un bien immobilier dans l’unique but d’une revente. Une SCI sert juste à l’achat et à la détention du bien immobilier. Les associés d’une SCI la gèrent en commun, en partagent les bénéfices mais aussi les pertes.
Les bénéfices et dettes : En contrepartie de leurs apports, les associés obtiennent des parts sociales de la SCI et touchent des dividendes si la société crée des bénéfices. Ce fonctionnement est le même en cas d’endettement de la société civile immobilière. Chaque associé s’acquitte d’une partie de la dette contractée au prorata des parts sociales qu’il possède.
La transmission : Une telle structure est souvent préconisée dans le cadre de la transmission de patrimoine. La répartition en parts sociales permet d’obtenir des parts en franchise d’impôts jusqu’à 100 000 euros par enfant. Ce chiffre coïncide avec l’abattement légal entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans.
L’imposition : les revenus de la SCI peuvent être soumis au choix à l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux rattachés. Privilégiez l’impôt sur le revenu pour un investissement dans la pierre sur le long terme (exonération totale à partir de 22 ou 30 ans). L’impôt sur les sociétés est moins élevé mais la plus-value à la revente est imposée. Elle tient compte des amortissements, sans abattement, ce qui peut faire grimper la facture si le bien immobilier prend de la valeur.
La donation : Une SCI autorise le démembrement de la propriété. Autrement dit : elle permet de séparer la jouissance du bien (l’usufruit) de la nue-propriété (la propriété d’un bien dont un tiers dispose de l’usufruit jusqu’à son décès). En terme de transmission, cela signifie que la SCI permet de réaliser une donation de la nue-propriété de son vivant à ses bénéficiaires. Ces derniers n’ont pas à payer de droits de succession au moment du décès de la personne jouissant du bien.
Les abattements fiscaux : Notez que pour optimiser les abattements des donations entre associés d’une même famille, il est recommandé de procéder par échelonnage tous les 15 ans (période durant laquelle l’abattement est reconstitué). En effet, chaque parent a le droit de transmettre à ses enfants jusqu’à 100 000 € de parts de SCI en franchise d’impôt (ce montant est de 31 865 € pour chacun des petits-enfants et 5 310€ pour les arrières-petits-enfants). Ainsi, la totalité du bien peut être transmise en franchise d’impôt en respectant ce procédé.
Le conjoint survivant : Outre l’attractivité fiscale de la SCI, cette solution est également utile pour prévenir de possibles désaccords entre les héritiers au sujet du devenir du patrimoine immobilier concerné. Elle s’avère précieuse enfin pour protéger le conjoint survivant. Les deux époux peuvent anticiper la gestion du patrimoine immobilier en le plaçant au sein de la SCI dont ils se nomment gérants. Au décès de l’un deux, le conjoint survivant reste le seul gérant. Les enfants conservent leurs parts sociales héritées suite à la succession du parent décédé mais ne peuvent intervenir dans la gestion de la SCI.
Bon à savoir : Une SCI ne peut pas bénéficier des produits d’épargne comme le Livret de Développement Durable, le Livret A ou encore le Plan Epargne Logement ou PEL. Elle ne peut pas non plus souscrire un crédit à la consommation ou autre prêt personnel.
Avantages et inconvénients de la SCI : Synthèse
Avantages
Inconvénients
Avantages fiscaux (IR par défaut ou à l’IS)
Formalités administratives liées à la création de la SCI (rédaction et publication des statuts, frais d’enregistrement)
Protection du patrimoine personnel (la SCI est une personnalité morale)
Nécessité d’avoir au moins 2 associés
Pas de capital social minimum (1€ suffit)
Obligations contraignantes au fonctionnement de la société
Gestion simplifiée et cession de parts sociales facilitée
Responsabilité des associés au prorata de leur participation au capital social
Opportunité de donations successives
Absence d’aides au financement
Avantage pour l’immobilier d’entreprise
Responsabilité solidaire et indéfinie des associés (face à une situation d’endettement de la SCI)
Réduction d’impôt offerte par la Loi PINEL (à l’IS)
Contournement de l’immobilisme d’une gestion en indivision
Nous espérons que toutes ces informations vous permettent d’être mieux informés. Nous restons à votre écoute pour tout compléments d’informations.
4 commentaires sur "Quelle banque choisir pour une SCI ?"
Ledecalogue 19/03/2023 à 13h18
Malheureusement dans une sci louant des locaux commerciaux le chèque est encore trop indispensable. Aucun de ces établissements ne le propose.....il est trop tôt malheureusement pour se passer d'un chéquier...
Réponse de 20/03/2023 à 11h26
Bonjour,
Effectivement, pour un compte pro SCI avec chéquier, les néobanques ne cochent pas toutes les cases. Une alternative est possible avec la banque Fiducial et leur formule de compte Pro Plus à 25€/mois. Elle intègre notamment chéquier, carte bancaire, commissions de mouvements. Plus d'infos ici sur Fiducial Banque.
jbali 15/01/2022 à 12h50
Bonjour,
Etes vous bien sûr de vos commentaires sur Qonto pour les SCI?
Lorsque l'on va sur le site c'est loin d'être trivial :
Réponse de 17/01/2022 à 11h28
Bonjour et merci pour votre message. Nous souhaiterions avoir plus d'informations sur ce qui vous interroge concernant Qonto. Toutefois, sachez que Qonto donne des précisions sur la page suivante :https://qonto.com/fr/open-an-account/compte-professionnel-sci
Cordialement,
AB 15/12/2019 à 23h39
Il serait interessant de lister quelles banques en lignes proposent les financements (credits immobiliers) aux SCI familiales. A ma connaissance, aucune (en tout cas en ligne)
Réponse de 16/12/2019 à 15h57
Bonjour, effectivement aucune banque en ligne ne propose de crédit immobilier aux SCI familiales. Seule Hello Bank! est ambigue sur le sujet car dans les conditions d'éligibilité de son crédit immobilier, il est précisé que "le crédit immobilier peut être souscrit par toute personne morale de droit privé hors financement d'une activité professionnelle" MAIS pour faire une demande de crédit immo, il faut souscrire un compte courant au préalable, ce qui n'est pas possible pour une SCI... Peut-être prévu dans un futur proche ?? @ suivre ;)
rodrigue 10/10/2019 à 22h24
d'où sortez-vous que ''chaque parent a le droit de transmettre à ses enfants jusqu'à 156 974 € de parts de SCI en franchise d'impôt'' et que l'abattement se reconstitue tous les ''6 ans'' ? l'abattement est 100 k€ et se reconstitue tous les 15 ans, non ?
Réponse de 15/10/2019 à 12h37
Bonjour, vous avez raison de nous signaler cette incohérence et grossière erreur, d'autant qu'un peu avant dans l'article, notre rédacteur a indiqué les bons montants et durée dans le paragraphe "SCI : transmission et imposition". Nous avons corrigé cette erreur et vous prions de bien vouloir nous en excuser.
4 commentaires sur "Quelle banque choisir pour une SCI ?"
Bonjour,
Effectivement, pour un compte pro SCI avec chéquier, les néobanques ne cochent pas toutes les cases. Une alternative est possible avec la banque Fiducial et leur formule de compte Pro Plus à 25€/mois. Elle intègre notamment chéquier, carte bancaire, commissions de mouvements. Plus d'infos ici sur Fiducial Banque.