Quelle est la meilleure garantie pour un prêt immobilier ?

Lors de la demande d’un crédit immobilier, les banques exigent des garanties pour se protéger en cas de non remboursement du prêt : hypothèque, caution, nantissement… Plusieurs options s’offrent à vous, chacune avec ses avantages, inconvénients et coûts. Quelle est la meilleure garantie pour vous et pour les banques ? Dans cet article, Pricebank vous guide pour vous aider à faire le meilleur choix.

Si un apport personnel et un bon taux d’endettement favorisent grandement l'obtention d'un crédit immobilier, le choix de la garantie reste un élément clé pour finaliser votre demande de financement.

Quelles sont les garanties possibles sur un crédit immobilier ?

Lors de la mise en place d’un prêt immobilier, les banques exigent très généralement une garantie, sous forme de garantie réelle ou de caution.

Les différentes garanties pour un crédit immobilier :

Garanties réelles	Cautions
Hypothèque conventionnelle (coût : +/- 1,5 % du prêt)	Cautions bancaires (coût : 1 à 2 % du prêt)
Hypothèque légale spéciale  du prêteur de deniers (ex. PPD) (coût : 0,5% à 1 % du prêt)	Cautions des mutuelles  ou employeurs (coût faible)
Nantissement (coût faible)	Caution personnelle (coût faible)

L’hypothèque conventionnelle

Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ?

L'hypothèque conventionnelle est une garantie fréquemment utilisée, permettant de mettre un bien immobilier en garantie d'un prêt. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. L'hypothèque conventionnelle reste inscrite un an après la fin du remboursement du crédit. Après cette période, la garantie est levée automatiquement, sans frais ni démarches.

Cette garantie réelle est enregistrée par un notaire auprès du service de la publicité foncière. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien et l'ordre de priorité entre les créanciers dépend de la date d’inscription de chaque hypothèque : la banque ayant inscrit son hypothèque en premier sera prioritaire (rang 1), tandis que le créancier suivant se positionnera au second rang (rang 2), etc.

Si l'hypothèque peut s'appliquer à tout type de bien (neuf, ancien, ou en construction), cette garantie porte plus généralement sur les crédits dédiés à la construction de maison individuelle, l’achat d’un bien en VEFA (vente en l'état futur d’achèvement), ou le rachat de prêt. 

Combien coûte une hypothèque conventionnelle ?

Les coûts liés à une hypothèque dans le cadre d'un crédit immobilier sont les suivants :

• Frais d’hypothèque : environ 1,5 % du montant du prêt initial.
• Frais de mainlevée : entre 0,3 % et 0,7% du montant du prêt initial.

La mainlevée intervient lors de la vente du bien et lorsque le prêt a été remboursé complètement de manière anticipée. C'est un acte notarié indispensable pour retirer l’hypothèque d’un bien immobilier, garantissant ainsi une transaction sans entrave.

Avantages et inconvénients d'une hypothèque conventionnelle

Avantages : l’hypothèque constitue une garantie solide pour la banque, car elle repose sur un bien immobilier, un actif tangible qui sécurise le créancier en cas de non-remboursement.

Inconvénients : l’hypothèque engendre des frais de notaire élevés (1,5 % du montant du prêt), et des frais éventuels de mainlevée en cas de vente du bien. En cas de défaut de paiement, la saisie peut également être longue et coûteuse pour les deux parties.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex. PPD)

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale spéciale ?

Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteurs de deniers vient remplacer la garantie privilège de prêteur de deniers (anciennement appelée garantie PPD).

L’hypothèque légale spéciale est une garantie assez proche de l’hypothèque conventionnelle, mais elle s'applique exclusivement à l'achat de biens immobiliers existants : elle est ainsi utilisée pour garantir un crédit financant un logement ancien (maison ou appartement), un terrain, ou un logement neuf dont la construction est entièrement achevée. Avec cette hypothèque, vous ne financerez ni travaux, ni une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) !

Pour le reste, l’hypothèque légale spéciale du prêteurs de deniers fonctionne comme une hypothèque conventionnelle : lorsque l’emprunteur ne parvient plus à rembourser ses échéances de crédit, la banque peut saisir et vendre le bien concerné par voie judiciaire. Lors de la vente du bien, cette hypothèque confère à l'organisme prêteur une priorité sur les éventuels autres créanciers.

Combien coûte l’hypothèque légale spéciale (ex PPD) ?

Le coût de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est moins élevé que celui de l’hypothèque conventionnelle :

• Frais de PPD : 0,5 % à 1 % du montant du prêt.
• Frais de mainlevée : environ 0,7 % (identiques à ceux de l’hypothèque conventionnelle).

Avantages et inconvénients de l’hypothèque légale spéciale (ex. PPD)

Avantages : l’hypothèque légale spéciale est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit les frais annexes. C'est une garantie solide pour le prêteur, sans les frais supplémentaires de l'hypothèque conventionnelle.

Inconvénients : l’hypothèque légale spéciale ne s’applique qu’aux biens immobiliers existants, ce qui limite son usage pour certains projets, notamment la construction. En cas de vente avant la fin du remboursement du prêt, une mainlevée est nécessaire, tout comme pour une hypothèque classique.

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Les cautions bancaires

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

Pour garantir un crédit immobilier, les banques proposent des systèmes de cautionnement via des organismes spécialisés. Ici, et dans le cas d’un défaut de paiement de l’emprunteur, c'est l'organisme de caution qui règle les échéances de prêt, tout en se réservant le droit de se retourner ensuite contre l’emprunteur.

Combien coûte une caution bancaire ?

Une caution bancaire coûte généralement entre 1% à 2% du montant emprunté avec parfois un remboursement partiel en fin de prêt (30% à 75% du montant versé).

Les sociétés de cautionnement sont très souvent filiales de banques ou d'organismes financiers :

• Crédit Logement : coût entre 1 et 1,70% du montant du prêt,
• CAMCA du Crédit Agricole : coût entre 1,20% et 1,80% du montant du prêt,
• SACCEF du Groupe BPCE : coût entre 1% et 1,50% du montant du prêt,
• CMH du Crédit Mutuel : coût entre 0,468% et 0,80% du montant du prêt,

Par exemple, le coût de la caution Crédit Logement se décompose en deux parties :

• La cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui permet de se substituer aux emprunteurs défaillants. Cette partie représente en moyenne 0,8% du crédit et peut être restituée à la fin du prêt selon les conditions prévues par le FMG.
• La commission de Crédit Logement sert à rémunérer ses services.

Avantages et inconvénients de la caution bancaire

Avantages : contrairement à l’hypothèque et au PPD, les cautions bancaires n'impliquent pas un enregistrement chez le notaire. En fin de prêt, une partie des sommes versées à l’organisme de caution peut être restituée à l’emprunteur, ce qui en fait une alternative sérieuse à la garantie hypothécaire.

Inconvénients : certaines banques et sociétés de caution imposent des critères d’éligibilité pour prétendre à cette garantie (CDI, apport, endettement, reste à vivre, etc). Le coût de la caution peut varier selon l'organisme de caution et le profil de l’emprunteur.

Les cautions des mutuelles ou d’employeurs

Qu’est-ce qu’une caution de mutuelles ou d'employeurs ?

Pour garantir un crédit immobilier, il existe des cautions spécifiques à certaines catégories professionnelles : elles fonctionnent comme une caution bancaire avec des conditions avantageuses propres au métier de l’emprunteur, comme celles liées à la Fonction publique :

• Caution Casden (réservé aux agents de la Fonction publique, via le réseau Banque Populaire), 
• Caution MGEN (issue de la mutuelle MGEN du même nom),
• Caution GMPA (Groupement militaire de prévoyance des armées),
• Caution MFP (Mutualité de la Fonction Publique),
• Cautions pour les salariés de la SNCF ou bien la RATP.

Combien coûte une caution de mutuelles ou d'employeurs ?

Si vous faites partie d’une mutuelle comme la Casden, MGEN, MFP ou GMPA, le coût de ces cautions sont faibles, voire nuls, en fonction des accords avec l'employeur et/ou la mutuelle. Pour y prétendre, contactez-les et vérifiez les conditions d’éligibilité par rapport à votre projet immobilier, votre financement et votre situation personnelle (taux d'endettement, apport personnel, etc.).

Avantages et inconvénients de la caution de mutuelles ou d'employeur

Avantages : pour les salariés de certaines entreprises ou adhérents de certaines mutuelles, ces cautions constituent les garanties les plus économiques pour votre crédit immobilier. D'ailleurs, ce type de caution peut être vu comme un avantage social supplémentaire !

Inconvénients : les cautions de mutuelles ou d’employeurs restent réservées à certains salariés ou sociétaires. Bien que financièrement attractives, les conditions d’éligibilité de ces cautions peuvent être toutefois plus restrictives que pour une simple hypothèque.

La caution personnelle

Qu’est-ce qu’une caution personnelle ?

Une caution personnelle est un engagement pris par une personne (la caution) de garantir le remboursement d'une dette contractée par un tiers (l'emprunteur). Si l'emprunteur ne peut pas honorer ses échéances de crédit immobilier, la caution s'engage à rembourser la dette à sa place. Cette garantie dure pendant toute la durée du prêt.

Il existe 2 types de caution personnelle : 

• Caution simple : la banque doit d'abord réclamer le paiement à l'emprunteur, et seulement en cas d'échec, solliciter la caution, 
• Caution solidaire : la banque peut se retourner sans distinction contre la caution ou l’emprunteur. Le créancier peut ainsi exiger directement la somme due à la caution, ce qui en fait une garantie plus forte pour la banque.

Combien coûte une caution personnelle ?

En dehors des frais annuels d’information pris par la banque, la caution personnelle peut surtout entrainer des conséquences financières importantes pour le garant, notamment en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Sauf mention contraire dans l'acte de caution, le garant engage tout son patrimoine : les banques peuvent saisir tout ce qui appartient à la caution (comptes bancaires, salaires, véhicules, biens immobiliers, etc).

Avantages et inconvénients de la caution personnelle

Avantages : économique et facile à mettre en place, la caution personnelle peut également permettre, selon la qualité du garant, l'obtention d'un financement sans le recours à une hypothèque.

Inconvénients : gardez à l'esprit que le garant d'une caution personnelle engage sa responsabilité financière, ce qui peut compromettre sa situation patrimoniale en cas de défaillance de l'emprunteur.

Le nantissement 

Qu’est-ce qu’un nantissement ?

Le nantissement est un contrat entre un client et sa banque, dans lequel l'emprunteur met en garantie des actifs financiers, comme une assurance vie ou un portefeuille d'actions. Ces actifs sont bloqués pendant la durée du prêt immobilier, et en cas de défaut de paiement, la banque peut les utiliser pour rembourser la dette.

Combien coûte un nantissement ?

Les frais liés au nantissement sont généralement faibles, se limitant très souvent à des frais bancaires négociables (entre 100 et 500 euros selon les banques). Il est conseillé de détenir les placements en question au sein de la banque qui finance le prêt.

Avantages et inconvénients du nantissement

Avantages : pour ceux qui disposent d'épargne ou d'actifs financiers, le nantissement est une alternative intéressante à l’hypothèque ou à la caution, avec des frais réduits et sans nécessiter l'intervention d'un notaire, ni le besoin d'hypothéquer un bien immobilier.

Inconvénients : avec un nantissement, l’épargne et les actifs nantis sont immobilisés pendant toute la durée du prêt et ne peuvent pas être utilisés par l'emprunteur. De plus, en cas de défaut de paiement, la cession des actifs peut intervenir dans des conditions de marché défavorables, entraînant des pertes financières accrues, notamment en période de baisse significative des marchés ou de krach boursier.

Quelle est la meilleure garantie pour votre prêt immobilier ? 

Au final, le choix de la meilleure garantie pour un crédit immobilier va dépendre de votre projet, de votre situation personnelle, et de plusieurs autres facteurs : le coût, la simplicité de mise en place, les critères d’éligibilité et les conséquences en cas de défaut de paiement. 

En tant qu'emprunteur, votre objectif est de choisir la garantie la moins coûteuse et la moins contraignante : le tableau ci-dessous présente un comparatif des frais relatifs aux principales garanties utilisées par les banques. 

Coût d’une hypothèque conventionnelle, hypothèque légale (ex. PPD), et d’une caution pour un prêt immobilier (simulation au 23/10/2024).

Montant du prêt	Hypothèque conventionnelle (source ANIL)	Hypothèque légale (ex PPD) (source ANIL)	Caution Crédit Logement (barème CLASSIC*)
100.000 €	1.519 €	804 €	1.620 € dont 837 € restitués à la fin du crédit
200.000 €	2.660 €	1.230 €	2.660 € dont 1.502 € restitués à la fin du crédit
300.000 €	3.800 €	1.655 €	3.650 € dont 2.168 € restitués à la fin du crédit
500.000 €	6.080 €	2.505 €	5.530 € dont 3.498 € restitué à la fin du crédit
*La caution Crédit logement intègre deux barèmes : Classic ouvert à tous les emprunteurs et Initio dédié aux moins de 37 ans. Le versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) du Crédit Logement est restituable au terme de la garantie selon les conditions prévues par le FMG.

Pour un bien existant, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex. PPD) est souvent la solution la moins coûteuse. Toutefois, certaines cautions, notamment celles proposées par certaines mutuelles peuvent être plus compétitives, parfois gratuites, sous réserve de remplir leurs critères d’éligibilité.

En comparaison avec l’hypothèque, la caution bancaire présente plusieurs avantages :

• La caution est moins chère : certaines sociétés de cautionnement restituent une partie des frais en fin de prêt,
• La caution est peu contraignante : elle est rapide à mettre en place et ne nécessite pas de mainlevée en cas de revente du bien, évitant les frais qui vont avec !
• La caution est moins angoissante : la caution évite le risque de saisie du bien et de se retrouver dans une situation très inconfortable du jour au lendemain.

Garanties et assurances de prêt : Quelles différences ?

La confusion entre la garantie et l’assurance emprunteur est fréquente, bien qu'elles aient des rôles distincts et couvrent des risques différents :

1. L'assurance emprunteur vise à protéger la banque et l'emprunteur si ce dernier se trouve dans l'incapacité de rembourser son prêt à cause d'un événement couvert, comme une maladie, une invalidité, ou son décès. Dans ces situations, l'assurance emprunteur prend le relais en payant les mensualités du prêt. Par exemple, en cas de décès de l'emprunteur, l'assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû (selon la quotité assurée), évitant ainsi aux héritiers de devoir supporter cette charge.

2. La garantie, qu'elle soit une hypothèque ou une caution, protège uniquement la banque contre le risque de défaillance de l'emprunteur pour des raisons non couvertes par l'assurance, comme des difficultés financières indépendantes d'un problème de santé (divorce, perte de revenus suite chômage...). En cas de défaut de paiement, la banque actionne la garantie pour récupérer les sommes dues.

En synthèse, si vous êtes en quête d'une solution de financement pour votre projet immobilier, une comparaison attentive des garanties et des assurances vous permettront de réduire les coûts et d'optimiser votre prêt. Pricebank espère que toutes ces informations vous serviront dans votre demande de financement. Bon crédit à vous !